Minute n° 25/01352

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01521 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IWJB

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, Greffier ;

DEBATS : à l’audience publique du 16 Septembre 2025

ENTRE :

Madame [R] [V]

demeurant [Adresse 3]

comparante

Monsieur [O] [J]

demeurant [Adresse 3]

comparant

ET :

Monsieur [L] [B]

demeurant [Adresse 1]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 07 juillet 2023, rectifié le 22 septembre 2023, Monsieur [Z] [F] a donné à bail à Monsieur [L] [B], déjà occupant du bien et prenant la suite de la Sauvegarde 42 en qualité de locataire, un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer de 380 euros, outre une provision mensuelle sur charges « forfaitairement » fixé à 65 euros.

L’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement par les parties initiales au contrat le 07 juillet 2022.

Le contrat de location s’est poursuivi suite à la vente du bien immobilier à Madame [R] [V] et Monsieur [O] [J].

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre ces derniers et Monsieur [L] [B] le 12 décembre 2024 suite au départ du locataire.

Le 25 mars 2025, un constat de carence était dressé par le conciliateur, suite au différend entre les parties relatif à la régularisation des charges et aux dégradations locatives.

Par requête reçue au greffe le 31 mars 2025, Madame [R] [V] et Monsieur [O] [J] ont attrait Monsieur [L] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de le condamner au paiement des sommes suivantes :

1141,90 euros au titre de la régularisation des charges locatives,283,23 euros au titre des réparations locatives,600 euros de dommages et intérêts dont 300 euros en réparation du préjudice moral.

L’audience s’est tenue le 16 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Madame [R] [V] et Monsieur [O] [J], comparants en personne, ont soutenu leurs demandes écrites en précisant que les compteurs du logement loué étaient individuels. S’agissant du montant sollicité au titre des réparations locatives, ils ont indiqué avoir changé les aérations du logement dès que le locataire leur avait fait part de difficultés liées à l’humidité.

Monsieur [L] [B], comparant en personne, a sollicité le rejet de leurs demandes en indiquant notamment :

que le contrat de bail stipulait un montant de charges forfaitaires et non de charges récupérables donnant lieu à régularisation,que l’humidité du logement était à l’origine des dégradations constatées et qu’une prestation de ménage lui a été facturée par les bailleurs.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 pour y être rendu la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Dans un souci de clarté, il sera d’abord statué sur les demandes faites au titre des réparations locatives puis celles au titre de la régularisation des charges récupérables.

Sur la demande en paiement au titre de réparations locatives

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Enfin, en application de l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Ainsi, une présomption pèse sur le locataire dans la mesure où il doit répondre des dégradations ou pertes constatées dans le logement.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail, et l’entretien courant assumé par le locataire peut s’entendre comme « les mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux ».

Il n’appartient pas au locataire de prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à une « vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives restent alors à la charge du bailleur, sous réserve que le locataire démontre la cause des désordres. L’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

Enfin, il sera rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [R] [V] et Monsieur [O] [J] sollicitent le paiement de la somme de 283,23 euros au titre des réparations locatives imputables à Monsieur [L] [B], à la suite de son départ.

Les bailleurs versent aux débats un calcul établi par leurs soins dont il ressort qu’ils sollicitent en réalité :

525,84 euros au titre des réparations locatives,et 139,39 euros au titre des charges locatives entre le 01 novembre 2024 et le 13 décembre 2024, demande qui sera traitée ci-après.

La somme finale de 283,23 euros est obtenue en soustrayant de la somme de ces deux montants, celui du dépôt de garantie, soit 380 euros.

La somme de 525,84 euros demandée au seul titre des réparations locatives se décompte plus précisément comme suit :

—  21,28 euros correspondant à des frais de nettoyage,

—  16,90 euros correspondant à des frais de peinture,

—  13,90 euros correspondant à l’achat de nouveaux joints de silicone,

—  253,98 euros correspondant au remplacement du matelas et à la réparation de lattes du canapé convertible,

—  167,35 euros correspondant à l’achat de différents biens manquants (lampe, cafetière, aspirateur, verres, planche à découper, poêle et casserole),

—  52,43 correspondant à la réparation de la fermeture d’une baie vitrée.

Si l’existence de plusieurs désordres est établie par l’état des lieux de sortie signé par l’ensemble des parties le 12 décembre 2024, il importe de rappeler que seule la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet d’attester de la survenue de dégradations pendant la durée d’occupation du logement par le locataire. Or l’état des lieux d’entrée dans le logement du 07 juillet 2022, auquel le contrat de bail fait pourtant référence, n’est pas produit. En son absence, les désordres constatés ne peuvent être imputés au locataire.

Au surplus, aucune facture, ni devis complet n’est produit aux débats par Madame [R] [V] et Monsieur [O] [J]. Or, bien que l’indemnisation du bailleur ne soit pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation, il ne peut retenir une somme établie par ses soins via un détail chiffré de réparations locatives, sans y joindre les devis ou les factures afférentes complètes.

Dès lors, la demande des bailleurs au titre des réparations locatives ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande en paiement des charges récupérables

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 23 de cette même loi précise que « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande ».

En outre, en application de l’article 1194 du code civil, « les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi ».

Sur le principe d’une régularisation annuelle

En l’espèce, pour contester la régularisation des charges sollicitée, le défendeur s’appuie sur le contrat de bail lequel prévoit selon lui des charges « forfaitairement fixées à 65 euros ».

Il convient de relever sur ce point que le contrat de bail litigieux mentionne plus exactement que « Les charges récupérables sont comprises dans le loyer et sont forfaitairement fixées à 65 euros par mois. Elles donnent lieu au versement d’une provision mensuelle de 65 euros ».

La rédaction de cette clause est effectivement ambiguë puisqu’il y est fait référence à la fois à l’existence d’un forfait ainsi qu’à celle d’une provision, lesquelles constituent deux méthodes de récupération des charges locatives distinctes.

Toutefois, il ressort des pièces produites et notamment des courriers échangés entre les parties que Monsieur [L] [B] avait déjà fait l’objet l’année précédente d’une régularisation au titre des charges locatives, de sorte qu’il ne pouvait ignorer que le montant de 65 euros correspondait non pas à un forfait mais bien à une provision.

L’acte rectificatif du contrat de bail, signé par ce dernier avec l’ancien propriétaire le 22 septembre 2023, fait d’ailleurs état de cette régularisation des charges au titre de l’année 2022.

Dès lors, il convient de retenir que la somme de 65 euros payées mensuellement par le locataire au titre des charges récupérables constitue une provision et non un forfait. Madame [R] [V] et Monsieur [O] [J] sont donc bien fondés à solliciter la régularisation.

Sur le montant de la régularisation des charges

En l’espèce, Madame [R] [V] et Monsieur [O] [J] sollicitent le paiement de la somme de 1 141,90 euros, au titre de la régularisation des charges locatives entre le 01 novembre 2023 et le 31 octobre 2024, ainsi que celle de 139,39 euros au titre de la régularisation des charges locatives entre le 01 novembre 2024 et le 13 décembre 2024 (fin du bail).

S’agissant de la première période, ils versent au débat un décompte dont il ressort un montant total de charges (électricité, eau et abonnement internet) de 1 921,90 euros, calculé sur la base des consommations en eau et électricité du locataire, lesquelles sont établies grâce aux différents relevés de compteurs dont des photos sont d’ailleurs produites.

Si lors de l’audience, Monsieur [L] [B] indique que le cumulus utilisé pour les deux logements se situe dans l’appartement loué, laissant supposer que la consommation en eau des deux biens lui est facturé, il ressort des pièces produites que le bien loué dispose de sous compteurs.

Le montant réclamé par les demandeurs, calculé sur des consommations d’énergie vérifiées, est donc justifié.

Il est acquis à la cause que pour cette période Monsieur [L] [B] s’est acquitté de la somme de 65 euros au titre des charges locatives, soit 780 euros.

Par conséquent, au regard des justificatifs fournis, au titre des charges récupérables entre le 01 novembre 2023 et le 31 octobre 2024, la créance de Madame [R] [V] et Monsieur [O] [J] est établie et justifiée tant dans son principe que dans son montant à hauteur de 1 141,90 euros.

A cette somme, il convient d’ajouter la somme de 139,39 euros correspondant aux charges récupérables sollicitée pour la période entre le 01 novembre 2024 et le 13 décembre 2024 (fin du bail) et justifiée en son montant au regard des documents produits.

Monsieur [L] [B] sera donc condamné à verser à Madame [R] [V] et Monsieur [O] [J] la somme de 1 281,29 euros au titre des charges récupérables entre le 01 novembre 2023 et le 13 décembre 2024.

Sur le dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est acquis aux débats que la Sauvegarde 42 a versé, pour Monsieur [L] [B], un dépôt de garantie d’un montant de 380 euros lors de son entrée dans les lieux en juillet 2022. Il n’est également pas contesté que le locataire ne s’est cependant pas vu restituer le dépôt de garantie.

Compte tenu de la condamnation du locataire à payer aux bailleurs un arriéré locatif (charges récupérables) il convient de déduire de sa dette le montant du dépôt de garantie initialement versé.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

Monsieur [L] [B] sera donc condamné à verser à Madame [R] [V] et Monsieur [O] [J] la somme de 901,29 euros (1 281,29 – 380).

Sur la demande de dommages et intérêts

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [L] [B].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par Madame [R] [V] et Monsieur [O] [J] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [B], partie perdante, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de la requête.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [L] [B] au paiement de la somme de 901,29 euros, au titre de l’arriéré locatif (charges récupérables), déduction faite du montant du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [R] [V] et Monsieur [O] [J] du surplus de leur demande à ce titre ;

DEBOUTE Madame [R] [V] et Monsieur [O] [J] de leur demande en condamnation au paiement des réparations locatives ;

DEBOUTE Madame [R] [V] et Monsieur [O] [J] de leur demande en condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût de la requête ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE