Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00661 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IQVS

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 14 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 02 Septembre 2025

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] IMMO DE FRANCE REDURON-IFV, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Nathalie DREVET-RIVAL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [K] [Z] [B]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Lidya LAOUBI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Octobre 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [K] [Z] [B] est copropriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 1].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de Monsieur [K] [Z] [B], en date du 3 mai 2024 ;

Par acte délivré par commissaire de justice le 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [K] [Z] [B] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l’audience du 3 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 2 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction

de :

Débouter Monsieur [K] [Z] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Dire et juger que le syndicat des copropriétaires a versé aux débats les pièces requises par Monsieur [K] [Z] [B] ;Condamner Monsieur [K] [Z] [B] à lui payer les sommes de :4 688,97 € au titre des charges de copropriété impayées ;1 500 € de dommages et intérêts ;1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;Dire et juger que l’exécution provisoire du présent jugement est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il soutient que toutes les pièces de nature à justifier sa créance sont produites et que les clés de répartition figurent dans le règlement de copropriété et ses modificatifs. Il ajoute que la nouvelle répartition des charges a été validée lors de l’assemblée générale des copropriétaires en 2015 et qu’il ne lui appartient pas de décider du calcul des tantièmes. Il ajoute que Monsieur [K] [Z] [B] a acquis ses lots en connaissance de cause, la modification de l’état descriptif étant antérieure à son achat au sein de l’immeuble. Il estime qu’il lui appartient de se retourner contre son vendeur sur ces tantièmes et les travaux votés et que la répartition des charges n’a jamais été contestée, avec le budget voté, pas davantage que les travaux. Il rappelle que les devis ont été validé en assemblée générale pour certains travaux et que d’autres ont vu leur principe voté, avec un mandat donné au conseil syndical pour le choix du devis. Il déclare que le contrat de syndic est opposable au syndicat des copropriétaires, qui doit en assumer les frais.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, il estime qu’il n’a jamais réglé ses charges de copropriété courantes et que la proposition de délai formulée était insuffisante.

En réponse, Monsieur [K] [Z] [B], représenté par son avocat, sollicite de la part de la juridiction de :

Constater que le syndicat des copropriétaires ne produit pas :Les justificatifs des clés de répartition spéciales pour l’ascenseur et le chauffage ;Les contrats signés pour les travaux de nettoyage des bouches de ventilation mécanique, les travaux des nourrices et les travaux de réfection des portes du bâtiment A ;Les appels de fonds de janvier et avril 2022 ;Les justificatifs des différentes clés de répartition de spéciales (chauffage, ascenseur, charges spéciales bâtiment A, bâtiment B, bâtiment D) ;Constater que le syndicat des copropriétaires ne fournit aucun justificatif ni explication sur la clé de répartition appliquée en ce qui concerne les travaux relatifs à l’ascenseur et le chauffage Bâtiments A+B+C ;Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement injustifiée ;Subsidiairement,Déduire de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires les charges d’ascenseur et les charges de chauffage dont les clés de répartition ne sont pas justifiées ainsi que les sommes appelées au titre des travaux de nettoyage de ventilation mécanique, des travaux de nourrices d’alimentation et des travaux de réfection du bâtiment A ;Accorder un délai de 24 mois à Monsieur [K] [Z] [B] pour s’acquitter du solde dû ;En tout état de cause,Rejeter la demande en paiement des frais et honoraires du syndic au titre des frais de recouvrement comme étant injustifiés ;Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée de dommages et intérêts pour résistance abusive ;Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 1315 et suivants du Code civil, il fait valoir que la clé de répartition appliquée concernant l’entretien et l’abonnement du chauffage ne figure pas dans le modificatif de 2015 et qu’il n’y a pas d’explication, ni procès-verbal d’assemblée générale portant sur ce point, tout comme pour les travaux de l’ascenseur du bâtiment A. Il estime que l’entresol dispose de 4 copropriétaires, qui ont tous accès à l’ascenseur et que les sommes appelées sont importantes, sans utilité. Il estime que le critère doit être l’utilité de l’équipement et non la superficie du lot. Il ajoute que la grille de calcul des charges d’ascenseur n’est pas fournie et qu’aucun document n’est produit sur les contrats signés relatifs aux travaux. Il soutient que les travaux relatifs aux bouches de ventilation mécanique n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires et que la clé de répartition spéciale pour les travaux n’est pas justifiée.

Il explique que les frais réclamés ne sont pas justifiés et qu’il n’est pas de mauvaise foi. Au surplus, il estime que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Sur les tantièmes

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété que Monsieur [K] [Z] [B] dispose des tantièmes suivants :

Lot 240 : 127/10 000ème pour les charges communes générales, 173/1 000ème pour les charges d’entretien du bâtiment A, 70/1 000ème pour l’entretien du bâtiment B, 205/10 000ème pour le chauffage des bâtiments A, B et C, 415/10 000ème pour l’ascenseur des bâtiments A, B et C et 157/10 000ème pour le concierge.Lot 152 : 9/10 000ème pour les charges communes générales, 10/1 000ème pour les charges d’entretien du bâtiment D, ainsi que pour le chauffage et 4/10 000ème pour le concierge.Lot 153 : 9/10 000ème pour les charges communes générales, 10/1 000ème pour les charges d’entretien du bâtiment D, ainsi que pour le chauffage et 4/10 000ème pour le concierge.

A la suite de la suppression de la loge du gardien, les tantièmes sont de 10 084 pour les charges communes générales.

Or, les décomptes de charges du syndic prévoient des tantièmes différents pour l’entretien du bâtiment A et pour les répartiteurs notamment, sans explication.

Pour autant, les comptes ont été approuvés lors des assemblées générales des copropriétaires des 8 juin 2022, 22 mai 2023, 26 juin 2024 et 17 avril 2025. Ces assemblées générales n’ont pas été contestées, de sorte que le budget adopté est définitif, y compris sur les travaux votés.

Contrairement à ce que prétend Monsieur [K] [Z] [B], les travaux ont été votés, soit dans leur totalité, soit dans leur principe, avec des factures conformes à ce qui a été décidé.

La créance du syndicat des copropriétaires est donc certaine et exigible.

Sur les sommes dues

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte en date du 29 août 2025, il ressort que Monsieur [K] [Z] [B] est redevable de la somme de 4 688,97 €, arrêté au jour du décompte.

S’agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l’espèce, la mise en demeure du 24 août 2023 et la relance du 14 septembre 2023 ne sont pas justifiées par la production d’un avis de réception.

Par ailleurs, les frais de transmission du dossier à l’huissier et les frais de vacations du syndic ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi.

Il convient donc de les retirer des sommes dues par Monsieur [K] [Z] [B].

Le commandement de payer fait partie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera retenu.

Monsieur [K] [Z] [B] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 219,97 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 29 août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas que Monsieur [K] [Z] [B] ait fait preuve de mauvaise foi, ni que son comportement lui cause un préjudice particulier nécessitant réparation.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil énonce que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [K] [Z] [B] justifie de sa situation financière actuelle.

Il convient d’octroyer à Monsieur [K] [Z] [B] des délais pour le paiement de la créance selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [Z] [B] succombant à l’instance, il est condamné aux dépens. Le commandement de payer étant inclus dans les frais au principal, il n’y a pas lieu de l’inclure dans les dépens. L’assignation est nécessairement comprise dans les dépens, sans qu’il soit nécessaire de le préciser.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [K] [Z] [B], partie perdante, est condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 4 219,97 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 29 août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] ;

AUTORISE Monsieur [K] [Z] [B] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 210 euros avant le 15 de chaque mois, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DIT que la première mensualité devra être réglée avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] [B] aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE