N° RG 24/01397 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IFS7

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 10 JUIN 2025

ENTRE:

S.C.I. PALECO

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°450.298.583

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Martine MARIES de la SELARL SVMH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE ( avocat postulant), Maître Deborah COHEN TAIEB du cabinet GIOLLY AVOCAT, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

ET:

Madame [H] [G]

née le 29 Janvier 1988 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Nadia BOUMEDIENE de la SELAS NB CONSEILS, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS

Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS : à l’audience publique du 15 Avril 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 10 Juin 2025.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 8 juin 2022, un bail commercial a été régularisé entre la société PALECO et « la société MEXICANO 2, SAS au capital de 1000 euros sis [Adresse 3], société en cours d’immatriculation ».

La SCI PALECO a assigné Madame [G] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE.

Par ordonnance du 29 juin 2023, le juge des référés a rejeté les demandes de la SCI PALECO.

Par acte du 19 mars 2024, la S.C.I PALECO assignait Madame [H] [G] devant le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne.

Dans ses dernières conclusions, la S.C.I PALECO demande de :

A titre principal :

— CONDAMNER Madame [H] [G] à lui payer la somme de 11.547,16 euros TTC, assortie des intérêts légaux, au titre des loyers impayés ;

— CONDAMNER Madame [H] [G] à lui payer la somme de 41.078,40 euros TTC, assortie des intérêts légaux, au titre des indemnités pour rupture abusive du contrat jusqu’au 1er juillet 2025 ;

— CONDAMNER Madame [H] [G] à lui payer la somme de 6.686,40 € TTC, correspondant à l’annulation de la franchise de 4 mois compte tenu de l’absence de réalisation des travaux ;

— REJETER l’intégralité des demandes formulées par Madame [H] [G] ;

En toutes hypothèses :

— CONDAMNER en outre Madame [H] [G] au paiement d’une somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI PALECO expose que :

— le loyer d’un montant de I .393 euros aurait dû être payé le 1er novembre 2022 car, à titre exceptionnel, elle aurait accordé à la locataire une franchise de 4 mois ;

— il était expressément convenu dans le bail que : « si la société Mexicano 2 n 'était pas immatriculée dans les trois mois de la signature du bail, les engagements seraient tenus par la signataire du présent bail, Mme [H] [G], née le 29 janvier 1988 à [Localité 10], demeurant au [Adresse 6] ;

— Mme [G] aurait souhaité faire une demande d’autorisation d’installation d’une extraction à l’assemblée générale extraordinaire de la copropriété ;

— à la demande de la preneuse, elle aurait accepté de prévoir un changement de destination du bail en cas de refus des copropriétaires ;

— le bail prévoyait qu’un avenant serait signé ultérieurement entre les parties pour changer la clause « destination » du bail ;

— Mme [G] ne se serait pas présentée à l’assemblée générale pour présenter son projet ;

— la décision de refus des copropriétaires aurait été portée à la connaissance de Mme [G], qui, à compter de cette nouvelle, n’ aurait jamais transmis son Kbis afin de préparer l’avenant comme prévu, n’ aurait jamais ouvert le local commercial ni payé son loyer ;

— elle a adressé à sa locataire une mise en demeure en date du 7 novembre 2022, lui demandant de procéder au règlement du loyer en cours et d’adresser le Kbis de sa société;

— un commandement de payer visant la clause résolutoire a été adressé à Mme [G] le 12 décembre 2022, sans réponse.

Dans ses dernières conclusions, Madame [H] [G] demande de :

A titre principal,

— JUGER le contrat de bail signé le 08 juin 2022, nul et de nul effet,

Subsidiairement,

— JUGER que la SCI PALECO a manqué à son obligation de délivrance de la chose louée conformée à son usage,

— PRONONCER en conséquence la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de la société PALECO,

En état de cause,

— REJETER l’ensemble des demandes formées par la société PALECO,

— CONDAMNER la société PALECO au paiement de la somme de 3.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [H] [G] expose que :

— le 31 août 2022, le syndicat des copropriétaires a rejeté sa demande d’installation d’une gaine d’extraction, empêchant ainsi toute activité de restauration ;

— elle n’a alors pas poursuivi la constitution de la société car aucune activité ne pouvait être exercée au sein du local et elle a restitué les clés le 3 mai 2023 ;

— le bail a été conclu par la société représentée par son gérant, et non par le gérant au nom et pour le compte de la société preneuse en formation, de sorte que la société, dépourvue de personnalité morale, n’ aurait pas pu conclure de contrat de bail et que ce dernier encourait donc la nullité absolue.

Elle soulève également la nullité du contrat pour vice du consentement, et plus précisément pour erreur sur les qualités substantielles, à savoir la destination liée à l’activité de restauration.

Au soutien de ses prétentions subsidiaires, elle indique que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance dès lors que le local ne peut être affecté à l’usage prévu.

MOTIFS,

1- Sur la demande de nullité du bail compte tenu de l’absence de personnalité morale du signataire du contrat de bail

L’article L210-6 du code de commerce dispose que :

« les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d’une société n 'entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation. Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société ».

En l’espèce, le bail commercial en date du 08 juin 2022 a été conclu entre la SCI PALECO et la « société Mexicano 2, société par action simplifiée au capital de 1.000 euros, sise [Adresse 2], société en cours d’immatriculation, représentée par son représentant légal ».

Le bail précise en son article 1er que la société preneuse n’a pas encore de personnalité morale n’étant pas inscrite au registre du commerce, et que si elle obtient son immatriculation, les engagements résultant du bail seront considérés comme ayant été souscrits dès leur origine par la société.

Au soutien de ses demandes, Madame [G] met en avant que :

— la SCI MEXICANO 2, qui n’ a jamais été immatriculée, serait donc dépourvue d’existence juridique au moment de la conclusion du bail commercial ;

— or les actes conclus non pas au nom d’une société en formation mais par la société elle-même avant son inscription au registre du commerce et des sociétés seraient frappés d’une nullité absolue.

— en l’espèce, dès lors que le contrat est conclu par une société, le seul fait qu’il mentionne que celle-ci est « en cours d’immatriculation », et qu’il ajoute qu’elle est « représentée par son représentant légal », ne serait pas de nature à établir que ce contrat a été conclu par une personne agissant pour le compte d’une société en formation ;

— le bail serait donc frappé d’une nullité absolue.

Or le bail prévoit également en son article 1er :

« Si la société SAS MEXICANO 2, n’était pas immatriculée dans les trois mois de la signature du bail, les engagements du présent acte seraient tenus par le signataire du présent bail, Madame [H] [G], née le 29 janvier 1988 à [Localité 9], demeurant au [Adresse 5].

Dès l’obtention par la société en formation de son extrait Kbis, un original sera adressé au bailleur. ».

Par ailleurs, trois nouveaux arrêts de la chambre commerciale de la Cour de cassation ont été rendus le 29 novembre 2023 (n°22-12.865,22-18.295 et 22-21.623), et la Cour de cassation par un attendu de principe commun aux trois espèces, a estimé qu’il appartient désormais au juge du fonds de rechercher la commune intention des parties, et notamment si celles-ci ont souhaité que l’acte soit repris par la société après son immatriculation.

En l’espèce, le bail prévoit que :

« Article 2 – Destination et destination des lieux

1- Adresse des locaux donnés en location :

Le BAILLEUR met à la disposition du PRENEUR, les locaux ci-dessous désignés dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4].

Tels que lesdits lieux existent, se poursuivent et comportent, le PRENEUR déclarant en avoir une parfaite connaissance.

2- Consistance des locaux donnés en location :

Désignation : – un local commercial au rez-de-chaussée d’une surface de 124,87m2 -Lot

11038

Tels que lesdits lieux existent, s’étendent, se poursuivent et comportent avec toutes les aisances, sans aucune exception, ni réserve, le preneur déclarant les bien connaître pour les avoir visités déjà, et dispenser le rédacteur d’acte d’en faire une plus ample désignation.

Il déclare les trouver exactement conformes à la destination contractuelle ci-après stipulée.

Toute différence entre la superficie indiquée ci-dessus et la superficie réelle des Locaux ne pourra en aucun cas justifier ni réduction, ni augmentation de loyer.

3- Destination des locaux donnés en location :

Le PRENEUR devra exercer dans les lieux loués l’activité de restauration mexicaine chaude à l’exclusion de toute autre et avec l’obligation pour le PRENEUR de ne créer aucune nuisance du fait de son activité tant dans l’immeuble que dans les immeubles voisins et aux abords de l’immeuble, de telle sorte que le BAILLEUR ne puisse être inquiété et ce conformément au règlement de propriété qui prévoit :

« Étant ici précisé que pourront être exercées dans les locaux d’activité du rez de chaussée des activités alimentaires y compris de restauration.

L 'exercice de ces activités et ses conséquences ne devront pas causer de troubles anormaux de voisinage ni générer de risques aux autres occupants tant du bâtiment concerné que des bâtiments voisins. »

Les seules extensions ou transformations d’activités admises seront celles qui auront été régulièrement autorisées dans le cadre des dispositions de l’article L 145- 47 du Code de Commerce.

Une assemblée générale extraordinaire est prévue pour demander l’autorisation des copropriétaires d’installer une extraction dans le local.

Il est précisé que dans le cas où cette demande serait refusée, le PRENEUR souhaite changer d’activité et exercer celle d’espace de travail partagé dit «coworking » aux mêmes conditions que le présent bail.

Un avenant sera signé par les parties en changeant la destination des locaux comme suit:

« Le PRENEUR devra exercer dans les lieux loués l’activité d’espace de travail partagé dit coworking’ à l’exclusion de toute autre et avec l’obligation pour le PRENEUR de ne créer aucune nuisance du fait de son activité tant dans l’immeuble que dans les immeubles voisins et aux abords de l’immeuble, de telle sorte que le BAILLEUR ne puisse être inquiété et ce conformément au règlement de propriété.

Les seules extensions ou transformations d’activités admises seront celles qui auront été régulièrement autorisées dans le cadre des dispositions de l’article L 145-47 du Code de Commerce ».

Il en résulte que l’intention de Madame [G] était de créer une société afin d’exploiter le local commercial, sachant que les statuts avaient été rédigés par son expert-comptable et communiqués au conseil de la SCI PALECO, le siège social étant fixé à l’adresse du local commercial à Saint-Etienne.

Dans ces conditions, la demande de nullité du bail compte tenu de l’absence de personnalité morale du signataire du contrat de bail sera rejetée.

2- Sur la demande de Madame [H] [G] de nullité du contrat pour vice du consentement et, en particulier, pour l’erreur sur les qualités substantielles du contrat à savoir la destination liée à l’activité de restauration

Au soutien de ses demandes, Madame [H] [G] met en avant que :

— le bail a été signé le 08 juin 2022 ;

— l’assemblée générale visant à autoriser l’activité de restauration et l’installation d’une gaine d’extraction s’est tenue au mois d’août 2022, soit postérieurement à la signature du bail ;

— il conviendrait d’en déduire que son consentement aurait été vicié puisqu’elle aurait eu la certitude (de part les promesses du propriétaire) que l’activité de restaurant serait acquise, alors que la destination pour laquelle elle se serait engagée (qualité substantielle) aurait été précisément la restauration (mexicaine).

Or les termes du bail concernant la destination des locaux donnés en location ne stipule pas une promesse absolue de la part du propriétaire relativement à l’exercice de l’activité de restauration puisque il est clairement prévu que l’extraction de fumée doit être approuvée en assemblée générale de copropriétaires et il a même été mentionné qu’en cas de refus une activité de coworking est prévue, sachant que cette nouvelle destination devra être sanctionnée par un avenant entre les parties.

Dans ces conditions la nullité pour erreur sur les qualités substantielles du contrat n’est pas établie.

3- Sur la demande de Madame [H] [G] de résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI PALECO

L’article 1719 du Code civil rappelle les obligations mises à la charge du bailleur :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principal en un logement décent ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…) ».

Au soutien de ses demandes, Madame [H] [G] met en avant que :

— la délivrance oblige le bailleur à délivrer au locataire un local conforme à sa destination contractuelle, de sorte que le bailleur doit s’assurer que le locataire puisse exercer son activité dans le local conformément à la destination du bail ;

— en l’espèce, compte tenu de l’article 3 intitulé « Destination des locaux donnés en location », l’activité prévue aurait été la restauration, à l’exclusion de toute autre ;

— le 31 août 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la demande d’installation d’une gaine d’extraction, empêchant ainsi toute activité de restauration, le PV d’assemblée ayant au surplus mentionné que « les copropriétaires présents tiennent à préciser qu’à la vue de la configuration de la cour de la copropriété et de la résonnance que cela pourrait engendrer, qu’ils ne souhaitent pas voir s’installer d’activité de restauration. » ;

— en conséquence, le bail devrait être résilié aux torts exclusifs du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance dès lors que le local ne pourrait être affecté à l’usage prévu, étant ici rappelé que l’activité de coworking n’a jamais été matérialisée dans un avenant, comme indiqué dans le bail.

Or, encore une fois, la présence d’une gaine d’extraction n’était pas une condition suspensive du bail commercial conclu et le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’est pas établi, aucun tort ne pouvant être imputé au bailleur à ce titre.

Par ailleurs, Madame [H] [G] a tardé à restituer les clés, et elle ne saurait demander la résiliation du bail.

4- Sur la demande de Madame [H] [G] au titre de la perte de la chose louée

L’article 1722 du Code civil (applicable aux baux commerciaux) dispose :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Au soutien de ses demandes, Madame [H] [G] met en avant que :

— il est admis par la jurisprudence que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle de la chose louée mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose ;

— en l’espèce, en raison de l’interdiction d’installer une gaine d’extraction et toute activité de restauration, elle aurait subi une perte de la chose louée puisqu’elle n’a pu ni jouir de la chose louée ni en user conformément à sa destination, l’absence de toute faute du bailleur étant indifférente ;

— il existerait en conséquence une contestation sérieuse sur son obligation au paiement de l’intégralité des loyers pendant les périodes de fermeture du local, soit entre la signature du contrat jusqu’à la remise des clés.

En l’espèce, le refus par la copropriété d’installer une gaine d’extraction a causé un préjudice à Madame [H] [G] qui s’assimile à une perte partielle de la chose louée, justifiant un paiement seulement partiel des loyers dûs.

5- Au surplus, sur la non application de bonne foi du bail par le bailleur

Au surplus, en réclamant le paiement de la totalité du bail, le bailleur fait preuve de mauvaise foi compte tenu de l’impossibilité d’exploiter l’activité de restauration dans le bail litigieux, ce qui justifie de surcroît la diminution des loyers.

6- Sur les demandes de la S.C.I PALECO

6-1 sur la demande de la S.C.I PALECO concernant la rupture abusive du bail

Au soutien de ses demandes, la S.C.I PALECO met en avant que :

— Madame [G], a remis les clés du local à l’avocat postulant de la SCI PALECO en cours de la procédure ;

— cette remise des clés, a été effectuée de manière unilatérale, sans aucun formalisme et surtout sans l’accord du bailleur ;

— pourtant, le principe de la résiliation amiable anticipée du bail commercial repose sur l’article 1193 du Code civil, lequel dispose « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise».

— Madame [G] ne peut ignorer que les termes du bail indique que :

« Le Preneur aura la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale en prévenant le Bailleur selon les formes et délais fixés par les dispositions de l’article L 145-9 du Code de commerce » ;

— sur le fondement de la loyauté contractuelle prévue à l’article 1134 du Code Civil, elle sollicite donc le règlement de la totalité des loyers jusqu’à la fin de la première période triennale, soit la condamnation de Madame [G] au règlement de la somme totale de 41.078,40 euros TTC, au titre des indemnités de rupture abusive correspondant aux loyers des trimestres jusqu’au 1er juillet 2025.

Or une telle indemnité pour rupture abusive du bail n’est pas prévue au contrat et la loyauté contractuelle, compte tenu des circonstances, et en particulier de l’impossibilité pour Madame [H] [G] d’exploiter son restaurant dans les lieux loués, ne justifie pas le paiement de la somme sollicitée.

6-2. Sur la demande de la S.C.I PALECO concernant le non-règlement des loyers et sur l’annulation de la franchise

Au soutien de ses demandes concernant le non-règlement des loyers, la S.C.I PALECO met en avant que :

— à compter de l’expiration de la période de franchise, Madame [G] devait commencer à régler son loyer à compter du 1er novembre 2022 ;

— or, elle n’a jamais débuté à régler son loyer ni à exploiter son local ;

— en avril 2023, ce serait une somme de 15.726,16 euros TTC qui se trouverait due ;

— à cette somme, il conviendrait de déduire le dépôt de garantie qui a été conservé par le bailleur et qui s’élevait à la somme de 4.179 euros ;

— Madame [G] aurait fait preuve d’une mauvaise foi manifeste et l’ aurait dupé en lui faisant croire qu’elle souhaitait exploiter le local et exercer une nouvelle activité alors qu’en réalité elle n’aurait jamais l’intention de le faire à compter du refus des copropriétaires d’installer une extraction dans le local.

— cn ce sens, un constat d’huissier a été établi constatant que le local n’a jamais été ouvert depuis le départ de l’ancien locataire qui exerçait l’activité de tatoueur ;

— dans ces conditions, elle serait bien fondée à demander la condamnation de Madame [G] à régler la somme de 11.547,16 euros TTC, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des loyers impayés.

Sur l’annulation de la franchise, la S.C.I PALECO met en avant que :

— l’article 4 du bail commercial prévoyait une franchise de loyer afin que Madame [G] effectue les travaux nécessaires à l’ouverture de son restaurant d’une durée de 4 mois ;

— dans la mesure où Madame [G] n’a jamais effectué les travaux, elle serait fondée à solliciter du Tribunal de céans l’annulation de la franchise et demander sa condamnation à régler la somme de 6.686,40 € TTC à ce titre.

Néanmoins, même si le contrat est valide, et même si la restitution unilatérale des clés le 3 mai 2023, n’a pas été acceptée par le bailleur, il a été établi que Madame [H] [G] pouvait se prévaloir d’une perte partielle de la chose louée justifiant un paiement partiel des loyers.

Dans ces conditions, compte tenu du dépôt de garantie déjà versée, Madame [H] [G] sera condamnée à payer au titre des loyers dûs la somme de 5 000 €.

7- Sur les autres demandes

Il est équitable en l’espèce de condamner Madame [H] [G] à payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [H] [G] à payer à la S.C.I PALECO la somme de 5 000 euros TTC au titre des loyers impayés ;

DEBOUTE les parties du surplus de leur demande ;

CONDAMNE Madame [H] [G] à payer à la S.C.I PALECO une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:

M^e Nadia BOUMEDIENE de la SELAS NB CONSEILS

M^e Martine MARIES de la SELARL SVMH

Le