Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/05257 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IRDJ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 07 Janvier 2025

ENTRE :

S.A. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [K] [B] [Y]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

par défaut et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 26 juillet 2023, la S.A HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES a donné à bail à Madame [K] [B] [Y], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 283,79 euros hors charges.

La S.A [Adresse 5] a fait délivrer le 18 juin 2024 à Madame [K] [B] [Y] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 371,65 €.

Par courrier simple du 11 juin 2024, la S.A HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES EFa_ont_bailleura informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 15 octobre 2024 et signifiée par dépôt à étude, la S.A [Adresse 5] a attrait Madame [K] [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [B] [Y] ;

— de condamner Madame [K] [B] [Y] au paiement des sommes suivantes :

622,77 € au titre de sa créance locative arrêtée au 31 juillet 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues pour le logement et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ; 300,00 €à titre de dommages et intérêts ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.A HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 6] par notification électronique le 24 octobre 2024.

L’audience s’est tenue le 7 janvier 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A [Adresse 5], représentée, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 1 174,00 € sa créance locative arrêtée au 06 décembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Elle s’est toutefois désistée de ses demandes d’expulsion et de condamnation à des indemnités d’occupation en indiquant que Madame [K] [B] [Y] a quitté les lieux le 18 octobre 2024 et qu’un état des lieux a été dressé de manière contradictoire.

Madame [K] [B] [Y], régulièrement convoquée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de la défenderesse.

Sur la demande de paiement

A titre liminaire, il convient d’indiquer que la créance locative, qui sera examinée dans un second temps, ne porte que sur la somme de 462,67 euros (2) dès lors que le montant restant de 962,60 euros correspond à des réparations locatives et sera examinée dans un premier temps (1).

Sur la demande en paiement des réparations locatives

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

L’article 1731 du Code civil prévoit en outre qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé les avoir reçu en bon état.

Toutefois, au regard de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, la partie qui a fait obstacle à l’établissement d’un état des lieux d’entrée ne peut pas invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil précédemment rappelée..

De plus, selon l’article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». En complément, l’article 1231-2 du Code civil ajoute que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ».

Par ailleurs, il est de principe constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses.

En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

Enfin, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

? de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

? de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

– soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

– ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

En l’espèce, il est seulement versé aux débats un état des lieux de sortie établi contradictoirement le 18 octobre 2024, date à laquelle la locataire a définitivement quitté les lieux. Aucun état des lieux entrant n’a été dressé. En outre, il n’est apporté aucun élément permettant de savoir si l’une des parties a contesté la réalisation de cet état des lieux. Dès lors, le bien sera présumé pris en bon état.

Il est également versé une facture et un devis qui s’élèvent à un montant total de 962,60 euros toutes taxes comprises. Le bailleur sollicite le paiement de cette somme eu égard au chiffrage des indemnités locatives liées aux désordres.

Dès lors, au regard des différents postes de travaux invoqués, il convient de les examiner en présumant que le preneur a reçu les lieux en bon état et en prenant en compte l’état des lieux de sortie ainsi le montant du devis et de la facture permettant d’estimer le montant des réparations.

Avant tout examen de la facture et devis, il convient d’indiquer que la demande portant sur la somme de 20,00 euros au titre de deux badges perdus sera octroyée dès lors que l’état des lieux sortant fait effectivement mention de badges qui n’ont pas été rendus.

Concernant la facture n°040791 émise le 18 novembre 2024 :

La facture n°040791 émise le 18 novembre 2024 fait état de différents postes de travaux pour un montant de 101,44 euros toutes taxes comprises concernant :

un déplacement pour les travaux pour un montant de 30,74 euros hors taxes ;la fourniture et la pose d’une poignée de porte crémone cuisine pour un montant de 30,74 euros hors taxes ;la fourniture et la pose d’une serrure boite aux lettres pour un montant de 30,74 euros hors taxes.

Toutefois, le bailleur ne sollicite le paiement que sur la fourniture et la pose de la poignée dans la cuisine et la fourniture et la pose de la serrure de la boite aux lettres pour un montant total de 60,00 euros.

Concernant la poignée de porte crémone pour la cuisine, l’état des lieux sortant indique qu’elle est bien cassée. En outre, concernant la serrure de la boite aux lettres, il est également indiqué dans le même état des lieux que la serrure est cassée.

Dès lors que le bien a été présumé pris en bon état, ces dégradations seront à la charge de Madame [K] [B] [Y].

En conséquence, la somme demandée au titre de cette réparation apparaît justifiée au regard des préjudices soulevés et la locataire sera donc condamnée à régler cette somme.

Concernant le devis n°02405 émis le 04 novembre 2024 :

Le devis n°02405 émis le 04 novembre 2024 indique un nettoyage du logement pour un montant de 882,60 euros toutes taxes comprises. Il est par ailleurs indiqué que l’intervention aura lieu du 04 novembre 2024 au 15 novembre 2024.

Au regard de l’état des lieux sortant établi contradictoirement, il apparaît que l’ensemble des sols se trouve dans un état très sale. En outre, par la production de photographies, le bailleur apporte la preuve que l’évier de la cuisine ainsi que les toilettes se trouvent dans un état de saleté. La baignoire et le lavabo sont également dans un état sale.

Dès lors que le bien a été présumée pris en bon état, le nettoyage de l’intégralité du logement sera à la charge de Madame [K] [B] [Y].

En conséquence, la somme demandé au titre de cette réparation apparaît justifiée au regard des préjudices soulevés et la locataire sera donc condamnée à régler cette somme.

Concernant l’ensemble des réparations :

Au regard des devis et factures versés, les réparations locatives s’élèvent à la somme de 962,60 euros. Il apparaît toutefois que le bailleur n’a pas restitué le dépôt de garantie qui s’élevait à 250,75 euros. Ainsi, cette dernière somme sera déduite du montant total des réparations locatives.

Par conséquent, Madame [K] [B] [Y] sera condamnée à payer à la S.A HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES la somme de 711,85 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A [Adresse 5] verse aux débats un décompte arrêté au 31 mai 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers échus) à la somme de 462,67 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire de la créance de la S.A HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES la somme de 92,60 euros correspondant à des frais de procédure débité le 31 juillet 2024. En outre, il convient également de déduire le montant des frais de rejet du 29 février 2024, soit 1,71 euros.

Il convient par conséquent de condamner Madame [K] [B] [Y] à payer la somme de 368,36 € actualisée au 06 décembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [K] [B] [Y].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.A [Adresse 5] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [B] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 juin 2024, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

PAR CES MOTIFS

Le Juge, statuant après débats publics, par décision par défaut mise à disposition des parties au greffe et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [K] [B] [Y] à payer à la S.A HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES la somme de 368,36 € arrêtée au 06 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [K] [B] [Y] à payer à la S.A [Adresse 5] la somme de 711,85 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [K] [B] [Y] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 juin 2024, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE