N° RG 24/00223 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GMDI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

O R D O N N A N C E de R E F E R E – N° RG 24/00223 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GMDI

Code NAC : 50Z Nature particulière : 0A

LE DIX DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDERESSE

Mme [S] [P], née le 26 février 1949 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7];

représentée par M^e Marieke BUVAT, avocat au barreau de VALENCIENNES,

D’une part,

DEFENDEURS

M. [X] [U], né le 2 novembre 1929 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

Mme [I] [U], née le 25 mars 1954 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

Mme [Z] [U], née le 25 septembre 1956 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2];

représentés par la SCP LEFEBVRE & THEVENOT, avocats au barreau de VALENCIENNES,

D’autre part,

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Louis-Benoît BETERMIEZ, président,

LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER, adjoint administratif faisant fonction de greffier,

DÉBATS : en audience publique le 19 novembre 2024,

ORDONNANCE : rendue par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2024,

EXPOSE DU LITIGE

Par actes du 06 août 2024, madame [S] [P] a assigné mesdames [Z] et [I] [U] et monsieur [X] [U] devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins que soit ordonnée une expertise des désordres liés à l’humidité de l’immeuble à usage d’habitation, situé à Marly, dont elle a fait l’acquisition auprès des défendeurs.

A l’appui de sa demande, madame [P] expose qu’elle a acquis des consorts [U] un immeuble à usage d’habitation située à [Localité 9] en 2022.

Elle fait valoir que, postérieurement à l’achat, elle a constaté d’importants problèmes d’humidité au niveau de la cave et des murs de l’immeuble; qu’il a été relevé la présence d’importantes remontées d’humidité par capillarité; qu’elle a été contrainte de faire installer une pompe et de traiter les remontées capillaires par injections de résine, sans succès ; qu’une expertise d’assurance a été réalisée à sa demande; qu’elle ne s’est pas conclue de façon satisfaisante.

Elle soutient que, lors de l’acquisition de l’immeuble, elle n’a pas été informée de ce que celui-ci était exposé au risque d’infiltrations par nappe phréatique; qu’en particulier, elle n’a eu connaissance du certificat d’urbanisme faisant état de ce risque que postérieurement à la vente; qu’elle n’a eu aucun moyen, lors de la transaction, de vérifier l’existence de ce risque.

Elle estime qu’elle n’a pas reçu une information complète sur l’état de l’immeuble lors de son achat et que les conclusions de l’expertise amiable sont critiquables en ce que l’expertise n’a donné lieu à aucune investigation particulière.

Elle considère qu’elle se trouve confrontée à un potentiel vice caché et qu’elle bénéficie d’un motif légitime à obtenir la mesure d’instruction qu’elle sollicite.

En réponse, les consorts [U] font observer que madame [P] a acquis leur immeuble en l’état et sans possibilité de recours pour quelque cause que ce soit, notamment pour vice caché.

Ils arguent que la demanderesse a été informée de l’intégralité des risques naturels concernant l’immeuble ; qu’elle a pu visiter à plusieurs reprises, en compagnie de professionnels, le bien litigieux ; qu’ils n’ont jamais été informés et n’ont jamais constaté de désordres liés à des remontées capillaires dans le bien vendu ; que l’expert amiable conclu à une absence de mauvaise foi des vendeurs.

Ils en déduisent qu’aucune action au fond intentée par madame [P] à leur encontre ne pourrait aboutir.

Ils ajoutent que la demanderesse a procédé à des travaux dans l’immeuble qui ne permet plus de constater l’état de celui-ci au moment de la vente.

Ils estiment que madame [P] ne présente aucun intérêt légitime à la mesure d’instruction qu’elle sollicite.

Ils concluent au débouté de la demande d’expertise et à la condamnation de madame [P] aux dépens et à leur payer à chacun la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendu ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par les parties que, par acte authentique du 09 août 2022, madame [P] a acquis auprès des consorts [U] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 9].

Il en ressort également que, postérieurement à l’acquisition, madame [P] a noté une humidité grandissante au niveau de la cave et de murs de l’immeuble ; qu’elle a fait réaliser par la société MURPROTEC un diagnostic relatif à l’humidité ; que la société missionnée, dans un rapport du 27 octobre 2022, a conclu à des infiltrations au niveau des murs enterrés et à des remontées capillaires, nécessitant une intervention urgente ; que les constatations de la société en question ont été confirmées par huissier de justice dans le cadre d’un procès-verbal du 7 novembre 2022, qui a relevé la présence d’humidité et de traces d’humidité au niveau de la cave de l’habitation et dans les murs au-dessus de la cave; que madame [P] s’est plainte sans succès des désordres liés à l’humidité auprès des défendeurs; qu’elle a fait procéder, le 29 novembre 2022, à l’installation d’une barrière d’étanchéité, puis à l’installation d’un déshumidificateur d’air.

Il ressort, enfin, que, devant la persistance des désordres, elle a saisi du litige son assurance en protection juridique ; qu’à la demande de celle-ci, une expertise amiable a été organisée en février 2023 ; que l’expert commis, monsieur [M], a indiqué que les désordres semblaient être la conséquence d’infiltrations d’eau par la façade du bâtiment depuis plusieurs années, mais aussi de remontées d’humidité par capillarité dans les murs ; qu’il a conclu à l’absence de recours possible à l’encontre des vendeurs.

Madame [P] conteste formellement les conclusions du rapport en question au motif qu’il n’a été procédé à aucune investigation sur l’origine de l’humidité dont elle se plaint par l’expert amiable.

Dans la mesure où aucun élément du dossier ne vient contredire sa contestation, il ne peut être considéré que les conclusions du rapport amiable sont de nature à la priver de tout intérêt légitime à la mesure d’instruction qu’elle sollicite.

Les consorts [U] estiment que madame [P] ne saurait agir avec succès au fond à leur encontre en raison, au-delà des conclusions de l’expert amiable, de sa connaissance acquise de l’état de la maison vendue par plusieurs visites et par la remise de documents lors de la vente, de l’existence d’une clause d’exclusion des vices cachés figurant dans l’acte de vente, de l’absence de démonstration par la demanderesse de la mauvaise foi des défendeurs et des transformations opérées par la demanderesse dans l’immeuble.

À cet égard, il y a lieu de rappeler qu’effectivement, l’existence d’une clause d’exclusion de vices cachés dans un acte de vente n’est pas de nature à empêcher toute action au fond d’une partie si celle-ci démontre l’existence de la mauvaise foi de l’autre partie.

En l’état, les défendeurs n’établissent pas, avec l’évidence requise devant le juge des référés, l’impossibilité pour la demanderesse de se prévaloir devant le juge du fond d’une éventuelle mauvaise foi.

En outre, l’existence de plusieurs visites du bien vendu par l’acheteur ne saurait valoir preuve de sa connaissance des potentiels vices cachés du bien vendu et il est invoqué une contestation sur les documents remis lors de la vente, portant sur le risque de remontées capillaires d’humidité qui doit être tranchée par le juge du fond.

Enfin, eu égard à la nature des désordres invoqués par madame [P], il ne peut être jugé a priori que les mesures correctives prises par cette dernière dans l’immeuble rendent impossible la détermination de l’origine des désordres.

Il se déduit de l’ensemble des éléments qui précèdent que madame [P], au stade actuel du litige, n’est pas privée de tout motif légitime à l’organisation de l’expertise qu’elle sollicite.

Au contraire, au vu des divergences d’appréciation sur l’origine des désordres d’humidité dont elle se plaint, il y a lieu de considérer qu’elle présente un intérêt légitime à ce qu’une expertise, judiciaire et contradictoire, de ces désordres soit réalisée, afin notamment d’en déterminer l’origine et les moyens d’y remédier.

En conséquence, l’expertise sollicitée sera ordonnée aux frais avancés par la demanderesse.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En l’espèce, une expertise étant décidée dans le seul intérêt de madame [P], aucune partie ne pouvant à ce stade de la procédure être considéré comme perdante, il y a lieu de mettre à la charge de la demanderesse les dépens de la présente instance, étant rappelé que la présente décision n’a pas l’autorité de la chose jugée et que le juge de fond, en cas de saisine ultérieure, pourra régler différemment le sort des dépens.

En outre, les défendeurs seront déboutés de leurs demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

ORDONNONS une expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert, Mme [S] [K], [Adresse 4] – tél : [XXXXXXXX01] – [Courriel 5], avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— Voir et visiter l’immeuble de madame [S] [P], situé [Adresse 7] à [Localité 9] ;

— Examiner les désordres, malfaçons et non-conformités allégués dans l’assignation délivrée par madame [S] [P] concernant l’humidité de l’immeuble ; en indiquer la nature, l’importante, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;

— Indiquer, le cas échéant, s’ils étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ; dans le second cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’ils sont la conséquence des travaux réalisés par madame [S] [P] ;

— Donner un avis sur la moins-value éventuelle causée par ce vice à l’immeuble ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux vices, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux vices constatés ;

— Fournir tous éléments de fait de nature à caractériser l’existence et l’évaluation du trouble de jouissance ;

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des vices et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis ;

— Faire toute observation utile à la solution du litige ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal de Valenciennes, service du contrôle des expertises, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert désigné pourra, en cas de besoin, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir simplement avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertises,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément 48 aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 3 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la partie demanderesse entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal judiciaire de Valenciennes, dans le délai maximum de six semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

CONDAMNONS madame [S] [P] aux dépens ;

DEBOUTONS mesdames [Z] et [I] [U] et monsieur [X] [U] de leurs demandes indemnitaires présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ;

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 10 décembre 2024.

Le greffier, Le président,