Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03781 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-INKW

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 05 Novembre 2024

ENTRE :

S.C.I. DEFGIB1

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [E] [Z]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [D] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 27 juillet 2023, la S.C.I DEFGIB1 a donné à bail à Monsieur [D] [Z], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 400,00 euros hors charges.

Le 26 juillet 2023, Madame [E] [Z] a déclaré se porter caution, solidairement avec Monsieur [D] [Z], du paiement la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

La S.C.I DEFGIB1 a fait délivrer le 19 avril 2024 à Monsieur [D] [Z] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 800,00 €, signifié à la caution le 29 avril 2024.

Par voie électronique avec accusé de réception du 23 avril 2024, la S.C.I DEFGIB1 EFa_ont_bailleura saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 19 août 2024 et signifiée par dépôt à étude à Monsieur [D] [Z] et par procès-verbal de recherches infructueuses à Madame [E] [Z], la S.C.I DEFGIB1 a attrait ces derniers devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de prononcer par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [Z] ;

— de condamner Monsieur [D] [Z] solidairement avec la caution au paiement des sommes suivantes :

2 000,00 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 31 juillet 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux  ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.C.I DEFGIB1 a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par voie électronique le 21 août 2024.

L’audience s’est tenue le 5 novembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.C.I DEFGIB1, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 2 700,00 € sa créance locative arrêtée au 31 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Monsieur [D] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.

Madame [E] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé en raison de l’absence du locataire lors des rendez-vous.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence des défendeurs.

Sur la requalification de la demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail en constat de la résiliation du contrat de bail

Conformément aux dispositions de l’article 12 du Code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

De plus, au regard des termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, la S.C.I DEFGIB1 demande, dans le cadre de son assignation, de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Or, il apparaît qu’une clause résolutoire est prévue par le contrat de location stipulant qu’il « est expressément convenu que la présente location sera résiliée de plein droit sans aucune formalité judiciaire à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, le commandement de payer délivré le 19 avril 2024 vise également cette clause résolutoire en prévoyant formellement que « Je vous informe d’ores et déjà que le demandeur entend se prévaloir de ladite clause résolutoire et qu’en conséquence, à défaut d’avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de SIX SEMAINES à compter de la date portée en tête du présent acte, et que faute par vous de libérer les lieux, il se pourvoira devant le Tribunal compétent pour entendre constater la résiliation du bail ».

Ainsi, eu égard au principe de la force obligatoire du contrat, il apparaît nécessaire de requalifier la demande de « prononcer la résiliation du contrat de bail » en « constater la résiliation du contrat de bail » dès lors que la résiliation est expressément prévue par le contrat et que le commandement de payer en fait état.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Si aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », ils y «  obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi » selon l’article 1194 du même code.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s’en rapporte à un délai légal de six semaines. Malgré le caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d’équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

En outre, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [D] [Z] le 19 avril 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 800,00 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [D] [Z] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 juin 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [D] [Z] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [Z] et de dire que faute par Monsieur [D] [Z] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.C.I DEFGIB1 verse aux débats un décompte arrêté au 31 octobre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 700,00 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire la somme de 400,00 euros de la créance de la S.C.I DEFGIB1 au titre des virements effectués par le locataire. En effet, il apparaît que le locataire a versé la somme de 1 700,00 euros en totalité alors que l’ensemble des loyers depuis janvier 2023 s’élève à 4 000,00 euros. Dès lors, la créance locative de la S.C.I DEFGIB1 s’élève à la somme de 2 300,00 euros.

Il est en outre établi que par acte sous seing privé du 9 décembre 2022, Madame [E] [Z] a déclaré se porter caution, solidairement avec Monsieur [D] [Z], du paiement de la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Il convient par conséquent de condamner, solidairement avec la caution, Monsieur [D] [Z] à payer la somme de 2 300,00 € actualisée au 31 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [Z] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.C.I DEFGIB1, soit la somme de 400,00€.

Il y a donc lieu de condamner, solidairement avec la caution, Monsieur [D] [Z] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [Z] solidairement avec la caution au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 avril 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Il n’apparaît par ailleurs pas équitable de laisser à la charge de la S.C.I DEFGIB1 tous les frais engagés dans le cadre de cette procédure et il convient de condamner Monsieur [D] [Z], solidairement avec la caution, à payer la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action engagée par la S.C.I DEFGIB1 ;

CONSTATE que le bail conclu le 27 juillet 2023 entre la S.C.I DEFGIB1 et Monsieur [D] [Z] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 20 juin 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [D] [Z] et de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] solidairement avec Madame [E] [Z], en qualité de caution, à payer à la S.C.I DEFGIB1 la somme de 2 300,00 € arrêtée au 31 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par Monsieur [D] [Z] et Madame [E] [Z], en qualité de caution, à la somme mensuelle de 400,00€, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE in solidum à verser à la S.C.I DEFGIB1 ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [D] [Z] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [Z] et Madame [E] [Z] des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 avril 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [Z] et Madame [E] [Z] de la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE