Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/05150 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IQ37

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Décembre 2024

ENTRE :

S.C.I. SLG REP MANDATAIRE FONCIA [Localité 5]

dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 5]

représentée par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

ET :

Madame [G] [H] [I]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant contrat signé le 06 juillet 2022 prenant effet le 07 juillet 2022, la Société Civile Immobilière SLG (SCI SLG), ayant pour mandataire la société FONCIA LYON, a donné à bail à Madame [G] [H] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 332 euros outre une provision mensuelle sur charges de 10 euros.

Le 03 février 2023, la SCI SLG a fait signifier à sa locataire, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 684 euros au titre des loyers et charges impayés outre la somme de 75,53 euros au titre du coût de l’acte.

Par lettre recommandé avec accusé de réception reçue le 13 mars 2023, Madame [G] [H] [I] a donné congé à son bailleur.

Un constat d’état de lieux de sortie a été dressé le 11 avril 2023.

Par lettre recommandé avec avis de réception du 18 juillet 2023, la SCI SLG a fait délivrer à sa locataire une sommation de payer la somme de 1905,08 euros dont 1822,99 euros au titre du solde dû après départ des lieux.

Par lettre recommandé avec demande d’accusé de réception du 13 novembre 2023, la SCI SLG à inviter Madame [G] [H] [I] à régler amiablement ce litige.

Par acte d’assignation en date du 01er août 2024, la SCI SLG a attrait Madame [G] [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE aux fins de :

Condamner Madame [G] [H] [I] au paiement de la somme de 1822,99 euros au titre du solde après départ des lieux ; Condamner Madame [G] [H] [I] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [G] [H] [I] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;Ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Les débats se sont tenus à l’audience du 03 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Lors de l’audience, la SCI SLG a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de sa demande en paiement, la demanderesse fait valoir que les loyers et charges n’ont pas été réglés et que des réparations locatives ont dues être effectuées suite à des dégradations.

Madame [G] [H] [I], régulièrement convoquée, n’a pas comparu ni été représentée.

L’affaire a été mise en délibérée au 03 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel, si le défendeur ne comparaît, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait cependant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon les dispositions de l’article 7a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé : « De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; ». Cette obligation est reprise dans les stipulations du bail liant les parties.

En l’espèce, la SCI SLG verse au débat un décompte arrêté au 27 novembre 2024 établissant le montant des loyers et charges indus à la somme de 1516,20 euros, comprenant les loyers et charges de décembre 2022 (342 euros), janvier 2023 (342 euros), février 2023 (342 euros), mars 2023 (342 euros) et avril 2023 (148,20 euros).

Au regard du justificatif fourni, la dette de Madame [G] [H] [I] est établie tant son principe que dans son montant et il convient par conséquent de la condamner à payer à la SCI SLG la somme de 1516,20 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur la demande en paiement des réparations locatives

L’article 1730 du code civil dispose que « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

L’article 1732 du code civil disposant que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon les dispositions de l’article 7c) et d) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

« c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » ;

Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail et l’entretien courant assumé par le locataire peut s’entendre comme « les mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux ».

En revanche, le locataire n’a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à une vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou une force majeure. Les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives restent alors à la charge du bailleur, sous réserve que le locataire démontre la cause des désordres. L’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

Il résulte de la jurisprudence constante que le juge est tenu d’évaluer le dommage dont il a constaté l’existence en son principe et qu’il incombe au bailleur de justifier des sommes qu’il entend solliciter.

Le décret du 26 août 1987 fixe, par ailleurs, la liste des réparations locatives qui doivent être prises en charge par le preneur.

En l’espèce, il ressort notamment de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 07 juillet 2022 et signé par les parties :

S’agissant de la liste des clés : ont été fournis lors de l’entrée dans les lieux, un émetteur, deux clés de la porte palière, une clé de la boite aux lettres et trois clés des volets ;

S’agissant de la boite aux lettres et de sa serrure : boite aux lettres décrite en état d’usage, serrure décrite en bon état ;

S’agissant de l’accès/entrée : la porte palière baie vitrée est indiquée en bon état ;

S’agissant de la cuisine/séjour : l’ensemble est indiqué en bon état, mise à part la terrasse décrite en état d’usage, et il est noté sur les murs des « stickers terne, deux trous de chevilles, 41 trous de chevilles bouchés, quelques traces noirs », un plafond « terne, quelques traces », des plinthes « écaillées, un peu », le volet est décrit en bon état, un « petit éclat » est relevé sur l’élément haut de la cuisine, « quelques traces » sur le placard ;

S’agissant de la salle de bains : l’ensemble est indiqué en bon état mis à part le joint d’étanchéité du lavabo décrit en état d’usage et jauni, il est précisé « quelques traces » sur le mur, « écaillés un peu, tache » s’agissant du meuble sous vasque ;

S’agissant des WC : l’ensemble est décrit en bon état, il est précisé qu’il n’y a pas de faïence murale ou de crédence ainsi que « quelques traces et stickers » sur les murs ;

Ces éléments sont étayés par des photographies.

Il ressort notamment de l’état des lieux de sortie effectué contradictoirement le 11 avril 2023 :

S’agissant de la liste des clés : un émetteur, une clé de la porte palière et trois clés des volets ont été remis par la locataire ;S’agissant de la boite aux lettres et de sa serrure : celle-ci est décrite « introuvable, non localisée » puis en « bon état », la serrure est indiquée absente ;

S’agissant de l’accès/entrée : la porte palière baie vitrée est décrite en mauvais état et il est précisé qu’une baie ne ferme pas et le volet est décrit en état d’usage avec des traces noires ;

S’agissant de la cuisine/séjour : Les murs sont décrits en mauvais état, avec des « enfoncements, empreintes de meubles, traces noires, trous de chevilles mal bouchés, stickers, traces de colle et trous de cheville » ;Les faïences, sol, plafond, plinthe et terrasse sont décrits en état d’usage, il est précisé que le sol n’est pas nettoyé, est dépareillé et un peu rayé, le plafond est décrit comme mal peint et des traces noires sur les plinthes sont relevées ;L’évier est décrit en état d’usage et il est précisé que le bac est « un peu rayé » ;Le plan de travail est indiqué en mauvais état, non nettoyé et présentant des brûlures et des traces, l’élément haut du plan de travail est également indiqué comme non nettoyé ;La plaque de cuisson, le réfrigérateur, le placard et le dressing sont indiqués en état d’usage, il est précisé que le réfrigérateur et le dressing ne sont pas nettoyés, et sont relevées des traces de chauffe sur la plaque de cuisson, des moisissures sur le réfrigérateur, quelques traces noires sur le placard et des traces de stickers sur le dressing ;

S’agissant de la salle de bains : Les murs et la faïence murale sont décrites comme en état d’usage, avec quelques traces noires et un joint grossier ;Il est relevé que le sol et le plafond ne sont pas nettoyés ;La porte est décrite en état d’usage avec des traces noires ;Le joint d’étanchéité du lavabo est décrit en mauvais état, en partie manquant et jauni ;Le levier de la bonde mécanique est manquant et en mauvais état ;Le bac de douche est indiqué en état d’usage, non nettoyé et avec des traces indélébiles ;Le joint d’étanchéité du bac de douche est indiqué en mauvais état et moisi ;Il est indiqué que la robinetterie n’est pas nettoyée et que le flexible est en état d’usage et usé ; La cabine est décrite en état d’usage avec du tartre ;Le radiateur est décrit en état d’usage avec quelques traces noires ; Le meuble sous vasque est décrit en état d’usage avec des écailles ;

S’agissant des WC : Quelques traces noires sont relevées sur les murs ainsi que sur la porte, qui est décrite en état d’usage ;Il est indiqué que le sol, le plafond, la porte, le bloc WC, le robinet chasse d’eau, la cuvette et l’abattant ne sont pas nettoyés.

Ces éléments sont étayés par des photographies.

Ainsi, eu égard à l’état des lieux d’entrée qui relève un bon état général de chacune des pièces, à l’exception de quelques éléments recensés comme étant dégradés et limitativement énumérés et, en comparaison avec l’état des lieux sortant qui met en évidence un état de saleté important dans l’appartement ainsi que des dégradations de certains éléments.

Pour évaluer son montant, il convient de procéder à une comparaison entre l’état du bien loué décrit dans le constat de sortie précité et les réparations locatives dont la prise en charge est sollicitée, étant précisé qu’au regard de l’occupation des lieux durant 09 mois environ, la vétusté devra être appréciée.

La demanderesse fourni un décompte des réparations locatives faisant apparaître une somme totale de 638,79 euros.

Les réparations locatives concernent divers postes.

Concernant les frais de nettoyage du logement, il ressort de l’état des lieux de sortie qu’un état de saleté important est relevé et que le ménage n’a pas été réalisé par la locataire.

Dès lors, ces frais sont justifiés et il convient d’accorder à la demanderesse la somme demandée et dont elle justifie conformément au décompte des réparations locatives fourni.

S’agissant du remplacement de la serrure de la boite aux lettres, il ressort de l’état des lieux de sortie que celle-ci est manquante.

Dès lors, son remplacement est justifié et il convient d’accorder à la demanderesse la somme demandée et dont elle justifie conformément au décompte des réparations locatives fourni.

S’agissant de la peinture sur les murs pour une surface de 40 mètres carré, il ressort de l’état des lieux de sortie que la peinture est en mauvais état sur les murs de la cuisine et du salon et qu’elle présente des traces, et qu’elle est en état d’usage dans la salle de bains, avec quelques traces noires.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à la demanderesse la somme demandée pour ce poste et dont elle justifie conformément au décompte des réparations locatives fourni.

S’agissant du remplacement du plan de travail, il ressort de l’état des lieux de sortie qu’il est en mauvais état, et présente des brûlures et autres traces.

Dans ces conditions, son remplacement est justifié et il y a lieu d’accorder à la demanderesse la somme demandée et dont elle justifie conformément au décompte des réparations locatives fourni.

S’agissant du remplacement de la serrure simple, il ressort de l’état des lieux de sortie que la locataire n’a pas rendu l’intégralité des clés de la porte palière. Le remplacement de la serrure est dès lors justifié.

Dans ces conditions, il y a lieu d’accorder à la demanderesse la somme demandée et dont elle justifie conformément au décompte des réparations locatives fourni.

S’agissant de la réparation du système de fermeture de la baie coulissante et du remplacement de la serrure, il ressort de l’état des lieux de sortie que la baie vitrée ne ferme plus, ce qui justifie ces réparations.

Dans ces conditions, il y a lieu d’accorder à la demanderesse la somme demandée et dont elle justifie conformément au décompte des réparations locatives fourni.

S’agissant du remplacement du vidage à clapet du lavabo, il ressort de l’état des lieux de sortie que le levier de la bonde mécanique est manquant.

Dans ces conditions, son remplacement est justifié et il y a lieu d’accorder à la demanderesse la somme demandée et dont elle justifie conformément au décompte des réparations locatives fourni.

S’agissant des frais relatifs au détartrage de la cabine de douche et à la réfection du joint de silicone d’étanchéité, il ressort de l’état des lieux de sortie que le bac de douche n’a pas été nettoyé par la locataire et présente des traces, et que le joint d’étanchéité est décrit en mauvais état et moisi.

Ces réparations locatives sont donc justifiées et dans ces conditions, il y a lieu d’accorder à la demanderesse la somme demandée et dont elle justifie conformément au décompte des réparations locatives fourni.

Ainsi, l’ensemble des réparations locatives correspond à un besoin suite aux dégradations constatées. Le montant total des réparations locatives s’élève à la somme de 638,79 euros, somme dont la demanderesse justifie conformément au décompte des réparations locatives fourni.

Néanmoins, il convient de constater, tel que cela ressort du décompte arrêté au 27 novembre 2024, que la demanderesse a encaissé le dépôt de garantie qu’elle avait conservée, d’un montant de 332 euros, somme qui doit être déduite des 638,79 euros.

Dès lors, il convient de condamner Madame [G] [H] [I] à payer à la SCI SLG la somme de 306,79 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [G] [H] [I], qui succombe à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [G] [H] [I] à payer à la SCI SLG la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [G] [H] [I] à payer à la société civile immobilière SLG la somme de 1516,20 euros au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE Madame [G] [H] [I] à payer à la société civile immobilière SLG la somme de 306,79 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Madame [G] [H] [I] à payer à la société civile immobilière SLG la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [H] [I] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE