TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 10]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/676

RG n° : N° RG 25/00834 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQ5Z

[W]

C/

[L]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [J] [W]

né le 24 Décembre 1951 à [Localité 15] (ITALIE) ([Localité 2])

[Adresse 9]

[Localité 3]

représenté par M^e Bruno CODAZZI, avocat au barreau de NANCY,

Madame [N] [V] épouse [W]

née le 25 Mai 1948 à [Localité 11] (ITALIE) ([Localité 4]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par M^e Bruno CODAZZI, avocat au barreau de NANCY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [L]

né le 19 Novembre 1987 à [Localité 14]

[Adresse 6]

[Adresse 12]"

[Localité 5]

comparant

Madame [O] [I]

née le 27 Janvier 1961 à [Localité 14]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président :M. Maxime HANRIOT, juge placé auprès du premier président de la cour d’APPEL DE NANCY par ordonnance du 3 juillet 2025, assisté de M^me Laurence

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 14 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée le : 05/01/2026

à : M^e Bruno CODAZZI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 juin 2020, M. [J] [W] et Mme [N] [V] épouse [W] (ci-après les époux [W]) ont donné à bail à M. [K] [L] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] à [Localité 13], moyennant un loyer mensuel de 750 euros.

Mme [O] [I] s’est portée caution personnelle et solidaire des engagements de M. [L] par acte sous seing privé du 10 juin 2020.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, les bailleurs ont fait délivrer à M. [L] un commandement de payer la somme de 1 815,75 euros à titre de loyers et visant la clause résolutoire stipulée au contrat. Par acte du même jour, il a été fait sommation à M. [L] d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, la clause résolutoire étant également visée.

Le commandement de payer a été signifié à Mme [I] en sa qualité de caution le 25 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, les époux [W] ont assigné M. [L] et Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey afin de voir :

— Constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire à la date du 19 mai 2025 ;

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du 19 mai 2025 ;

— Ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef ;

— Condamner solidairement M. [L] et Mme [I] à leur payer :

o 1 749,62 euros à titre d’arriéré de loyers et d’indemnité mensuelle d’occupation, selon décompte arrêté au 16 juin 2025,

o 787,87 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 mai 2025 et jusqu’à complète libération des locaux ;

— Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— Condamner in solidum M. [L] et Mme [I] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la signification de ce commandement à la caution et des notifications des commandements et de l’assignation à la CCAPEX ;

— Condamner in solidum M. [L] et Mme [I] à leur payer 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappeler l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 14 octobre 2025, les époux [W], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes, sous réserve, s’agissant des arriérés de loyer, de la somme réglée récemment par le locataire. Ils font valoir que la résiliation du bail est acquise en tout état de cause, faute de justification de l’assurance.

M. [L] a comparu. Il déclare avoir payé l’arriéré de loyer la veille, expliquant avoir eu des difficultés parce qu’il avait perdu son emploi pendant trois mois. Il affirme être désormais à jour sur le paiement des loyers, indexation comprise, et vouloir rester dans son logement. S’agissant de l’assurance, il affirme avoir toujours été assuré et montre à l’audience une attestation couvrant la période du 2 août 2025 au 2 août 2026.

Mme [I], citée à domicile, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025. M. [L] a été autorisé à produire, en cours de délibéré et sous 15 jours, des justificatifs d’assurance antérieurs au mois d’août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité

Il résulte des paragraphes III et IV de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative du preneur est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les bailleurs justifient de la notification à la préfecture de Meurthe et Moselle dans les délais prescrits.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le fond

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

L’article 7 de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 5 juin 2020 comporte une clause résolutoire prévoyant que le contrat de location pourra être résilié de plein droit par le bailleur deux mois après signification d’un commandement de payer demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, ou un mois après un commandement resté infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Les bailleurs sollicitent le paiement de deux loyers restés impayés et du reliquat de loyer correspondant à la révision de loyer non payée. L’existence d’impayés n’est pas contestée par M. [L]. De même, il n’est pas contesté qu’il n’a pas réglé l’arriéré dans le délai de deux mois imparti par le commandement de payer.

Il n’est pas plus contesté que M. [L] n’a pas justifié d’être assuré contre les risques locatifs dans le délai d’un mois. En outre, s’il justifie à l’audience d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs du 2 août 2025 au 2 août 2026, il ne justifie d’aucune assurance au moment du commandement d’avoir à justifier d’une telle assurance, les autres attestations produites en cours de délibéré couvrant toutes une période antérieure à celle du commandement du 19 mars 2025.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 avril 2025 et il convient de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur la demande d’expulsion

Compte tenu de la résiliation du bail constatée par le présent jugement, M. [K] [L] est occupant sans droit ni titre du logement donné à bail par les époux [W].

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [K] [L] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé au [Adresse 7] à [Localité 13], par application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, M. [K] [L] s’est maintenu dans les lieux et reste donc redevable d’une indemnité d’occupation. En outre, Mme [I] s’est portée caution solidaire sans bénéfice de division ni de idscussion du règlement des indemnités d’occupation. En conséquence, ils seront condamnés solidairement au paiement d’un indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du contrat de bail, soit la somme de 787,12 euros, et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés de l’appartement au bailleur ou à son mandataire.

Cette indemnité d’occupation sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la même loi dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le décompte établi par les bailleurs fait apparaître que le locataire est redevable de la somme de 1 795,35 euros en octobre 2025 (loyer d’octobre inclus).

L’analyse du décompte actualisé d’octobre 2025 au regard des autres pièces produites, notamment du commandement de payer, de l’avis de révision du loyer du 15 mai 2025 et du décompte arrêté au 16 juin 2025 révèle l’existence d’erreurs venant réduire le dernier décompte, le loyer avant la révision de juin 2025 s’élevant à 776,25 euros et non 776,50 euros et le loyer révisé à partir de juin 2025 s’élevant à 787,12 euros et non 787,87 euros.

M. [L] justifie avoir réglé la somme de 1 795,10 euros par virement du 12 octobre 2025. Il apparaît qu’il a ainsi réglé l’intégralité de ses arriérés de loyers.

La demande en paiement formée par les époux [W] sera donc rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Compte tenu de l’absence d’arriéré locatif, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chaque partie succombant à l’essentiel de ses demandes, chacune conservera ses dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter les demandeurs de leur demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de M. [J] [W] et Mme [N] [V] épouse [W] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 1 5 juin 2020 concernant les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 13], sont réunies au 20 avril 2025 et que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à la date du 20 avril 2025 ;

DIT qu’à défaut par M. [K] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 13], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [K] [L] à M. [J] [W] et Mme [N] [V] épouse [W] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, APL à régulariser le cas échéant, soit la somme de 787,12 euros, et CONDAMNE solidairement M. [K] [L] et Mme [O] [I] à payer à M. [J] [W] et Mme [N] [V] épouse [W] cette indemnité d’occupation, à compter du 20 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation ;

DÉBOUTE M. [J] [W] et Mme [N] [V] épouse [W] de leur demande en paiement au titre de l’arriéré locatif ;

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

DIT que chaque partie supportera ses propres dépens ;

DÉBOUTE M. [J] [W] et Mme [N] [V] épouse [W] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé à [Localité 16] et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction le 18 décembre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT