page /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 3]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 25/00434 – N° Portalis DBWM-W-B7J-CPRD

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

[K] [O] épouse [U]

C/

[Y] [U]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Valérie BOURG

[Y] [U]

copie exécutoire délivrée à :

M^e Valérie BOURG

JUGEMENT

Le 03 Septembre 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [K] [O] épouse [U]

née le 06 Octobre 1945

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Valérie BOURG de la SCP SOUTHON AMET DUSSAP, avocats au barreau de MONTLUCON

DEFENDERESSE

Madame [Y] [U]

née le 17 Octobre 1969 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 4 juin 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, après avoir constsaté l’absence de la partie défenderesse et entendu le conseil de la partie demanderesse en ses conclusions, explications et plaidoiries, a avisé la partie à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 03 SEPTEMBRE 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 03 octobre 2023, Madame [K] [O] épouse [U] a donné à bail à Madame [Y] [U] un logement comprenant un cellier situé [Adresse 4] à [Localité 1] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 280,00 euros outre une provision sur charges.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 02 août 2024, Madame [K] [O] épouse [U] a fait notifier à Madame [Y] [U] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 1 563,24 euros en principal.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 23 janvier 2025, signifié à étude, Madame [K] [O] épouse [U] a fait assigner Madame [Y] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement de la somme de 1 691,31 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 23 janvier 2025, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation, en deniers ou en quittances, d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— le paiement de la somme de 150,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Monsieur le Préfet de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 24 janvier 2025.

La CCAPEX de l’ALLIER a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 05 août 2024.

L’enquête sociale a été réalisée. Madame [Y] [U] était locataire d’un appartement appartenant à son ancienne belle-mère. Elle n’avait jamais réglé le loyer depuis son entrée dans les lieux. Elle avait rencontré des difficultés dans la gestion de son budget et était dans l’attente de percevoir un héritage important suite au décès de son père. Elle avait, à ce titre, perçu la somme de 9 000,00 euros mais elle avait utilisé cette somme afin de régler d’autres dettes et pour acheter du mobilier. Elle souhaitait reprendre le paiement du loyer. Elle indiquait toutefois que la bailleresse refusait de recevoir les paiements dans l’attente de la décision du juge. Son contrat d’assurance habitation avait été résilié pour impayés. Un dossier de surendettement était en cours de constitution afin d’intégrer la dette de loyer ainsi qu’une dette d’énergie.

A l’audience du 04 juin 2025, Madame [K] [O] épouse [U], représentée, a maintenu les termes de son assignation, actualisant sa créance à la somme de 1 801,88 euros au 1er avril 2025. La locataire était la fille du mari décédé de la bailleresse. La locataire avait reçu des sommes suite au décès de son père dans le cadre de la succession mais avait préféré employer ces sommes pour régler d’autres dettes et acheter des meubles. La bailleresse sollicitait la condamnation de la locataire à lui verser la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [Y] [U] ne s’est pas présentée et n’était pas représentée.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 03 septembre 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 a modifié le délai suivant la délivrance du commandement de payer, passant de deux mois à six semaines. Ce délai s’applique aux baux conclus postérieurement au 27 juillet 2023. En l’espèce, le bail a été signé le 03 octobre 2023, soit postérieurement au 27 juillet 2023. Par conséquent, le délai applicable en l’espèce est un délai de six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Par exploit du 02 août 2024, la bailleresse a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 563,24 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Monsieur le Préfet de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 24 janvier 2025 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 05 août 2024.

Le commandement de payer, la saisine de la Préfète et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par la bailleresse, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines dudit commandement et que le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 13 septembre 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [U] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion immédiate de Madame [Y] [U].

Il est rappelé qu’en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La bailleresse produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

La bailleresse a demandé dans son assignation la condamnation de la locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Le décompte produit par la bailleresse mentionne une dette s’élevant à la somme de 1 801,88 euros, comprenant :

— dix-neuf mois de loyers impayés, soit : 1 546,00 euros ;

— la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour la période 2023-2024 pour un montant de 135,88 euros ;

— la somme de 120,00 euros au titre des provisions sur charges pour l’année 2025.

S’agissant des loyers, il reste à la charge de la locataire, chaque mois, la somme de 80,00 euros, la Caisse d’allocations familiales versant à la bailleresse la somme de 200,00 euros tous les mois. Soit, en l’espèce : 19 x 80,00 = 1 520,00 euros. A ce montant, s’ajoute la somme de 26,00 euros correspondant à dix jours de loyers. Ainsi, les sommes demandées au titre des loyers sont justifiées.

Concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, celle-ci comprend la taxe au titre de l’année 2023 pour un montant de 38,88 euros ainsi que celle au titre de l’année 2024 pour un montant de 97,00 euros. Néanmoins, la propriétaire ne rapporte aucun justificatif de ces sommes, de telle sorte que la locataire ne saurait être condamnée au paiement de ces sommes.

Concernant les provisions sur charges pour l’année 2025, la bailleresse sollicite la condamnation de la locataire à lui verser la somme de 120,00 euros correspondant à quatre mois de provisions sur charges à hauteur de 30,00 euros par mois. En effet, le contrat de bail mentionne que les provisions sur charges s’élèvent à la somme de 30,00 euros, de telle sorte que ce montant est justifié.

Ainsi, il convient de déduire des sommes demandées par la bailleresse, la somme de 135,88 euros correspondant aux taxes d’enlèvement des ordures ménagères. Soit : 1 801,88 – 135,88 = 1 666,00 euros.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [Y] [U] au paiement de la somme de 1 666,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 02 août 2024 sur la somme de 1 563,24 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Madame [Y] [U] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice à la bailleresse qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due, en deniers ou en quittances, depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Il convient toutefois de préciser que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 13 septembre 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 1er avril 2025, sont intégrées dans la somme de 1 666,00 euros allouée à la bailleresse par le présent jugement.

La bailleresse sera autorisée à procéder à la révision du loyer conformément aux prévisions contractuelles et sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989, cette régulation étant faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Y] [U], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre, Madame [Y] [U], qui supporte les dépens, sera condamné au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de Madame [K] [O] épouse [U].

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Madame [K] [O] épouse [U] et Madame [Y] [U] concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 1], ce à compter du 13 septembre 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [U] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par la bailleresse ;

CONDAMNE Madame [Y] [U] à payer à Madame [K] [O] épouse [U] la somme de 1 666,00 euros (mille six cent soixante six euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 02 août 2024 sur la somme de 1 563,24 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Y] [U] à payer, en deniers ou en quittances, à Madame [K] [O] épouse [U] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 13 septembre 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 1er avril 2025, sont intégrées dans la somme de 1 666,00 euros allouée à la bailleresse par le présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

DIT que Madame [K] [O] épouse [U] sera autorisée à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles,

DIT que Madame [K] [O] épouse [U] sera autorisée à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989 ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Madame [Y] [U] à verser à Madame [K] [O] épouse [U] la somme de 300,00 euros (trois cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE Madame [Y] [U] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

page /

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT