TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

N° RG 25/03935 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LTFX

Jugement du 05 Septembre 2025

N°: 25/733

OPH [N]

C/

[M] [J] épouse [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH [N]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Septembre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [N]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M. [H] [B], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [M] [J] épouse [K]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2018, l’établissement [N] a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [M] épouse [K] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 679,90 euros. Par acte sous seing privé du même jour, un emplacement pour véhicule terrestre à moteur lui a également été loué.

A compter du 22 août 2024, il a été mis fin à ces contrats de location et l’établissement [N] a consenti un nouveau bail d’habitation à Mme [J] [M] épouse [K] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 394,24 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5.479,61 euros au titre de l’arriéré locatif, dont 4646,49 au titre de l’ancien logement et 833,12 euros au titre du logement actuel, et ce dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [J] [M] le 14 février 2025.

Par assignation délivrée le 28 avril 2025, l’établissement [N] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Prononcer la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoireOrdonner l’expulsion de Mme [J] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et un serrurier,Obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :4.646,49 euros au titre des deux anciens contrats susvisés1.758,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025,les loyers et chagres impayés dus du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 20 juin 2025, l’établissement [N] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 juin 2025, s’élève désormais à 6 120,48 euros. L’établissement [N] considère enfin que le paiement ayant eu lieu en juin 2025 d’un montant de 1.394,24 euros ne permet pas de considérer qu’il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il indique ne pas avoir de contact avec Mme [J] [M] et avoir un doute sur l’occupation du logement par la locataire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [J] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’établissement [N] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [J] [M].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

L’établissement [N] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 13 février 2025, Mme [J] [M] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 5.479,61 euros qui y était mentionnée.

L’établissement [N] verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 juin 2025, Mme [J] [M] lui devait les sommes suivantes :

—  4646,49 euros au titre des contrats de baux du 31 octobre 2018,

—  1223,50 euros au titre de l’occupation du logement sis [Adresse 2] à [Localité 10]. Soit une somme totale de de 5.869,99 euros, soustraction faite des frais de procédure de 250,49 euros, selon les indications données par le bailleur dans son décompte.

La défenderesse n’ayant pas comparu, elle n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, et sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat de location du logement sis [Adresse 12] aux torts exclusifs de Mme [J] [M] et son expulsion.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans application d’un surloyer.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [N] ou à son mandataire.

3.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 22 août 2024 entre l’établissement [N], d’une part, et Mme [J] [M] épouse [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 11],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 20 juin 2025, date de l’audience,

ORDONNE à Mme [J] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [J] [M] épouse [K] à payer à l’établissement [N] la somme de 5.869,99 euros (cinq mille huit cent soixante-neuf euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juin 2025, relatif aux baux du 31 octobre 2018 et au logement actuel sis [Adresse 12] à [Localité 10],

CONDAMNE Mme [J] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail actuel, sans application d’un surloyer,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [J] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [J] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2025 et de l’assignation du 28 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge