Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04703 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IPUL

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée en charge du contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Décembre 2025

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Stéphanie PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [L] [E] [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [Y] [S]

demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 15 avril 2021 et prenant effet à compter du 17 mai 2021, Monsieur [Z] [B], représenté par son mandataire, a donné à bail à Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 518,00 euros outre une provision sur charges de 45,00 euros.

Par acte séparé du 13 avril 2021, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a consenti au bailleur une garantie VISALE au titre de laquelle elle s’est portée caution solidaire de Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] pour le paiement des loyers et des charges locatives, pour une durée équivalente à celle du contrat de location.

Des loyers étant restés impayés à leur échéance par les locataires, Monsieur [Z] [B] a actionné la caution (la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES) qui a pris en charge les loyers impayés.

Le 04 juin 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES déclarant venir en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, a fait délivrer à Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] un commandement de payer les loyers portant sur la somme en principal de 3 992,70 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 04 juin 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 24 septembre 2024, signifiée par dépôt à étude pour les deux locataires, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de Monsieur [Z] [B], a attrait Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins :

de dire et juger recevable et bien fondé la société Action Logement Services en son action ;à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail ;d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] et de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique ;de condamner solidairement Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] au paiement des sommes suivantes :3 881,36 € au titre de sa créance locative, outre intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 04 juin 2024 sur la somme de 3 992,70€ et à compter de la présente assignation pour le surplus ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens, et dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par notification électronique le 24 septembre 2024.

Le dossier a été appelé à l’audience du 03 février 2025 et renvoyé, à deux reprises à la demandes des parties, pour être finalement retenu à l’audience du 01 décembre 2025 devant le juge des contentieux près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 5 762,50 euros sa créance locative arrêtée au 25 novembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse. Elle a confirmé la reprise du paiement du loyer courant par les locataires, outre le versement de la somme de 150 euros par mois pour apurer la dette.

Madame [Y] [S], comparante en personne, a sollicité le gel de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Elle a indiqué verser 150 euros en plus de son loyer et précisé ne pas toujours pouvoir respecter la date de l’échéance de chaque mois.

Monsieur [L] [K], malgré une convocation régulière, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal et il en a été donné connaissance lors de l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le recours de la société Action Logement Services

Conformément à l’article 2309 du Code civil, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ». En outre, la caution qui a payé la dette locative est donc subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action ayant pour but le recouvrement des loyers que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire.

En outre, l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

L’article 8.1 du Contrat de cautionnement Visale prévoit également que « la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de Monsieur [Z] [B] à l’encontre de ses locataires, Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, le délai d’un mois constitue un délai inférieur à celui prévu par la loi, qui était, au moment de la conclusion du bail, un délai de deux mois. Il convient donc de ramener celui-ci à deux mois.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai de deux mois, a été délivré à Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] le 04 juin 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 3 992,70 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 05 août 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Par application de ce texte, la subrogation accordée à la caution qui a payé n’opère que pour les droits du créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE produit énonce bien le contrat de bail initial entre Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] et indique dans son préambule que le « bailleur déclare donner en location, au titre d’un bail non meublé, le 15 avril 2021, prenant effet au 17 mai 2021 qui sera réputée être la date de mise à disposition du logement, le logement situé [Adresse 2], d’une superficie de 68,0 m² à Madame [Y] [S] 28/09/1993) et Monsieur [L] [K] (03/09/1991), pour un loyer d’un montant mensuel de 518,00 euros et un montant mensuel de charges provisionnées de 45,00 euros ».

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse une quittance subrogative émanant du bailleur, en date du 08 octobre 2025 pour la somme de 8 138,50 euros, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Il convient de préciser que le montant de 5 762,50 sollicité à l’audience correspond au solde de la dette selon le décompte en date du 25 novembre 2025, et dont il ressort que les locataires versent chaque mois à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 euros depuis janvier 2025.

Dès lors, la créance locative de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES de 5 762,50 euros est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] à payer la somme de 5 762,50 euros actualisée au 25 novembre 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort des débats que Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] ont repris le paiement des loyers courants.

Il n’est également pas contesté que les locataires s’acquittent, en plus de leur loyer, d’une mensualité de 150 euros qu’ils reversent à la demanderesse depuis le mois de janvier 2025.

Dans ces conditions, au regard de la situation du créancier, du plan d’apurement mis en place et des efforts fournis par les locataires, il convient d’accorder aux preneurs des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] seraient désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, seul Monsieur [Z] [B], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

Toutefois, en cas d’occupation sans titre par Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] et en application de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet la créance à son bénéficiaire dans la limite de ce qu’il a payé.

Ainsi, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut réclamer la condamnation du locataire au paiement des indemnités d’occupation échues à compter du mois d’octobre 2025 puisqu’elle n’a pas encore réglé ces sommes.

Le texte précité n’autorise pas la subrogation pour des sommes qui n’ont pas encore été payées par la caution au créancier.

Ainsi, la condamnation au paiement des indemnités d’occupation échues à compter du mois d’octobre 2025 ne peut bénéficier qu’au bailleur.

Or, celui-ci n’est pas partie à la présente procédure et ne forme pas une telle demande. Ainsi, la présente juridiction ne peut pas prononcer une telle condamnation.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de cette demande, à charge pour elle d’engager une nouvelle action en paiement si elle est amenée à verser de nouvelles sommes au bailleur, le cas échéant.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 04 juin 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action engagée par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que le bail conclu le 15 avril 2021 entre Monsieur [Z] [B] d’une part, et Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] d’autre part, concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 05 août 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 762,50 euros actualisée au 25 novembre 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

AUTORISE Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] à se libérer en 35 mensualités de 150,00 euros, la 36ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 05 août 2024 et Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

REJETTE la demande relative à la condamnation de Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [S] et Monsieur [L] [K] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 04 juin 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE