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ORDONNANCE DU : 27 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00021 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-ISV4

AFFAIRE : [L] [T] [I] [M], [U] [J] C/ ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT DE [Localité 15]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE lors des débats : Julie BONNAMOUR

GREFFIERE lors du délibéré : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [T] [I] [M]

né le 11 Juillet 1974 à [Localité 13], demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL ARÊGÔ, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Madame [U] [J]

née le 03 Septembre 1986 à [Localité 11] (Tunisie), demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL ARÊGÔ, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE

ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT DE [Localité 15], dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Pierrick SALEN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 20 Février 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 27 Février 2025

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 16 janvier 2019, M. [L] [I] [M] et Mme [U] [J] ont acquis le lot n°1 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] [Localité 16] [Adresse 1]) et cadastré section EV n°[Cadastre 7], lot décrit de la manière suivante :

«  Un appartement situé au rez-de-chaussée de la maison et composé de : un magasin et une chambre à ouverture sur la [Adresse 14], un vestiaire contigu, une autre chambre, un hall et une cuisine avec fenêtre et porte sur la courette, la totalité de la courette et de ses annexes à usage de four, dépôts, buanderie, soute et fournil."

Aux termes du règlement de copropriété, l’immeuble est décrit de la sorte : " dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 17] : dans un tènement d’immeuble soumis au statut de la copropriété et composé :

— D’une maison d’habitation élevée sur cave de rez-de-chaussée, quatre étages et grenier,

— Cour derrière avec bâtiment à usage de fournil et four. "

L’ancien fournil est également accessible depuis le [Adresse 8].

Les 30 janvier et 3 février 2025, M. [L] [I] [M] et Mme [U] [J] ont fait assigner l’établissement public d’aménagement de [Localité 16] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux fins de revendication, et à défaut de prescription, de la parcelle cadastrée section [Cadastre 10], à savoir la cour et l’ancien fournil.

Par arrêté du Préfet de la [Localité 12] du 12 février 2024, un permis a été accordé à l’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT DE [Localité 16] (ci-après EPASE) pour la " démolition totale d’un immeuble sur un terrain situé [Adresse 8] ".

Par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, M. [L] [I] [M] et Mme [U] [J] ont fait assigner l’EPASE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE, afin de voir :

— Interdire à l’EPASE et à la société AD de poursuivre les travaux de démolition ayant fait l’objet d’un permis de démolir accordé par arrêté du Préfet de la [Localité 12] du 12 février 2024 et menés sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 10] correspondant à la cour et aux bâtiments annexes de la copropriété située [Adresse 4]), jusqu’à ce que soit tranché le différend relatif à la propriété de cette parcelle, et cela sous astreinte de 5 000 euros par jour d’infraction constaté ;

— Rejeter l’ensemble des demandes formulées par l’EPASE ;

— Condamner l’EPASE à payer à M. [L] [I] [M] et Mme [U] [J] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner l’EPASE aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL ARÊGÔ représentée par Maître Alex OUVRELLE, avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 18 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE, statuant suivant la procédure de référé à heure indiquée, a :

— Ordonné à l’Etablissement Public d’Aménagement de Saint-Etienne et à la société Arnaud Démolitions de cesser les travaux de démolition ayant fait l’objet d’un permis de démolir accordé par arrêté du Préfet de la Loire du 12 février 2024 et menés sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 10] correspondant à la cour et aux bâtiments annexes de la copropriété située [Adresse 5], jusqu’au prononcé de l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE, statuant en référé qui sera rendue dans l’instance enregistrée sous le numéro de RG 25/00021, et cela sous astreinte de 5 000 euros par jour d’infraction constat,

— Condamné l’Etablissement Public d’Aménagement de [Localité 16] à payer à M. [L] [I] [M] et Mme [U] [J] la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M. [L] [I] [M] et Mme [U] [J] exposent qu’à la découverte d’un panneau d’affichage apposé sur la façade de l’ancien fournil, informant de la délivrance d’un permis de démolition à l’EPASE, ils ont adressé à ce dernier, par l’intermédiaire de leur Conseil, un courrier recommandé afin de s’assurer que les travaux de démolition ne se poursuivront pas jusqu’à ce que la question de la propriété de ces bâtiments soit résolue ; qu’ils ont reçu comme réponse que l’EPASE était bien propriétaire du bien situé [Adresse 8], cadastrée EV [Cadastre 3] ; qu’ils ont fait délivrer une assignation en référé à l’EPASE le 24 décembre 2024 afin que l’interruption des travaux soit ordonnée jusqu’à ce que la question de la propriété de cet immeuble soit judiciairement tranchée ; qu’il ressort du certificat transmis par le service de la publicité foncière qu’une procédure visant à l’incorporation d’un bien prétendument vacant et sans maître a été conduit par la Commune de [Localité 16] entre le 6 juillet 2018 et le 25 mars 2021 ; qu’à la suite de cette procédure, la Commune de [Localité 16] a vendu à l’EPASE le bien situé [Adresse 8] (parcelle cadastrée EV [Cadastre 3]) par un acte du 26 juillet 2023 ; qu’une instance ayant attrait à la revendication de la propriété de l’immeuble est également pendant devant le juge du fond ; qu’ils ont découvert le 17 février 2025 qu’a été apposé sur le bâtiment une affiche indiquant que les travaux de démolition allaient se dérouler du 17 février au 19 février 2025.

M. [L] [I] [M] et Mme [U] [J] rappellent que la compétence des juridictions judiciaires pour ordonner à l’EPASE la cessation des travaux de démolition nécessite la démonstration de l’existence d’une voie de fait ; que celle-ci est en l’espèce caractérisée car une opération de démolition d’un immeuble entraîne nécessairement extinction d’un droit de propriété ; que l’EPASE ne cite aucune disposition législative ou réglementaire, ni aucune jurisprudence qui autoriseraient un établissement public d’aménagement à procéder à des travaux de démolition sur une parcelle ne lui appartenant pas, qu’il n’est donc pas possible de rattacher l’opération projetée à une prérogative dont dispose l’administration pour intervenir sur une propriété privée ou à un projet d’implantation d’un ouvrage public sur une propriété privée.

Concernant l’action en revendication de la propriété introduite postérieurement à la procédure d’appropriation d’un bien sans maître, M. [L] [I] [M] et Mme [U] [J] exposent que l’article L. 2222-20 du Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) précise que seule la demande de restitution présentée à la commune qui s’est dépossédée du bien doit être écartée, et pas toute demande de restitution, dont celle adressée à l’acquéreur dudit bien ; que l’interdiction concerne uniquement les demandes formulées à l’administration ayant mis en œuvre la procédure d’appropriation du bien sans maître ; qu’il existe un doute sérieux sur la propriété du tènement immobilier qui va faire l’objet de travaux de démolition par l’EPASE.

Concernant la propriété de la parcelle EV n°[Cadastre 3], M. [L] [I] [M] et Mme [U] [J] exposent que la procédure et les critères de mise en œuvre du mécanisme d’appropriation d’un bien sans maître n’ont pas été respectés par la Commune de [Localité 16], et qu’ainsi l’EPASE ne peut se prévaloir de sa qualité de propriétaire de la parcelle section EV n°[Cadastre 3] en se basant sur cette procédure, et l’acte qui s’en est suivi ; qu’ils justifient d’un titre de propriété valable et antérieur à la procédure conduite par la Commune de [Localité 16], de sorte que cette dernière ne pouvait légalement la mettre en œuvre, puis céder ce bien à un tiers ; qu’ils peuvent donc légitimement revendiquer la propriété de ce bien, et ont initier une action en revendication de la propriété de cette parcelle à l’encontre de l’EPASE, qu’en l’attente du jugement de cette instance, il y a urgence à ce que le projet de démolition soit interrompu.

A titre subsidiaire, M. [L] [I] [M] et Mme [U] [J] concluent à l’acquisition de la propriété de la parcelle EV n°[Cadastre 3] par la prescription acquisitive.

Enfin, sur les conditions de mise en œuvre du référé, ils exposent que plusieurs éléments attestent que l’EPASE va réaliser les travaux de démolition entre le 17 et le 19 février 2025, et que, face aux conséquences irrémédiables et difficilement réparables de la démolition des bâtiments, il y a urgence à ordonner à l’EPASE et à la société AD d’interrompre le projet de démolition jusqu’à ce que soit tranché le différend relatif à la propriété de l’immeuble litigieux.

L’EPASE sollicite, à titre principal, de voir rejeter les demandes formulées par M. [L] [I] [M] et Mme [U] [J], comme étant irrecevables car relevant de la seule compétence du juge administratif, faute de porter sur la prévention d’une voie de fait. A titre subsidiaire, elle demande de voir rejeter comme mal fondées les demandes formulées par M. [L] [I] [M] et Mme [U] [J], indiquant qu’elles ne répondent pas aux exigences des articles 834 ou 835 du Code de procédure civile. En tout état de cause, l’EPASE sollicite la condamnation de M. [L] [I] [M] et Mme [U] [J] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’EPASE expose que selon elle, les juridictions judiciaires sont incompétentes en l’absence de voie de fait ; qu’en effet le Tribunal des conflits a retenu que ne constitue pas une voie de fait (compétence du juge judiciaire) mais une emprise irrégulière (compétence du juge administratif) la réalisation par une commune d’ouvrages publics sur une parcelle présumée sans maître, qui était à ce titre susceptible d’être appréhendée par l’Etat en vertu des pouvoirs, mais qui n’avait pas encore donné lieu à l’édiction d’un arrêté préfectoral d’appréhension ; qu’il n’y a voie de fait que si l’administration a procédé à l’exécution forcée, dans des conditions irrégulières, d’une décision même régulière portant atteinte à la liberté individuelle ou aboutissant à l’extinction d’un droit de propriété, ou si l’administration a pris une décision qui a les mêmes effets d’atteinte à la liberté individuelle ou d’extinction d’un droit de propriété et qui est manifestement insusceptible d’être rattachée à un pouvoir appartenant à l’autorité administrative ; que le juge des référés ne peut qu’acter de l’absence de voie de fait caractérisée par la réalisation de travaux de démolition.

En outre, l’EPASE insiste sur l’absence de voie de fait en l’absence de tout doute sérieux sur la propriété du tènement immobilier devant faire l’objet de la démolition. Il expose que l’EPASE est incontestablement propriétaire de la parcelle EV n°[Cadastre 3], que cette parcelle ne figure pas dans l’acte d’achat de M. [L] [I] [M] et Mme [U] [J], et que face à l’imprécision du titre et à l’absence de concordance entre les biens et parcelle désignés par eux et la parcelle dont les demandeurs revendiquent désormais la propriété, ils ne disposent pas d’un juste titre au sens de l’article 2272 du Code civil ; qu’ils ne peuvent donc pas bénéficier de la prescription acquisition abrégée de dix ans.

L’EPASE conclut également à l’absence de voie de fait en raison de l’irrecevabilité de toute action en restitution du fait de l’article L. 2222-20 du CG3P. Il expose que le bien immobilier a, postérieurement à la procédure de bien sans maître engagée et finalisée par la Ville de [Localité 16], fait l’objet d’une cession par cette dernière à l’EPASE par acte notarié du 26 juillet 2023 ; qu’il n’est donc plus possible pour les demandeurs d’agir pour revendiquer la restitution du bien ; qu’ils ne peuvent donc pas agir en référé pour empêcher la poursuite des travaux de démolition par l’EPASE.

A titre subsidiaire, l’EPASE conclut à l’absence de satisfaction des conditions de mises en œuvre de la mesure de référé sollicitée. En effet, il expose que le bien sur lequel l’EPASE envisage de réaliser des travaux de démolition a fait l’objet d’une procédure de bien sans maître, désormais finalisée, et qu’aucune irrégularité ne ressort, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu d’interdire à l’EPASE de poursuivre la démolition du bien dont il est propriétaire ; qu’en outre, les requérants ne pourraient pas mieux s’opposer auxdits travaux dans la mesure où le bien restera propriété de l’EPASE et n’ira jamais dans le patrimoine des requérants en vertu de l’article L 2222-20 du CG3P ; qu’il n’y a donc aucune urgence et que les demandes formulées par M. [L] [I] [M] et Mme [U] [J] se heurtent à des contestations sérieuses.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge judiciaire

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en principe, les rapports entre une personne morale de droit public, qu’est l’établissement public d’aménagement de [Localité 16], et un tiers relèvent des juridictions administratives. Ce n’est qu’en présence d’une voie de fait que le juge judiciaire se trouve compétent.

Il convient donc de déterminer si, en l’espèce, le comportement de l’EPASE est constitutif d’une voie de fait.

Le Tribunal des conflits a pu juger que " l’autorité judiciaire ne saurait, sans s’immiscer dans les opérations administratives et empiéter ainsi sur la compétence du juge administratif, prescrire aucune mesure de nature à porter atteinte, sous quelque forme que ce soit, à l’intégrité ou au fonctionnement d’un ouvrage public ; qu’il n’en va autrement que dans l’hypothèse où la réalisation de l’ouvrage procède d’un acte qui est manifestement insusceptible de se rattacher à un pouvoir dont dispose l’autorité administrative et qu’aucune procédure de régularisation appropriée n’a été engagée".

La même juridiction a tranché qu’il n’y a voie de fait de la part de l’administration que dans deux hypothèses : lorsqu’elle a procédé à l’exécution forcée, dans des conditions irrégulières, d’une décision même régulière, portant atteinte à la liberté individuelle ou aboutissant à l’extinction d’un droit de propriété ; et lorsqu’elle a pris une décision qui a les mêmes effets d’atteinte à la liberté individuelle ou d’extinction d’un droit de propriété et qui est manifestement insusceptible d’être rattachée à un pouvoir appartenant à l’autorité administrative. (TC 17 juin 2013 n°3911)

La juridiction judiciaire ne peut se prononcer que sur l’atteinte à une propriété privée, les litiges portant sur l’atteinte à une propriété publique relevant de la compétence du juge administratif.

Selon les dispositions de l’article L. 2222-20 du CG3P, " lorsque la propriété d’un immeuble a été transférée ou attribuée, dans les conditions fixées aux articles L. 1123-3 et L. 1123-4, à une commune, à un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre ou, à défaut, à l’Etat, au Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres ou au conservatoire régional d’espaces naturels agréé au titre de l’article L. 414-11 du code de l’environnement, le propriétaire ou ses ayants droit sont en droit d’en exiger la restitution. Il en est de même lorsque, en application du 1° de l’article L. 1123-1 du présent code et de l’article 713 du code civil, la propriété d’un bien a été transférée aux personnes publiques mentionnées à la première phrase du présent alinéa moins de trente ans après l’ouverture de la succession.

Toutefois, il ne peut être fait droit à cette demande si le bien a été aliéné ou utilisé d’une manière s’opposant à cette restitution. Ils ne peuvent, dans ce cas, obtenir de la commune, de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, de l’Etat, du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres ou du conservatoire régional d’espaces naturels agréé que le paiement d’une indemnité représentant la valeur de l’immeuble au jour de l’acte d’aliénation ou, le cas échéant, du procès-verbal constatant la remise effective de l’immeuble au service ou à l’établissement public utilisateur.

A défaut d’accord amiable, l’indemnité est fixée par le juge compétent en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique ".

Cet article prévoit donc que la restitution au propriétaire ou à ses ayants droit est possible sauf si le bien a été aliéné ou s’il est utilisé d’une manière s’opposant à cette restitution (formule qui inclut à tout le moins l’hypothèse où le bien appartient au domaine public).

En l’espèce, la parcelle [Cadastre 10] a été incorporée dans le domaine de la Commune de [Localité 16] par arrêté municipal du 25 mars 2021, suite à une procédure de bien vacant et sans maître constaté par arrêté municipal du 06 juillet 2018 après un affichage public.

Le certificat d’affichage délivré le 21 janvier 2019 comporte manifestement une erreur sur la période d’affichage invoquant une période postérieure à ce certificat, sans que la réalité de cet affichage et sa régularité ne puissent être mis en doute compte tenu de la date du certificat, erreur reconnue dans un courrier du Maire daté du 30 janvier 2025. D’ailleurs les demandeurs n’ont intenté aucun recours dans le cadre de la procédure de déclaration d’un bien vacant et sans maître ni contre la décision d’incorporation au domaine communal.

Par acte authentique du 26 juillet 2013, la Commune de [Localité 16] a vendu la parcelle EV n°[Cadastre 3] à l’EPASE.

Quand bien même M. [L] [I] [M] et Mme [U] [J] souhaiteraient revendiquer la propriété de la parcelle cadastrée EV n°[Cadastre 3], ils ne pourront pas obtenir restitution du bien puisque celui-ci a fait l’objet d’une appropriation par la Commune de [Localité 16], incorporé dans le domaine communal puis revendu à l’EPASE.

M. [L] [I] [M] et Mme [U] [J], s’ils parviennent à prouver leur qualité de propriétaires de la parcelle, ne pourront prétendre qu’à l’allocation d’une indemnité.

La parcelle [Cadastre 10] n’étant pas une propriété privée mais celle de l’EPASE, établissement public, le juge judiciaire n’est pas compétent pour trancher un litige la concernant ; les demandeurs sont invités à mieux se pourvoir.

Conformément aux articles 491 et 696 du Code de procédure civile, M. [L] [I] [M] et Mme [U] [J], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens et condamnés à payer à l’EPASE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

SE DECLARE incompétent pour connaître du litige,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir,

CONDAMNE M. [L] [I] [M] et Mme [U] [J] à payer à l’établissement public d’aménagement de [Localité 16] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [L] [I] [M] et Mme [U] [J] aux dépens.

LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Séverine BESSE

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la SELARL ARÊGÔ

M^e Pierrick SALEN

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Le 27 Février 2025