N° RG 25/01071 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2K2

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 25/01071

N° Portalis DB2E-W-B7J-N2K2

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Florence APPRILL-THOMPSON

— M. [M] [T]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

19 NOVEMBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, société anonyme d’HLM venant aux droits de la SA d’HLM NOUVEAU LOGIS DE L’EST

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, substituée par M^e Noël MAYRAN, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [U] [B] [M] [T]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 19 Novembre 2025.

ORDONNANCE :

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location ayant pris effet le 25 septembre 2023, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [U] [B] [M] [T] pour une durée d’un an un logement à usage d’habitation type 4, 1er étage, porte 2212 sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 496,59 € et une provision mensuelle pour charges de 206,83 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à M. [U] [B] [M] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 mars 2025 pour la somme en principal de 1 995,93 €.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 12 mars 2025.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 19 septembre 2025, M. [U] [B] [M] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier et le fait que le commandement produit ne correspond pas aux moyens exposés dans l’assignation, laquelle vise un commandement du 18 décembre 2024.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 octobre 2025 aux fins de production du commandement visé dans l’assignation, M. [U] [B] [M] [T] s’accordant sur le fait qu’il a reçu deux commandements de payer.

A cette audience, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

constater la résiliation des baux conclus entre les parties par l’effet du commandement de payer resté infructueux ;En conséquence,

condamner M. [U] [B] [M] [T], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer corps et biens le logement occupé au besoin avec le concours de la force publique ;fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 700 €, charges en sus, à compter du 1er février 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;le condamner au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à l’évacuation définitive et la remise des clés ;le condamner à lui payer par provision les loyers échus et impayés arrêtés à la date du 29 janvier 2025, date de la résiliation du bail, soit la somme de 2 091,21 €, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;le condamner en tous les frais et des dépens de la présente instance en ce compris les frais du commandement de payer ;le condamner à lui payer la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

Elle expose avoir produit le bon commandement et s’accorde sur l’octroi de délais.

M. [U] [B] [M] [T] a comparu. Il expose sa situation socio-professionnelle mentionnant qu’il avait versé moins que le loyer car il doit restituer un trop-perçu à France Travail. Il propose de payer mensuellement 300 € en sus du loyer courant.

Il présente l’avis d’échéance du 19 septembre 2025 et l’accusé de réception par le bailleur d’un paiement de 726,36 € en date du 11 octobre 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 19 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 12 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que «Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 7 des conditions particulières, prévoyant un délai de deux mois, c’est donc ce délai contractuel qui trouvera à s’appliquer. Un commandement de payer a été signifié le 12 mars 2025 pour un montant en principal de 1 995,93 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un paiement de 1 441,42 € est intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mai 2025 à 24 heures.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la S.A. d’HLM NOUVEAU LOGIS DE L’EST produit un décompte en date du 10 septembre 2025 démontrant que M. [U] [B] [M] [T] reste lui devoir la somme de 2 036,98 € au quittancement du mois d’août 2025 échu. Ce montant confirmé par l’avis d’échéance produit par le locataire doit être expurgé des frais de procédure, 161,24 € le 1er avril 2025 et 182,39 € le 7 juillet 2025, il est ainsi fondé à hauteur de 1 693,35 €.

L’intervention de possibles paiements présentés à l’audience justifie le prononcé d’une condamnation en deniers et quittances.

M. [U] [B] [M] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement en deniers et quittance de cette somme de 1 693,35 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

Le bailleur s’accordant sur des délais de paiement avec la mise en place d’une clause cassatoire. Les versements effectués sur les derniers mois qui ont permis de maintenir le montant de la dette locative et les perspectives socio-professionnelles établissent une capacité financière à hauteur de la proposition de 300 € en sus du loyer courant formulée à l’audience.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser M. [U] [B] [M] [T] à se libérer du montant de sa dette locative selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [U] [B] [M] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [U] [B] [M] [T] sera condamné à lui verser une somme de 170,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location ayant pris effet le 25 septembre 2023 entre la S.A. CDC HABITAT SOCIAL et M. [U] [B] [M] [T] concernant un logement à usage d’habitation type 4, sis 1er étage, porte 2212 sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 12 mai 2025 à 24 heures ;

CONDAMNONS M. [U] [B] [M] [T] à payer en deniers et quittance à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et accessoires, la somme de 1 693,35 € (décompte expurgé arrêté à la date du 10 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [U] [B] [M] [T] aux dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS M. [U] [B] [M] [T] à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 170,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISONS M. [U] [B] [M] [T] sauf meilleur accord des parties à s’acquitter de ces condamnations, outre le loyer et les charges courants à payer à son terme contractuel à savoir à terme échu le premier jour de chaque mois, en 7 mensualités de 300 € chacune et une 8ème mensualité qui en tant que de besoin soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [U] [B] [M] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [U] [B] [M] [T] soit condamné à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, révisable et actualisables en ce compris le décompte définitif qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN