Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00945 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IU3J

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Juin 2025

ENTRE :

S.C.I. IFMA

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Aurélie POULIGUEN, avocate au barreau de PARIS, substituée à l’audience par M^e Marion BREGERE, avocate au barreau de SAINT ETIENNE

ET :

Madame [G] [M]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [S] [M]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 13 décembre 2013 prenant effet à compter du 14 décembre 2013, Monsieur [K] [U] a donné à bail à Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 360,00 euros outre une provision sur charges de 16,30 euros.

Suivant acte notarié du 1er août 2022, la S.C.I IFMA a acquis la pleine propriété du bien sis [Adresse 3].

Suivant avenant au contrat de location signé le 09 janvier 2023, prenant effet à compter du 1er février 2023, Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] louent une cave annexé au bail susvisé pour un montant mensuel de 25,00 euros.

La S.C.I IFMA a fait délivrer le 4 novembre 2024 à Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 4 247,86 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 5 novembre 2024, la S.C.I IFMA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La S.C.I IFMA a également fait délivrer le 17 janvier 2025 à Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] un commandement de fournir les justificatifs de souscription à une assurance habitation.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 17 février 2025 et signifiée par dépôt à étude, la S.C.I IFMA a attrait Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

— à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail

— à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] ;

— d’ordonner la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au bénéfice de Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] ;

— dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés au bénéfice de Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M], l’intégralité des sommes sera immédiatement exigible le lendemain du premier retard de règlement ;

— de condamner solidairement Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] au paiement des sommes suivantes :

5 644,29 € au titre de sa créance locative arrêtée au 1 janvier 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.C.I IFMA n’a pas notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5].

L’audience s’est tenue le 3 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.C.I IFMA, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, en actualisant à la somme de 7 886,94 euros sa créance locative arrêtée au 1er juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M], régulièrement convoqués, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence des défendeurs.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s’en rapporte à un délai légal de six semaines. Malgré le caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d’équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

En outre, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] le 4 novembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 4 247,86 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 janvier 2025.

La résiliation étant constatée pour impayés de loyers, il n’y a pas lieu d’examiner la demande fondée sur le défaut d’assurance.

Sur la demande de suppression du délai avant de quitter les lieux

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, aucun élément ne vient justifier la suppression ou même la réduction du délai de 2 mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. En effet, l’absence de paiement de la part des locataires et le défaut d’assurance ne sont pas des éléments suffisants permettant de justifier leur mauvaise foi.

La demande sera donc rejetée.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] n’ont toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] et de dire que faute par Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.C.I IFMA verse aux débats un décompte arrêté au 1er juin 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 7 886,94 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la S.C.I IFMA est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] à payer la somme de 7 886,94 €, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation, actualisée au 1er juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.C.I IFMA.

Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] à verser cette indemnité à la S.C.I IFMA et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 novembre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la S.C.I IFMA l’ensemble des frais qui n’entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner in solidum Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] à verser à la S.C.I IFMA la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

Constate la recevabilité de l’action formée par la S.C. IFMA ;

CONSTATE que le bail conclu le 13 décembre 2013 entre Monsieur [K] [U] et Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 5 janvier 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] à payer à S.C.I IFMA la somme de 7 886,94 € arrêtée au 1er mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] ;

REJETTE la demande de suppression du délai avant de quitter les lieux formée par la S.C.I IFMA ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

DIT que faute par Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] d’avoir libéré les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due in solidum par Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE in solidum à verser à la S.C.I IFMA ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 novembre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] à verser à la S.C.I IFMA la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE