TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [E] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emmanuelle GUICHETEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06682 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAMER

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. DE FLORIAN,

[Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [E] [O],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 février 2026 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 10 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06682 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAMER

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 6 avril 2022, La SCI DE FLORIAN a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [O] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1750 euros outre une provision sur charges de 150 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 12 460,14 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 3 juillet 2025, la SCI DE FLORIAN a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, ordonner l’expulsion de Mme [E] [O], autoriser le transport et le séquestre de ses meubles, et la condamner par provision au paiement des sommes suivantes :

—  23 047,45 euros à titre de provision sur son arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 12 460,14 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 1,5 fois le montant du loyer contractuel, outre les charges, jusqu’à libération des lieux,

— une majoration de 10% du montant de la somme due à la date de la délivrance de l’assignation, en application de la clause pénale contractuelle,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2025, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 2 décembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 2 décembre 2025, la SCI DE FLORIAN sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée à décembre 2025 inclus, s’élève à 35 579,59 euros.

La SCI DE FLORIAN ne sollicite ni délais de paiement au bénéfice de Mme [E] [O], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, et à l’origine de la première demande de renvoi, Mme [E] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI DE FLORIAN justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer impartissant un délai de deux mois à la locataire pour régler la somme en principal de 12 460,14 euros et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail lui a été signifié le 23 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 12 460,14 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [E] [O] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI DE FLORIAN à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI DE FLORIAN verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 novembre 2025, Mme [E] [O] lui devait la somme de 35 579,59 euros, échéance de décembre 2025 incluse. Il resulte toutefois du décompte que cette somme contient deux montants qu’il convient de soustraire du montant de la créance:

—  6,09 euros débités le 1 juillet 2024 au titre de « frais de relance RAR », le courrier étant produit, mais son envoi en LRAR n’étant pas justifié, étant par ailleurs rappelé qu’aux termes de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,

—  300,06 euros au titre du solde de charges 2024, dont il n’est pas justifié, aucun décompte de régularisation de charges n’étant produit aux débats.

Mme [E] [O], non comparante, n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme de 35 273,44 euros à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 2088,69 euros, aucun élément ne justifiant de dépasser le montant du loyer contractuel.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à La SCI DE FLORIAN ou à son mandataire.

4. Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit, en son article 8, intitule « Retard de paiement – clause pénale », qu’en cas de non paiement de toute somme due à son échéance, le preneur devra de plein droit payer en sus une majoration de 10% du montant de la somme due pour couvrir le bailleur des dommages resultant du retard dans le paiement de cette somme.

Cette clause prévoit donc une pénalité en cas d’infraction aux clauses du contrat de location et doit être réputée non écrite.

La bailleresse sera en conséquence déboutée de sa demande.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [E] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de la SCI DE FLORIAN concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 avril 2022 entre la SCI DE FLORIAN, d’une part, et Mme [E] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 24 mars 2025,

ORDONNE à Mme [E] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [E] [O] à payer à la SCI DE FLORIAN la somme de 35 273,44 euros (trente cinq mille deux cent soixante treize euros et quarante-quatre centimes) à titre de provision sur son arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 28 novembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 12 460,14 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 10 587,31 euros à compter de l’assignation, et de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [E] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

CONDAMNE Mme [E] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2088,69 par mois, à compter du mois de Janvier 2026,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

REJETTE la demande de condemnation formée en application de la clause pénale contenue au contrat de bail, réputée non écrite,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [E] [O] à payer à La SCI DE FLORIAN la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [E] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 janvier 2025 et celui de l’assignation du 3 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge