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N° RG : 25/00239 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IWEA

AFFAIRE : [Z] [T], [P] [W] pacsée [Z] [T] C/ E.U.R.L. BCI Isolation, E.U.R.L. EURL LM IMMOBILIER, S.A. Allianz I.A.R.D, [A] [D], [K] [H] épouse [D], S.A.S. MT IMMO, S.A.S. BORY ALEX METALLERIE MENUISERIE, S.A. MAAF Assurance SA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

ORDONNANCE DE REFERE DU

03 Juillet 2025

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [T], demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Stéphanie OSWALD, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2850

Madame [P] [W], demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Stéphanie OSWALD, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2850

DEFENDEURS

Monsieur [A] [D]

né le 26 Juillet 1991 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maitre Stéphanie PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Madame [K] [H] épouse [D]

née le 20 Novembre 1993 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Stéphanie PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

S.A.S. MT IMMO, ( nom commercial [C] [Y]), immatriculée au RCS de SAINT ETIENNE sous le n° 899 796 387, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non représentée

S.A.S. BORY ALEX METALLERIE MENUISERIE, immatriculée au RCS de SAINT-ETIENNE sous le n° 751 676 537, dont le siège social est sis [Adresse 12]

non représentée

S.A. MAAF Assurance SA, immatriculée au RCS de NIORT sous le n° 542 073 580, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

E.U.R.L. BCI Isolation, immatriculée au RCS de BOURG EN BRESSE sous le n° 540 083 151, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non représentée

E.U.R.L. EURL LM IMMOBILIER ( nom commercial GENCE DIAGNOSTIC IMMOBILIER), immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le n° 495 298 192, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Guillaume DESMURE de la SCP DE ANGELIS – SEMIDEI – HABART MELKI – BARDON – DE ANGELIS – SEGOND – DESMURE, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 1970

S.A. Allianz I.A.R.D, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 542 110 291, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Guillaume DESMURE de la SCP DE ANGELIS – SEMIDEI – HABART MELKI – BARDON – DE ANGELIS – SEGOND – DESMURE, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 1970

DEBATS : à l’audience publique du 12 Juin 2025

DELIBERE : audience du 03 Juillet 2025

DECISION: réputée contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 28 juin 2024, Madame [P] [W] et Monsieur [Z] [T] ont acquis de Madame [K] [H] et Monsieur [A] [D] une maison située [Adresse 8], pour le prix de 215 000 euros.

Par actes de commissaire de justice en date des 21, 24 et 25 mars 2025, Madame [P] [W] et Monsieur [Z] [T] ont assigné Madame [K] [H], Monsieur [A] [D], la SAS MT Immo, la SAS Bory Alex Métallerie Menuiserie, la SA MAAF Assurances, la SARLU BCI Isolation, représentée par la SELARL MJ Synergie, mandataire judiciaire, l’EURL LM Immobilier et la société Allianz IARD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, afin d’obtenir la désignation d’un expert.

L’affaire est retenue à l’audience du 12 juin 2025, à laquelle, au visa de l’article 145 du Code de procédure civile, les époux [T] maintiennent leur demande et exposent que peu de temps après l’achat du bien, ils se sont rendus compte qu’il présentait des anomalies non mentionnées dans le contrat de vente ; qu’ils ont fait appel à un commissaire de justice afin d’établir un procès-verbal de constat ; qu’ils ont sollicité leur assurance habitation mais qu’elle leur a opposé un refus de garantie ; qu’ils se retrouvent confrontés à un logement invivable ; qu’il ne s’agit pas d’un défaut d’entretien de leur part, puisqu’ils ont vécu dans le logement moins d’un an à la date de l’assignation.

Madame [K] [H] et Monsieur [A] [D] sollicitent de voir rejeter la demande d’expertise formulée par Madame [P] [W] et Monsieur [Z] [T], ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires et de les voir condamner à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Ils exposent que Madame [P] [W] et Monsieur [Z] [T] ne démontrent pas d’intérêt légitime ; en l’absence d’un litige éventuel et crédible ; qu’ils ne justifient d’aucune déclaration de sinistre dégât des eaux et d’aucun rapport d’expertise technique d’assurance ; que les nouveaux acquéreurs n’entretiennent pas la maison et qu’ils ont laissé perdurer un dégât des eaux ; que la maison ne comporte pas de Ventilation Mécanique Contrôlée, mais bénéficie d’une aération naturelle ; que les vendeurs sont totalement étrangers à la situation des demandeurs et qu’ils ne pourraient pas en être retenue responsable.

L’EURL LM Immobilier et la SA Allianz IARD sollicitent de voir débouter les époux [T] de leurs demandes et de les voir condamner à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. A titre subsidiaire, et au cas où il serait fait droit à la demande d’expertise, elles formulent protestations et réserves. Elles exposent qu’il n’apparait pas que les désordres puissent être en lien quelconque avec le diagnostic de performance énergétique réalisé par l’EURL LM Immobilier.

La SAS MT Immo, la SAS Bory Alex Métallerie Menuiserie et l’EURL BCI Isolation, régulièrement citées, ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Lorsqu’il statue en référé sur le fondement de ce texte, le juge n’est pas soumis aux conditions imposées par l’article 835 du code de procédure civile ; il n’a notamment pas à rechercher s’il y a urgence, l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre de la mesure sollicitée, l’application de cet article n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

L’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile suppose que soit constaté qu’il existe en procès « en germe » possible, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

En l’espèce, selon le procès-verbal de constat du 21 novembre 2024 réalisé au domicile Madame [P] [W] et Monsieur [Z] [T], le commissaire de justice a pu relever les désordres suivants :

— Des fissures sur la façade du bien ;

— Une VMC qui est bouchée et non fonctionnelle ;

— Des traces de moisissures ;

— Des traces d’humidité ;

— Des traces de condensations ;

— Une fuite d’eau ;

— Des traces de reprises de peinture ;

— Des plinthes humides qui se décollent des murs ;

— Du carrelage mouillé ;

— Des joints du carrelage avec de la moisissure ;

— Une baie vitrée mal vissée ;

— Des traces de mousses de part et d’autre des fenêtres ;

— Un plafond fissure ;

— Des fissures sur les murs ;

— Une trappe d’accès aux combles recouverte de taches noires de moisissures ;

— Une cloison non stable qui tremble sur simple pression ;

— Absence de conduit de VMC dans les combles ;

— Des affaires aux acquéreurs entachées de traces de moisissures (une valise, des coussins, un jouet de leur enfant) ;

— Une atmosphère des pièces très humide ce qui a des répercussions sur les affaires des acquéreurs ;

— Un indicateur d’hygrométrie a indiqué 71% d’humidité au rez-de-chaussée du bien et 81% d’humidité au premier étage du bien.

Madame [P] [W] et Monsieur [Z] [T] se plaignent principalement de désordres liés à l’humidité.

Le diagnostic de performance énergétique, réalisé préalablement à la vente et annexé au compromis de vente, mentionne en page 2 que le système de ventilation en place est une ventilation naturelle par conduit ; information reprise en page 4 du même DPE ; il préconise également l’installation d’une VMC hygroréglable de type B.

Toutefois, le procès-verbal de constat permet de déterminer que dans l’angle Ouest, la bouche de la « VMC naturelle » (qualifiée ainsi à tort par la commissaire de justice, alors qu’il ne s’agit que d’un conduit de ventilation naturelle) est obstruée par des tuyaux. Il est également mentionné l’absence de « VMC » (= de conduit) dans l’angle Sud-Ouest de la cuisine, où devrait déboucher la ventilation naturelle vue lors des constations effectuées à l’extérieur de la maison.

Les constatations effectuées par le commissaire de justice permettent d’envisager que les désordres puissent être dus à une cause que la présence d’une simple ventilation naturelle et à l’absence de VMC. Les époux [T] justifient donc d’un intérêt légitime à obtenir la désignation d’un expert chargé de constater de façon contradictoire les désordres, d’en déterminer l’origine et les causes, les travaux propres à y remédier et d’en évaluer le coût.

Il convient en conséquence d’ordonner une expertise, à charge pour les demandeurs, qui la sollicitent, d’en faire l’avance des frais.

En application de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés doit statuer sur les dépens. Madame [P] [W] et Monsieur [Z] [T], qui profitent seuls de la mesure, sont condamnés à les supporter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

ORDONNE une expertise au contradictoire de l’ensemble des parties,

DIT qu’elle sera suivie sous le système OPALEXE,

DÉSIGNE pour y procéder

monsieur [J] [M]

[Adresse 3]

[Localité 7]

avec la mission suivante :

— Se rendre sur les lieux situés [Adresse 8], après avoir convoqué les parties ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Entendre les parties et leurs conseils en leurs dires et explications ;

— Examiner les désordres allégués en demande aux termes de l’assignation ; les lister, les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher l’origine et la ou les causes, et en cas de pluralité de causes, leur proportion dans la survenance des désordres;

— Dire si les désordres proviennent d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon ou d’une négligence dans la pose, l’entretien ou d’exploitation des ouvrages ou toutes autres causes ;

— Dire si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ;

— Fournir au tribunal tous éléments de fait et techniques pour apprécier les responsabilités encourues, et dans quelle proportion ;

— Indiquer les travaux propres à remédier aux désordres au vu des devis transmis par les parties dans le délai imparti par l’expert, en évaluer le coût et la durée, et déterminer les travaux restants à faire par rapport aux documents contractuels ;

— Donner tous éléments de fait pour apprécier éventuellement les préjudices subis et en proposer une évaluation chiffrée ;

— Fournir à la juridiction tout élément utile à la solution du litige ;

DIT que l’expert accomplit sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283, 748-1 du code de procédure civile, qu’il peut entendre toute personne, qu’il a la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport ;

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour contrôler le déroulement de la mesure ;

DIT que l’expert doit communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable, au moins quatre semaines, pour la production de leurs dires écrits auxquels il doit répondre dans son rapport définitif, qu’il dépose au service des expertises EN VERSION PAPIER avant le 3 février 2026 en un original ;

FIXE l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 4 000 euros qui doit être consignée par Madame [P] [W] et Monsieur [Z] [T] avant le 3 août 2025 à la régie d’avance et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Etienne ;

DIT qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti la désignation de l’expert est caduque ;

DIT que l’expert provoque la première réunion sur place dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine et que les parties doivent lui avoir communiqué préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état ;

DIT qu’en cas de défaillance des parties, le juge chargé du contrôle de l’expertise peut être saisi en vue de la fixation d’une astreinte ;

DIT que lors de la première réunion, l’expert dresse un programme de ses investigations, fixe un calendrier précis de ses opérations et évalue d’une manière aussi détaillée que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion l’expert fait connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicite le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire ;

INVITE les parties à procéder aux mises en cause nécessaires dans les deux mois de la saisine de l’expert ou, si la nécessité s’en révèle ultérieurement, dès que l’expert a donné son accord;

DIT que l’expert tient le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisit de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d’un éventuel retard dans le dépôt du rapport ;

DIT qu’il est pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile ;

DIT qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adresse aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il l’adresse au magistrat taxateur ;

DIT que les parties disposent, à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations sont adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [W] et Monsieur [Z] [T] aux dépens.

La Greffière, La Vice Présidente,

Céline TREILLE Alicia VITELLO

LE 03 Juillet 2025

GROSSE + COPIE à:

— M^e OSWALD

COPIES à :

— M^e PALLE

— M^e ASTOR

— M^e DESMURE

— Régie

— dossier

— dossier expertise

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