Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02850 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IK52

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, Greffière

DEBATS : à l’audience publique du 17 Décembre 2024

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Mme [F] [V], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [I] [O]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 23 septembre 2015, à effet du même jour, pour une durée de trois années reconductibles tacitement, l’OPH de [Localité 4] aux droits duquel vient désormais l’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (ÉPIC) HABITAT ET MÉTROPOLE, a donné à bail à Monsieur [I] [O], un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 268,76 euros, hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 268,76 euros.

Le 15 mai 2023, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer le 24 mai 2023 à Monsieur [I] [O] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1 909,49 €, outre 130,98 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 14 juin 2024, signifiée à étude, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a attrait Monsieur [I] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et en constater la résiliation de plein droit,

— en conséquence, voir dire et ordonner qu’il sera tenu de quitter les lieux, elle, sa famille et tous occupants de leur chef,

— voir dire qu’il en sera expulsé par tous moyens et voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,

— le condamner à leur payer les sommes suivantes :

—  2178,63 euros, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

—  100 euros, à titre de dommages-intérêts,

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux,

—  200 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance.

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 6] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 21 juin 2024.

L’audience s’est tenue le 17 décembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, demandeur représenté avec pouvoir, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 5 076,71 €, arrêtée au 30 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Monsieur [I] [O], défendeur, bien que régulièrement cité, n’a ni comparu ni mandaté personne pour le représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier de la présente juridiction.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [I] [O], défendeur.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 15 mai 2023.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 6] le 21 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« Résiliation », page 7) a été signifié au locataire le 24 mai 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 909,49 € n’a pas été réglée par Monsieur [I] [O] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [I] [O] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 25 juillet 2023.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE ou par Monsieur [I] [O], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste qu’au 13 décembre 2024, date d’édition du décompte locatif, la dette locative demeure impayée et s’élève à 5076,71 euros, soit 10,2 termes de loyers.

Force est de constater que Monsieur [I] [O] – lequel n’apporte, au demeurant, aucun élément d’appréciation sur ses revenus et ses charges actuels faute de comparaître – ne justifie pas de disposer des moyens financiers suffisants pour s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette locative, de sorte qu’il n’est pas susceptible de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il sera donc fait droit à la demande de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [I] [O] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [O] et de dire que faute par Monsieur [I] [O] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Selon l’article 24 V de la loi précitée, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 30 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 076,71 €, incluant des « frais d’acte », à hauteur de 1388,29 (167,5 + 199,94 + 73,01 + 88,77 + 44,40 + 130,29 + 127,39 + 164,37 + 76,93 + 72,07 + 112,64 + 130,98) euros, qui doivent être analysés comme se rapportant à des dépens et qu’il convient de défalquer.

Pour la somme au principal, Monsieur [I] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 3688,42 (5076,71 – 1388,29) euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [I] [O] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 3 688,42 €, arrêtée au 30 novembre 2024, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [O] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. À cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] [O] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [I] [O] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de leur demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [I] [O] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront uniquement le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1 909,49 € du 24 mai 2023, de la dénonce à la préfecture de la [Localité 6] du 21 juin 2024, de l’assignation du 14 juin 2024 et de la dénonce à la CCAPEX du 15 mai 2023.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1 909,49 € du 24 mai 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 23 septembre 2015, à effet du même jour, conclu entre l’OPH de [Localité 4] aux droits duquel vient désormais l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, d’une part, et Monsieur [I] [O], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], s’est trouvé de plein droit résilié le 25 juillet 2023, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 3 688,42 €, arrêtée au 30 novembre 2024, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [I] [O] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNE à verser à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, ladite indemnité mensuelle à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [I] [O] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DÉBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de leur demande en paiement à titre de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] au paiement des dépens qui comprendront uniquement le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1 909,49 € du 24 mai 2023, de la dénonce à la préfecture de la [Localité 6] du 21 juin 2024, de l’assignation du 14 juin 2024 et de la dénonce à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 15 mai 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE