Minute n°

N° RG 25/00672 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I5YD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE (LOIRE)

4ème CHAMBRE CIVILE

POLE DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 04 NOVEMBRE 2025

ENTRE :

S.C.I. DRAGNE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

ET :

Madame [V] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparante

DEBATS : Audience publique du 07 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :

Président : Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection,

Greffier : Murielle FAURY

décision prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 04 novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 7 juillet 1999, Monsieur [E] [M] a donné à bail à Madame [V] [R], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable.

Par acte sous seing privé du 22 février 2017, la SCI DRAGNE a acquis le bien loué à Madame [R].

Par ordonnance en date du 11 mars 2025, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne, saisi en référé par la SCI DRAGNE, a :

Déclaré les demandes de réalisation de travaux par la SCI DRAGNE recevables,les a rejeté sur le fond, faute pour la demanderesse de préciser la durée des travaux envisagés.Déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de Madame [V] [R] relative au mode de chauffage de son appartement.

Suivant assignation en référé délivrée par Commissaire de justice le 26 septembre 2025 et signifiée à étude, la SCI DRAGNE a attrait Madame [V] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et de la loi n°89-642 du 06 juillet 1989 :

déclarer son assignation recevable ;la déclarer bien fondée ;ordonner à Madame [V] [R] de permettre l’accès à la SCI DRAGNE ainsi qu’à l’entreprise REVETECH, ou à toute autre entreprise mandatée par la SCI DRAGNE, au logement donné à bail à Madame [R], sis [Adresse 1] à SAINT ETIENNE, aux fins d’effectuer toutes mesures utiles et de réaliser les travaux de réhabilitation et ceux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux, en particulier les travaux de façade sur rue et de façade sur cour arrière, travaux de remise en place d’une VMC, travaux d’isolation des murs par l’intérieur, travaux de reprise de toiture, et travaux de pose et fourniture de menuiseries et volets pour les dates visées aux attestations produites, ou en tout état de cause, sous réserve de notification des nouvelles dates 7 jours à l’avance, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 2ème jour qui suivra la demande de convenance si Madame [R] n’a pas répondu favorablement ;de condamner Madame [R] à lui verser la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 octobre 2025.

Lors de l’audience, la SCI DRAGNE, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle déclare avoir le projet de réaliser des travaux d’amélioration énergétique dans l’immeuble en général, et dans l’appartement occupé par Madame [R] en particulier. Elle explique que les travaux de façade s’insèrent dans le cadre du plan façade de la Ville de [Localité 4], qu’à ce titre elle bénéficie de subventions, dont elle risque d’en perdre le bénéfice si ces derniers ne sont pas réalisés.

Elle indique que sa demande est faite avec l’indication des durées de chacun des travaux envisagés ainsi que d’un calendrier de ces derniers, conformément à l’ordonnance du 11 mars 2025.

La S.C.I. DRAGNE ajoute que les oppositions de Madame [V] [R], tenant à son état de santé, ne sont pas recevables et de même que sa demande reconventionnelle relative au mode de chauffage, sur laquelle le Juge des Contentieux de la protection avait déjà statué par ordonnance du 11 mars 2025.

A l’audience, Madame [V] [R], comparante en personne, a fait valoir que l’intérieur de son logement avait été refait intégralement et qu’elle ne souhaitait pas que les travaux abîment les rénovations faites. Elle a ajouté avoir des soucis de santé empêchant la réalisation de travaux dans son logement. Enfin, Madame [V] [R] a demandé la condamnation de la SCI DRAGNE à désinstaller le système de chauffage électrique et à réinstaller le système de chauffage collectif dont elle bénéficiait selon le contrat de bail signé en 1999, faisant valoir que ce changement lui occasionnait des charges largement supérieures.

La décision a été mise en délibéré au 04 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réalisation de travaux

a) Sur la recevabilité

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, «Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

En outre, l’article 835 du même code prévoit que « le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

A ce titre, le refus d’accès à son logement par un locataire, empêchant l’exécution de travaux d’amélioration, cause au propriétaire un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la SCI DRAGNE a saisi le Juge des référés du tribunal de céans d’une demande d’exécution de travaux sous astreinte en raison du refus de sa locataire de lui laisser l’accès à son logement pour la réalisation de travaux d’amélioration de performance énergétique.

Dans ces conditions, la demande sera déclarée recevable.

b) Sur le bien fondé de la demande

En l’espèce, il ressort du contrat de location signé entre les parties que la locataire s’oblige à :

« Laisser exécuter sans indemnité tous travaux ou réparations, bouchements de jours de souffrance, reconstruction de murs mitoyens que le bailleur ferait exécuter, quel qu’en soient les inconvénients et la durée, sous réserve de l’application de l’article 1724 du code civil, et de laisser traverser ses locaux par toutes canalisations nécessaires, sous réserve que le bailleur prenne toute disposition pour limiter au mieux les nuisances en résultant pour le preneur. »

Il s’oblige également à « Donner accès dans les lieux loués au Bailleur, au syndic ou à leurs représentants, à leurs architectes ou à leurs entrepreneurs, aussi souvent qu’il sera nécessaire ».

En l’espèce, la SCI DRAGNE sollicite la réalisation des travaux suivants :

les travaux de façade sur rue et de façade sur cour arrière,les travaux de remise en place d’une VMC,les travaux d’isolation des murs par l’intérieur,les travaux de pose et fourniture de menuiseries et volets.

L’ensemble de ses travaux vise à l’amélioration énergétique de l’immeuble en général et s’inscrivent, pour partie, dans le plan façade de la ville de [Localité 4].

Il ressort de l’ensemble des pièces produites que malgré les nombreux courriers adressés à la locataire, y compris postérieurement à l’ordonnance du 11 mars 2025, cette dernière a toujours refusé que les entreprises mandatées interviennent dans son logement.

Si elle avance, notamment dans son courrier du 24 mai 2025 ainsi qu’à l’audience, une prochaine opération cardiaque empêchant à son sens la réalisation de ces travaux, elle n’a pu à l’audience en préciser les dates, indiquant qu’elle devait d’abord consulter son dentiste.

Dès lors, il ne serait être tiré argument de l’état de santé de la locataire pour empêcher la réalisation des travaux dans et contre son logement, dès lors que les interventions des entreprises mandatées par le bailleur sont prévues dès les prochaines semaines/mois, selon le calendrier suivant :

l’installation d’un échafaudage côté cour sur la terrasse de la locataire (sans nécessité de rentrer à l’intérieur de son logement) à compter du 17 novembre 2025 et ce pour une durée de 10 jours ouvrés,une première intervention dans le logement de Madame [V] [R] pour prendre les mesures, dans chaque pièce disposant d’une fenêtre, intervention évaluée à 1h30 environ, pour une date à fixer, la date proposée (16/10) étant antérieure à celle de la présente décision,une deuxième intervention dans le logement de Madame [V] [R] pour la pose des nouvelles menuiseries et nouveaux volets les 22 décembre 2025 de 8h30 à 17h00 et 23 décembre 2025 de 8h30 à 12h00.

Dans ces conditions, l’atteinte faite au droit du locataire de jouir paisiblement des lieux loués est limité dans le temps et dans la durée de sorte qu’en refusant l’accès de son logement, Madame [V] [R] a commis un manquement à son obligation contractuelle.

En conséquence, il convient d’enjoindre à Madame [V] [R] d’autoriser la SCI DRAGNE ainsi qu’aux entreprises REVETECH et CASEO, ou à toute autre entreprise mandatée par la SCI DRAGNE, à accéder à sa terrasse et à l’intérieur de son logement pour les dates rappelées ci dessus ou toute nouvelle dates dès lors que celles ci lui sont notifiées au moins 7 jours avant.

Selon l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité ».

Au regard de l’opposition de Madame [V] [R] depuis plusieurs mois et de l’urgence de la situation, il apparaît nécessaire d’assortir l’obligation de cette dernière de laisser l’accès à son logement d’une astreinte de 100 euros par inexécution, à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle

En l’espèce, Madame [R] sollicite à titre reconventionnel la condamnation de son bailleur à désinstaller le chauffage électrique installé dans l’immeuble en 2019, pour remettre en service la précédente chaudière fonctionnant au fioul.

Sa demande, déjà déclarée irrecevable par ordonnance du 11 mars 2025, sera rejetée pour les mêmes motifs.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de la lettre de mise en demeure et de l’assignation.

Par ailleurs, il ne serait pas équitable de laisser à la charge de la SCI DRAGNE tous les frais non compris dans les dépens et il convient alors de condamner Madame [V] [R] au paiement de la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant après débats publics, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition des parties au greffe,

DECLARONS les demandes de la SCI DRAGNE recevables ;

ENJOIGNONS à Madame [V] [R] de laisser l’accès libre à la SCI DRAGNE, et à toute entreprise mandatée par elle, à sa terrasse afin d’effectuer les travaux nécessaires sur l’immeuble [Adresse 1] à SAINT ETIENNE, et plus précisément afin de permettre l’installation d’un échafaudage côté cour sur sa terrasse à compter du 17 novembre 2025 et ce pour une durée de 10 jours ouvrés ;

ENJOIGNONS à Madame [V] [R] de laisser l’accès libre à la SCI DRAGNE, et à toute entreprise mandatée par elle, à son logement sis [Adresse 1] à SAINT ETIENNE afin d’effectuer les travaux nécessaires à la dépose et la pose de menuiseries et de volets selon le calendrier suivant :

à une date à déterminer, devant être notifiée à la locataire au moins 7 jours avant, pour permettre la prise des mesures dans chacune des pièces de son logement disposant d’une fenêtre (intervention évaluée à 1h30 environ) ;le 22 décembre 2025, de 8h30 à 17h00,le 23 décembre 2025 de 8h30 à 12h00 ;

DECLARONS que les dates d’intervention susvisées pourront être modifiées sous réserve de notification à la locataire au moins 7 jours avant la nouvelle date ;

FIXONS une astreinte à la somme de 100 euros par inexécution, à compter de la signification de la présente décision ;

NOUS RESERVONS le cas échéant la liquidation de l’astreinte ;

DECLARONS irrecevable la demande reconventionnelle de Madame [V] [R] ;

CONDAMNONS Madame [V] [R] au paiement des dépens ;

Notification le :

— Copie exécutoire à :

— CCC à :

— Copie dossier

CONDAMNONS Madame [V] [R] au paiement de la somme de 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE