TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 21 Février 2025

AFFAIRE N° RG 23/05956 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PMO7

NAC : 72A

Jugement Rendu le 21 Février 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par son syndic, la SAS PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, Société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY, sous le numéro 347 450 454, dont le siège social est situé [Adresse 2],

Représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [D] [T] [R], domiciliée chez Monsieur [R], [Adresse 3]

Défaillant,

Madame [O] [R] [T], demeurant [Adresse 1]

Défaillante,

DEFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 septembre 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 17 Janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [D] [T] [R] et Mme [O] [R] [T] sont propriétaires indivises des lots numéros 45 et 81 au sein de la résidence [Adresse 5] en copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de Justice en date 20 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, a fait assigner Mme [D] [T] [R] et Mme [O] [R] [T] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence:

CONDAMNER solidairement Madame [D] [T] [R] et Madame [O] [R] [T], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 14 030,23 euros, correspondant à :

• 11 896,23 euros à titre principal, charges arrêtées au 1er octobre 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 décembre 2020 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

• 2134 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER solidairement Madame [D] [T] [R] et Madame [O] [R] [T], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER solidairement Madame [D] [T] [R] et Madame [O] [R] [T], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER solidairement Madame [D] [T] [R] et Madame [O] [R] [T], aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [D] [T] [R] et Mme [O] [R] [T], bien que régulièrement assignées, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 17 janvier 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’admnistration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de vopropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeublle [Adresse 5] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [D] [T] [R] et Mme [O] [R] [T] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 novembre 2020, 10 août 2021, 28 juin 2022, 5 septembre 2022, 21 juin 2023

— une attestation de non recours des assemblées sauf celle du 21 juin 2023,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— Le réglement de copropriété;

— un décompte des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 01 octobre 2023 sur la période du 1er avril 2020 au 01 octobre 2023, provisions charges courantes 01/10/2023 et cotisations fonds travaux 01/10/2023 réfection peintures et moquettes 4/4 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 14 030,23 euros dont 2134 euros de frais de recouvrement.

A l’examen des pièces produites, il apparaît :

— qu’il n’a pas été justifié du vote d’un fonds de travaux loi ALUR pour les exercices 2020 à 2023 par la production d’un procès-verbal d’assemblée générale le mentionnant.

La somme de 605,54 euros doit donc être déduite du montant de la créance réclamée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 01 avril 2020 au 1er octobre 2023, appel 4ème trimestre 2023 et refection peintures et moc 4/4 inclus, s’élève à la somme de 11 290, 69 euros (= 11 896,23 – 3*39,6 euros – 4*38,5 euros – 4*40,42 -3*43,18 – 41,52 euros).

Selon l’article 1310 du code civil “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.”

En l’espèce, il est produit le réglement de copropriété prévoyant la solidarité des propriétaires indivisaires de lots (section III II 3°), ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence, Mme [D] [T] [R] et Mme [O] [R] [T] seront donc condamnées solidairement au paiement de la somme de 11 290,69 euros.

S’agissant du point de départ des intérêts au taux légal, il est justifié d’une mise en demeure du 18 décembre 2020 dans laquelle les défenderesses sont sommées de payer. Cette lettre peut donc être retenue comme point de départ des intérêts au taux légal.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal seront donc dus à compter de l’assignation en justice et, en application de l’article 1343-2 du même code, ils pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par les défenderesses, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

Mme [D] [T] [R] et Mme [O] [R] [T] seront donc condamnées solidairement au paiement de la somme de 1100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] réclame une somme de 2134 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

N’apparaissent pas fondés :

— les frais de relance du 20/05/2020, du 22/10/2020, de transmission dossier avocat assignation, les frais contentieux du 19/01/2023, du 12/06/2023 faute de quelconque justificatif

— les frais de relance du 23/07/2020 faute de production des modalités d’envoi

— les frais de lettre comminatoire qui ne sont justifiées par des diligences exceptionnelles, de même que les frais de suivi procédure et contentieux,

Seuls apparaissent fondés les frais de relance du 1/08/2020 de 33,60 euros, du 17/11/2020 de 33,60 euros, la lettre comminatoire d’avocat du 30/12/2020 mais pour un montant ramené à 45,60 euros.

Mme [D] [T] [R] et Mme [O] [R] [T] seront donc condamnées solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 112, 80 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [D] [T] [R] et Mme [O] [R] [T] , qui succombent, serontcondamnées solidairement aux dépens de l’instance.

Elles seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE solidairement Mme [D] [T] [R] et Mme [O] [R] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 1] la somme de 11 290, 69 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er avril 2020 au 01 octobre 2023, appel 4ème trimestre 2023 et réfection peintures moq 4/4 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 décembre 2020 sur la somme de 3 988,72 euros et à compter de l’assignation en justice du 20 octobre 2020 pour le surplus et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Mme [D] [T] [R] et Mme [O] [R] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 1] la somme de 1 100,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE solidairement Mme [D] [T] [R] et Mme [O] [R] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 1] la somme de 112, 80 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE solidairement Mme [D] [T] [R] et Mme [O] [R] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 1] une somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [D] [T] [R] et Mme [O] [R] [T] aux entiers dépens;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,