Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00307 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-ITLA

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 18 Février 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE VENANT AUX DROITS DE GIER PILAT HABITAT [Localité 5]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [D], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [L] [H]

demeurant [Adresse 3]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 novembre 2019, l’E.P.I.C GIER PILAT HABITAT [Localité 5] a donné à bail à Monsieur [L] [H], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 295,66 euros hors charges.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de l’E.P.I.C GIER PILAT HABITAT [Localité 5] a fait délivrer le 26 juin 2024 à Monsieur [L] [H] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1 518,82€.

Par courrier simple du 19 juin 2024, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 04 septembre 2024, signifiée par dépôt à étude, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [L] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail pour impayés ;

— à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail pour impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [H] ;

— de condamner Monsieur [L] [H] au paiement des sommes suivantes :

1 974,59 € au titre de sa créance locative arrêtée au 6 août 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 26 juin 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 06 septembre 2024.

L’audience s’est tenue le 18 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 2 190,71 euros sa créance locative au 31 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse. En outre, le bailleur a précisé avoir été avisé de la décision de la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 4] d’imposer des mesures de traitement de la créance locative au profit de Monsieur [L] [H] pour un rééchelonement de la dette sur la base de 24 mensualités à compter du 13 janvier 2025. Cette décision n’a fait l’objet d’aucune contestation.

Monsieur [L] [H], comparant en personne, a indiqué avoir obtenu la garde définitive de son fils.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025 pour y être rendu la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [L] [H] le 26 juin 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 633,46 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [L] [H] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 août 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif et de suspension de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Toutefois, toujours sous réserve que le locataire a effectivement repris le paiement de son loyer courant, l’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que, par décision du 9 août 2024 qui a été validée le 13 janvier 2025 en raison de l’absence de contestation, la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 4] a imposé au profit de Monsieur [L] [H] des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, à savoir un rééchelonnement des dettes d’une durée de 24 mois avec effacement à l’issue du plan. Ce plan a débuté à compter du 13 janvier 2025. En outre, aucune contestation n’a été engagée à l’égard de cette décision.

Il apparaît par ailleurs, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 06 février 2025, que Monsieur [L] [H] a repris le paiement du loyer et des charges et se trouve aujourd’hui redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, janvier 2025 inclus, les frais de recouvrement ayant été expurgés, d’une somme totale de 2 190,71€ à l’égard du bailleur. Cette créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Faute pour Monsieur [L] [H] de justifier s’être libéré de cette dette conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, celui-ci doit être condamné à payer ladite somme à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En outre, il apparaît que Monsieur [L] [H] a réglé la somme de 10,72 euros en plus du loyer courant, ce qui correspond au premier échelonnement mensuel du plan de surendettement. Dès lors, ce dernier est respecté.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [L] [H] à se libérer de sa dette par des versements mensuels tels que prévus par le plan de surendettement de la manière suivante :

10,72 euros pour les deux premières mensualités (la première mensualité de 10,72 euros a déjà été versé) ;46,00 euros pour les deux mensualités suivantes ;80,42 euros pour les vingt mensualités suivantes.

Ces mensualités sont basées sur la somme de 1 721,84 euros. Ainsi, il convient de rajouter quatre mensualités de 80,42 euros et une de 66,77 euros afin d’offrir à Monsieur [L] [H] la possibilité d’apurer sa dette locative qui s’élève à 2 190,71 euros au jour de l’audience.

Il y a lieu de de rappeler que, faute pour Monsieur [L] [H] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [L] [H] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE à compter du mois de février 2025 et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [H] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 juin 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 21 novembre 2019 entre l’E.P.I.C GIER PILAT HABITAT et Monsieur [L] [H] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 27 août 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [L] [H] à payer à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de l’E.P.I.C GIER PILAT HABITAT, la somme de 2 190,71 arrêtée au 06 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [L] [H] à se libérer selon les mensualités suivantes tels que prévues par le plan de surendettement de la manière suivante :

—  10,72 euros pour la première mensualité ;

—  46,00 euros pour les deux mensualités suivantes ;

—  80,42 euros pour les vingt quatre mensualités suivantes ;

—  66,77 euros pour la dernière mensualité.

La 28ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [L] [H] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 27 août 2024 et Monsieur [L] [H] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [L] [H] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [L] [H] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [L] [H] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [L] [H] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 juin 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE