COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat demandeur

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COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

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COPIE DOSSIER + AJ

1

N° RG 22/04094 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N35J

Pôle Civil section 2

Date : 10 Avril 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [E]

née le 30 Octobre 1935 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Valentin ESCALE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A. CODISUD, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 455 800 284, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 2]

représentée par Maître Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE

Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors de la mise à disposition

DEBATS : en audience publique du 06 Mars 2025

MIS EN DELIBERE au 10 Avril 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 10 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte sous seing privé du 15 février 2016, le bail commercial portant sur un magasin de 106 m² avec réserve d’environ 50 m² situé [Adresse 1] à [Localité 4] (34) conclu entre la SA CODISUD (preneur) et Madame [Z] [E] (bailleur) a été renouvelé.

Suite à réception de factures d’eau d’un montant inhabituellement élevé, par courrier recommandé de son conseil avisé le 18 juillet 2022, Madame [Z] [E] a mis en demeure le preneur de lui régler la somme de 14.499,31 euros.

A défaut d’accord entre les parties, par acte délivré par huissier de justice en date du 1er septembre 2022, Madame [E] [Z] a assigné devant la présente juridiction la SA CODISUD afin de voir, condamner la SA CODISUD à lui payer la somme de 14.499.31 euros outre intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2022, ordonner la capitalisation des intérêts, condamner la SA CODISUD à lui payer la somme 3000 euros au titre des dommages et intérêts, 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 septembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [E] [Z] demande au tribunal de :

condamner la SA CODISUD à lui payer la somme de 14.499.31 € outre intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2022, date du courrier de mise en demeure

ordonner la capitalisation des intérêts,

condamner la SA CODISUD à lui payer la somme de 3.000 € à titre des dommages et intérêts,

condamner la SA CODISUD une amende civile de 10.000 €

débouter la SA CODISUD de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

condamner la SA CODISUD à lui payer la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, au visa des articles 1103, 1104, 1106 du code civil, elle indique que la SA CODISUD a reconnu dans un courriel du 28 juin 2021 que les travaux qu’elle a engagés étaient à l’origine de la surconsommation d’eau, qu’elle prendrait à sa charge le paiement des factures.

Elle constate que la SA CODISUD a reconnu sa responsabilité, qu’elle a mandaté l’entreprise intervenante, et qu’elle a adressé un courrier à la SAUR (fournisseur d’eau).

Elle indique que la SA CODISUD a reconnu avoir consommé de l’eau du réseau de ville suite à une défaillance de pompe installée sur un puits.

Elle précise que la surconsommation ne résulte pas d’une cause susceptible de bénéficier d’un dégrèvement (fuite).

Au visa de l’article 1231-1 du code civil, elle considère que le défendeur fait preuve de résistance abusive, et de mauvaise foi.

*

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 12 décembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SA CODISUD demande au tribunal de :

Au principal :

DEBOUTER Mme [E] en toutes ses demandes,

A titre subsidiaire :

DECLARER que Mme [E] a commis une faute à l’origine de son préjudice,

LA CONDAMNER à supporter tout ou partie de son préjudice,

ORDONNER la compensation entre toutes sommes que pourraient se devoir les parties,

En tout état de cause,

CONDAMNER Mme [E] au paiement de la somme de 1.600 € au visa de l’art. 700 du Code de procédure civile,

LA CONDAMNER aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions,

Elle rejette toute responsabilité, indique que la faute est celle de l’entreprise ayant réalisé un mauvais raccordement. Elle précise que son courriel n’indique pas qu’elle est en accord pour régler la surconsommation d’eau.

Elle estime que la bailleresse en qualité de titulaire de l’abonnement aurait du agir auprès du fournisseur d’eau pour obtenir un dégrèvement, dans un délai plus court.

Dans l’hypothèse d’un engagement de sa responsabilité, elle fait valoir la faute du bailleur dans la réalisation de son préjudice et sollicite un partage de responsabilité.

*

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 février 2025 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 6 mars 2025.

A cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement

Sur la responsabilité du preneur

Conformément à l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaire autres que locatives.

Aux termes de l’article 1732 du code civil, [le preneur] répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Conformément à l’article R145-35 du code de commerce, d’ordre public, en vigueur depuis le 6 novembre 2014, ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce,

Il n’est pas contesté par les parties qu’elles sont liées par un bail commercial produit en pièce 1 du demandeur, ayant fait l’objet de plusieurs renouvellements et avenants s’agissant du montant du loyer.

En ce qui concerne les autres clauses du contrat, il convient de se référer au document signé en date du 30 septembre 1982, qui stipule

au paragraphe « charges et conditions » que le preneur entretiendra les lieux « en bon état de réparations locatives ou de menus entretiens », « il aura à sa charge, toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité »au paragraphe « obligation du bailleur », qu’il « s’oblige à tenir les lieux clos et couverts suivant l’usage sans déroger toutefois aux obligations mises à la charge du preneur en ce qui concerne les travaux qui deviendraient nécessaires à la devanture de la boutique. Pour tout ce qui n’est pas prévu aux présentes, les parties déclarent vouloir se soumettre aux lois et usages »

Ainsi, il n’est pas prévu au contrat de clause spécifique s’agissant du paiement des charges et notamment des consommations d’eau. Celles-ci liées à l’activité du preneur, sont à sa charge, et constituent des charges locatives.

Le bailleur sollicite le paiement par le preneur des deux factures émises par la SAUR en date du 4 mars 2021 (pièce 2) et du 7 juillet 2021 (pièce 3) pour un montant total de 14.499,31 euros.

Par courriel du 22 juin 2021, la première facture d’un montant de 10.680 euros a été transmise au preneur.

En date du 28 juin 2021, ce dernier a sollicité la transmission de l’entièreté de la facture, et a indiqué « nous savons qu’il s’agit d’une faute des réparateurs. Encore devons nous le prouver. Je vais immédiatement les appeler pour signaler que CODISUD représente le payeur. Ces paiements nous sommes d’accord ne doivent pas vous incomber »

Le même jour, le preneur adressait un courrier à la SAUR (pièce 2 du défendeur) indiquant que suite à une panne d’une pompe de relevage d’un puits, l’eau alimentant le système de refroidissement des compresseurs avait basculé sur l’eau de ville. Ce courrier mentionne que les réparations ont été effectuées.

Il apparait donc que le preneur a explicité les raisons de la surconsommation d’eau, provenant d’une panne d’un élément de ses installations (pompe de relevage) et d’une configuration ne correspondant pas à ses attentes (basculement sur le réseau d’eau potable).

Il doit donc répondre des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance des lieux loués, de sorte qu’il lui revient de régler les factures d’eau consommée.

Sur le partage de responsabilité avec le bailleur

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article L145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.

En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

En l’espèce,

Le bail ayant fait l’objet d’un renouvellement en février 2016 ne satisfait pas aux dispositions du code de commerce (L145-40-2), s’agissant de l’information concernant les charges.

Il apparait que le courrier du 28 juin 2021 du preneur à la SAUR sollicite l’application de la loi WARSMANN, s’agissant d’un dégrèvement. Il mentionne ne pas avoir « son propre compteur » et joindre « la facture des réparations qui ont été effectuées ».

Cette facture de travaux n’est pas produite.

La SA CODISUD produit un courrier de la SAUR adressé au bailleur en date du 16 juin 2022, qui refuse le dégrèvement, fait état d’alertes de surconsommations à plusieurs reprises, avec réparation de fuite le 21 juin 2021.

Il apparait en premier lieu que si le montant de la facture mentionné à ce courrier de la SAUR du 16 juin 2022, correspond au total des deux factures en cause, l’adresse du branchement concerné ne correspond pas à l’adresse du local donné à bail.

Par ailleurs, il convient de constater que ce courrier de la SAUR mentionne une première alerte téléphonique en date du 20 novembre 2020, et une alerte le 24 février 2021 lors du rendez vous sur place, puis au moment de la facture le 4 mars 2021.

Ainsi, au regard du rendez-vous sur les lieux de consommation mentionné par la SAUR en date du 24 février 2021, et en l’absence de toute autre pièce s’agissant des travaux réalisés par le preneur, mentionné à son courriel du 28 juin 2021« nous savons qu’il s’agit d’une faute des réparateurs », la faute du bailleur, consistant en une information tardive de surconsommation et un défaut de diligences, n’est pas démontrée, de sorte que le partage de responsabilité sera rejeté.

En conséquence, il convient de condamner la SA CODISUD à payer à Madame [Z] [E] la somme totale de 14.499.31 euros outre intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2022, date de réception de la mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil, elle est de droit si elle est sollicitée et ne peut être écartée que si c’est par la faute du créancier et par suite du retard ou obstacle apporté par lui que le débiteur n’a pas pu procéder à la liquidation de la dette.

Ainsi, en l’absence d’éléments s’agissant de l’impossibilité de régler sa dette par le preneur, la capitalisation sera ordonnée avec application de l’article 1343-1 du code civil, tout paiement partiel s’imputant d’abord sur les intérêts.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, il n’est pas établi que Madame [E] [Z] a subi un préjudice distinct du simple retard dans le paiement.

En conséquence, il convient de rejeter la demande d’indemnisation pour résistance abusive.

Sur la demande au titre de l’amende civile

Conformément à l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce,

Il apparait que la SA CODISUD n’est pas à l’origine de la procédure, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la condamner à une amende civile.

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

La SA CODISUD qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de condamner la SA CODISUD à payer à Madame [E] [Z] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SA CODISUD à payer à Madame [E] [Z] la somme de 14.499,31 euros (QUATORZE MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT DIX NEUF EUROS ET TRENTE ET UN CENTS) outre intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2022, au titre de la facturation de la consommation d’eau relative au local donné à bail commercial sis [Adresse 1] à [Localité 4] (34) ;

PRONONCE la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;

DIT que tout paiement partiel s’imputera d’abord sur les intérêts par application de l’article 1343-1 du code civil ;

DEBOUTE Madame [E] [Z] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une amende civile à l’encontre de la SA CODISUD ;

CONDAMNE la SA CODISUD à payer à Madame [E] [Z] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE la SA CODISUD aux entiers dépens.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Linda LEFRANC-BENAMMAR Magali ESTEVE