Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03872 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4NI

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 27 Janvier 2026

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 1]

représentée par Madame [R] [S], chargée de contentieux locatif, muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [N] [K]

né le 11 Mai 2001

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 27 février 2020, l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE a donné à bail à Monsieur [N] [K], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 205,96 €, hors charges et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 205,96 €.

L’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 30 avril 2025 à Monsieur [N] [K] :

un commandement de fournir les justificatifs d’assurance ;un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 933,25 €.

Par courrier en date du 02 mai 2025, l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 03 juillet 2025, signifiée par dépôt à étude, l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [N] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance ;

— de constater subsidiairement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et charges locatives et de prononcer subsidiairement la résiliation du bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [K] ;

— de supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux ;

— de condamner Monsieur [N] [K] au paiement des sommes suivantes :

1719,55 € au titre de sa créance locative due au 30 juin 2025, avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues jusqu’au départ effectif des lieux ;200,00 € à titre de dommages et intérêts ;100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 2] par voie électronique le 03 juillet 2025.

L’audience s’est tenue le 27 janvier 2027 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 1704,92 € sa créance locative arrêtée au 23 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, en précisant que le loyer courant était payé et qu’un plan d’apurement à hauteur de 100,00 € par mois était respecté. Il a également affirmé que l’assurance était à jour, demandant alors la résiliation pour défaut de paiement des loyers à titre principal, notamment dans ses écritures versées au dossier.

Monsieur [N] [K], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement, en proposant de régler en plus du loyer courant la somme mensuelle de 100,00 € ainsi que le gel de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire des contrats, il convient de retenir ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant le délai contractuel, a été délivré à Monsieur [N] [K] le 30 avril 2025 pour un arriéré de loyers de 933,25 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [N] [K] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er juillet 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte actualisé au 23 janvier 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1704,92 €, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [N] [K] à payer la somme de 1704,92 €, échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort des déclarations des parties ainsi que du décompte actualisé produit que Monsieur [N] [K] a repris au jour de l’audience, le paiement du loyer courant. En effet, il ressort du décompte locatif, qu’il a versé la somme de 577,29 € le 13 janvier 2026, alors que le loyer s’élève à 262,10 € pour le dernier mois renseigné, à savoir décembre 2025.

Durant l’audience, il a sollicité l’octroi de délais de paiement et proposé des mensualités de 100,00 €, outre le paiement des loyers courants.

Au regard des efforts fournis par le locataire et de l’absence d’opposition du bailleur, il convient de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois sur une période de 17 mensualités.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [N] [K] sera désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande de suppression du délai avant de quitter les lieux

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, aucun élément ne vient justifier la suppression ou même la réduction du délai de 2 mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant précisé qu’au regard de la régularisation de la situation de la locataire vis-à-vis de son obligation de souscrire une assurance contre les risques locatifs, la résiliation du bail a été constatée sur le fondement du défaut de paiement des loyers. La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [N] [K].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 avril 2025, de l’assignation, la dénonciation à la CCAPEX et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail prenant effet au 27 février 2020 entre l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE et Monsieur [N] [K] concernant le bien sis [Adresse 2], s’est trouvé de plein droit résilié le 1er juillet 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] à payer à l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE la somme de 1704,92 €, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

AUTORISE Monsieur [N] [K] à se libérer en 16 mensualités de 100,00 €, la 17ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables avant le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [N] [K] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 1er juillet 2025 et Monsieur [N] [K] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [N] [K] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [N] [K] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 avril 2025, de l’assignation, la dénonciation à la CCAPEX et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE