Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03605 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IM5Z

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président chargé des contentieux de la protection

assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Septembre 2025

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Stéphanie PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [Z] [B] [W]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Hélène CHABRIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2024-004933 du 30/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat signé le 27 octobre 2022, Monsieur et Madame [C] ont donné en location à Madame [Z] [B] [W], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 340,00 € révisable et 140,00 € de charges.

Le 28 octobre 2022, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE s’est engagé en tant que caution, solidairement avec Madame [Z] [B] [W], afin de payer la dette de loyers pendant 36 échéances dans le cadre du dispositif VISALE.

Suite à des impayés, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE en tant que caution versait à Monsieur et Madame [C] la somme de 473,15 € correspondant aux loyers des mois d’octobre et novembre 2023.

Par courrier du 27 décembre 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a fait délivrer le 26 décembre 2024 à Madame [Z] [B] [W] :

un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 473,15 €.

Suivant citation délivrée par huissier le 19 mars 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a attrait Madame [Z] [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 19 mars 2025.

L’audience s’est tenue le 1 septembre 2025.

Lors de l’audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE en qualité de caution subrogé, a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Madame [Z] [B] [W]. Elle a en outre demandé au tribunal :

de condamner Madame [Z] [B] [W] au paiement des sommes suivantes :9 341,95 € au titre de sa créance locative subrogée arrêtée au 29 juillet 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a expliqué au soutien des prétentions :

qu’elle n’a pas été informé du départ du locataire tel que prétendu à l’audience et maintien donc ses demandes.

Madame [Z] [B] [W] a conclu au débouté des prétentions adverses. A titre subsidiaire elle demandait au tribunal d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative.

Madame [Z] [B] [W] soutient notamment :

— d’une part que la caution n’a pas de qualité et d’intérêt pour agir. En absence du mandat de gestion passé entre le bailleur et l’agence immobilière, il ne peut être déterminé que le mandataire avait qualité pour signer l’engagement de caution ou accepter des paiements de la part de la caution,

— d’autre part la locataire a quitté les lieux fin août et restitué les clefs du logement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Madame [Z] [B] [W] ne s’est pas présentée aux rendez-vous du travailleur social.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur le droit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits des bailleurs

Par application de l’article 2306 du Code civil dans sa version en vigueur lors de la conclusion du contrat, la caution, subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement. Les droits et actions s’entendent également de ceux permettant de limiter le concours de la caution au paiement de la dette.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif VISALE.

La convention État-UESL pour la mise en œuvre de VISALE en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif VISALE à son article 4 comme étant un « dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant ». Selon ce même article, « le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ». L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur. Le cautionnement conclu entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES et le bailleur stipule en son article 8.2 que la caution s’engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement VISALE conclu par la bailleresse et des quittances subrogatives versées au débat, il y a lieu de constater que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la bailleresse.

— Sur la validé du mandat du bailleur à la société FIDES HERMES

Il résulte du contrat de bail que les bailleurs Monsieur et Madame [C] ont désigné le cabinet FIDES HERMES comme mandataire pour les représenter dans le cadre de la souscription du contrat, que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE fourni en outre le mandat de gérance exclusif signé entre le bailleur et le cabinet FIDES HERMES permettant au mandataire d’effectuer toutes les diligences en cas de non-paiement du loyer.

Dès lors, le cabinet FIDES HERMES était en droit de saisir la caution et de valablement être mandaté pour signer les quittances subrogatives.

— Sur la recevabilité de la demande de résiliation

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICE justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 18 avril 2024.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 4] le 18 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

— Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…) Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [Z] [B] [W] le 26 décembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 473,15 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [Z] [B] [W] n’ayant pas réglé la dette locative.

En outre, considérant l’importance de la dette locative de Madame [Z] [B] [W] ainsi que l’absence de preuve de la reprise du paiement du loyer en cours, il convient de retenir que la créance ne pourrait pas être résorbée dans les délais légaux et que Madame [Z] [B] [W] n’est donc pas en situation de régler la dette locative. Il n’y a donc pas lieu, même d’office, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 février 2025, à l’expiration du délai de deux mois fixé par le dit commandement et par le bail, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Madame [Z] [B] [W] ne justifie pas avoir restitué les clés du logement se contentant d’agir par voie d’affirmation. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [B] [W] et de dire que faute par Madame [Z] [B] [W] d’avoir libéré les lieux de sa personnes, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [Z] [B] [W] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [Z] [B] [W] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE pour ce qui est des sommes qui ont effectivement été versées au bailleur et pour lesquelles la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE est subrogée, que pour les indemnités d’occupations postérieures ce préjudice ne pourra être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail que s’il est démontré par la caution que les sommes dues au titre des indemnités d’occupation ont fait l’objet d’une quittance subrogative signée par la caution et le bailleur.

Il y a donc lieu de condamner Madame [Z] [B] [W] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, La SASU ACTION LOGEMENT SERVICE verse aux débats un décompte arrêté au 29 juillet 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 9 341,95 € elle fournit en outre la quittance subrogative signée par le mandataire du propriétaire par lequel elle démontre avoir réglé en lieu et place du locataire les loyers dus.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

Au vu des justificatifs fournis, la créance de La SASU ACTION LOGEMENT SERVICE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [Z] [B] [W] à payer la somme de 9 341,95 € actualisée au 29 juillet 2025, outre intérêts au taux légal sur la somme de 473,15 € à compter du 26 décembre 2024, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Considérant l’importance de la dette locative de Madame [Z] [B] [W] ainsi que la faiblesse des ressources, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, à Madame [Z] [B] [W] des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [B] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 décembre 2024, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il n’y a lieu de prononcer de condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE caution subrogée dans les droits du bailleur ;

CONSTATE que le bail conclu le 27 octobre 2022 entre Monsieur [R] [L] et Madame [Z] [B] [W] concernant le bien sis [Adresse 1] à [Localité 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 26 février 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [Z] [B] [W] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT la somme de 9 341,95 € actualisée au 29 juillet 2025, au titre de la dette locative subrogée, outre intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024 sur la somme de 473,15 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Z] [B] [W] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 29 juillet 2024, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire à la condition et dans les limites de ce que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE aura justifié au préalable du paiement au bailleur des sommes dues au titre des loyers ;

DIT que faute par Madame [Z] [B] [W] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [B] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 décembre 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture ;

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE