TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Mars 2026

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Janvier 2026

GROSSE :

Le 26 mars 2026

à M^e VIETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 mars 2026

à M^e JAHIER

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06515 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5TD6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. EMMA

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Lisa VIETTI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame, [S], [W]

née le 15 Février 1969 à, [Localité 1]

demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 17 juillet 2023, concernant un appartement sis, [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel de 665 euros, outre 25 euros de provision sur charges et 10 euros de provision sur ordures ménagères.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI EMMA a fait signifier un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 19 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SCI EMMA a fait assigner Madame, [S], [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 12 décembre 2024.

Madame, [S], [W] a saisi la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône le 27 mars 2025, laquelle a déclaré le dossier recevable le 28 mai 2025.

La commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône a élaboré des mesures imposées le 4 septembre 2025, consistant en un rééchelonnement des dettes sur 69 mois, sans effacement partiel des dettes à la fin du plan.

La présente affaire, après des renvois, a été appelée à l’audience du 22 janvier 2026.

A l’audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et des moyens.

La SCI EMMA fait valoir que les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône n’ont pas été respectées. Elle demande de rejet de toutes les demandes reconventionnelles.

Madame, [S], [W] sollicite notamment des délais de paiement et des délais pour quitter les lieux, soulignant sa situation personnelle délicate, mais ne forme aucune demande au titre de la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SCI EMMA produit la notification à la CCAPEX en date du 23 juillet 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame, [S], [W], soit deux mois au moins avant l’assignation du 9 octobre 2024.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 10 octobre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 12 décembre 2024.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame, [S], [W], le 19 juillet 2024, pour un arriéré locatif de 2 908,14 euros.

Il n’est pas contesté que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans les délais impartis.

Madame, [S], [W] invoque l’existence de contestations sérieuses du fait de l’absence de transmission des annexes au contrat par la bailleresse. Reste qu’il n’est pas établi qu’elle ait sollicité lesdites annexes antérieurement à la présente instance ; qu’elle a signé et paraphé la notice d’information annexée au bail ainsi que le contrat litigieux, aux termes duquel elle a pris connaissance des pièces jointes (articles VII, D) ; que le constat des lieux d’entrée signé par ses soins est versé aux débats par la SCI EMMA, ainsi que le diagnostic de repérage amiante ; que l’absence de remise d’annexes ne saurait conduire au rejet de l’action en expulsion et paiement du bailleur fondée sur l’existence d’un impayé, d’autant que les droits et obligations des parties sont reproduits au contrat de bail.

A cet égard, force est de constater que la décision de recevabilité rendue par la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône, le 28 mai 2025, intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer litigieux.

La clause résolutoire est donc acquise, et il convient de constater la résiliation du bail à effet au 19 septembre 2024 et d’ordonner l’expulsion de Madame, [S], [W] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de condamner Madame, [S], [W] à payer à la SCI EMMA une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 732,80 euros), à compter du 20 septembre 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SCI EMMA.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame, [S], [W] justifie de sa situation personnelle et de paiements intégraux du loyer courant effectués depuis le mois de septembre 2025, témoignant sur ce point de sa bonne foi. Par ailleurs, elle justifie de diligences accomplies en vue de son relogement avant l’introduction de la présente instance, et de l’impossibilité de son relogement dans des conditions normales (mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône). Enfin, elle n’est pas entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En conséquence, il y a lieu d’octroyer à Madame, [S], [W] un délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les lieux.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

En l’espèce, il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Madame, [S], [W] restait débitrice d’une dette locative de 4 759,18 euros au 1er octobre 2024.

La SCI EMMA produit à l’appui de ses demandes :

Un avis de taxe foncière pour 2024 et 2023 ;Des factures d’eau du 4 mars 2025, 8 mars 2024 ;Une facture du 8 mars 2024 relative à des travaux d’électricité concernant le locataire, [B] ;Des factures du 5 avril 2024 et 21 novembre 2024 relatives à des travaux d’électricité concernant les parties communes ;Des factures du 23 août 2024, 21 octobre 2024, 4 décembre 2024, 3 avril 2025 et 3 mai 2025 concernant le nettoyage et le dépoussiérage des parties communes ;Une facture du 20 novembre 2024 relative à la réparation d’un chéneau concernant Madame, [S], [W].

Elle justifie ainsi des charges locatives au titre desquelles des provisions sont versées, étant précisé que l’absence de régularisation – possible sous réserve de respecter un délai de prescription triennal – ne dispense pas le locataire du paiement des provisions contractuellement convenues.

Vu le décompte actualisé au 15 janvier 2026, fixant la dette locative à une somme de 8 758,39 euros, terme du mois de janvier 2026 inclus, déduction faite des frais de procédure.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame, [S], [W] à payer à la SCI EMMA la somme de 8 758,39 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Vu les articles 24 V et VI de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience (et ce depuis septembre 2025),

Au cas d’espèce, la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône a déclaré le dossier de Madame, [S], [W] recevable le 28 mai 2025 et a élaboré des mesures imposées le 4 septembre 2025, consistant en un rééchelonnement des dettes sur 69 mois (17 mensualités de 379,17 euros et 52 mensualités de 0 euro), sans effacement partiel des dettes à la fin du plan.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame, [S], [W] à se libérer de sa dette suivant les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers.

Dit autrement, Madame, [S], [W] sera autorisée à se libérer de sa dette en 69 mois par 17 mensualités de 379,17 euros et 52 mensualités de 0 euro, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame, [S], [W] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame, [S], [W], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé et sera condamnée à payer à la SCI EMMA une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SCI EMMA recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 17 juillet 2023 entre les parties concernant l’appartement sis, [Adresse 3], à effet au 19 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame, [S], [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame, [S], [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI EMMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

OCTROYONS à Madame, [S], [W] un délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS Madame, [S], [W] à payer à la SCI EMMA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 732,80 euros) ;

CONDAMNONS Madame, [S], [W] à verser à la SCI EMMA la somme de 8 758,39 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS des délais de paiement de 69 mois à Madame, [S], [W] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de la dette locative de 8 758,39 euros et disons qu’elle devra régler cette somme selon 17 mensualités de 379,17 euros et 52 mensualités de 0 euro, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut du paiement de toute mensualité, la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Madame, [S], [W] à payer à la SCI EMMA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame, [S], [W] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,