Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04796 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I6QI

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président en charge du contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 17 Mars 2026

ENTRE :

SA [Adresse 1] BATIR ET LOGER

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [O] muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [F] [Q]

demeurant [Adresse 3] [Localité 1] ([Localité 2])

non comparant

Madame [V] [G] épouse [Q]

née le 05 Septembre 1980 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3] [Localité 1] ([Localité 2])

comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 17 juillet 2014, entré en vigueur le 26 juillet 2014, la SA [Adresse 1] BATIR ET LOGER a donné en location à Madame [V] [G] épouse [Q], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 296,78 Euros, outre une provision mensuelle pour charges de 239,67 Euros.

Par courrier du 21 août 2024, la SA [Adresse 5] a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré « BATIR ET LOGER » a fait signifier à Madame [V] [G] épouse [Q] et à Monsieur [F] [Q] un commandement de payer la somme de 2 013,57 Euros au titre de l’arriéré locatif, visant les clauses résolutoires du contrat.

Suivant citation délivrée par commissaire de justice le 15 octobre 2025, la SA [Adresse 5] a attrait Madame [V] [G] épouse [Q] et Monsieur [F] [Q] en qualité d’époux solidairement tenu des dettes devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner leur expulsion, de les condamner solidairement à lui payer la somme de 2 622,18 Euros au titre des loyers échus jusqu’au mois de septembre 2025, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date de l’audience, une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la reprise des lieux, une somme de 400,00€ au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 350,00 € au titre de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SA HLM BATIR ET LOGER a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 2] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 15 octobre 2025.

L’audience s’est tenue le 17 mars 2026.

Lors de l’audience, la SA [Adresse 5] a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Madame [V] [G] épouse [Q] et de Monsieur [F] [Q]. La SA HLM BATIR ET LOGER a en outre demandé au tribunal :

de condamner solidairement [V] [G] épouse [Q] et Monsieur [F] [Q] au paiement des sommes suivantes :1 785,53 € au titre de sa créance locative arrêtée au 28 février 2026 , outre intérêts au taux légal;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, des révisions légales, due postérieurement au 28 février 2026 jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal ;400,00 €, outre intérêts au taux légal, au titre de l’indemnité pour résistance abusive, ;350,00 € outre intérêts au taux légal au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA [Adresse 5] fait valoir que si elle a donné à bail à Madame [V] [A] épouse [Q], les locaux sis [Adresse 6], Monsieur [F] [Q] est co-titulaire du bail, en vertu de l’article 1751 du code civil, et solidaire dans le paiement des différentes sommes sollicitées. Elle ajoute que depuis janvier 2024 les époux [Q] ont une dette récurrente ; qu’à compter du 6 mai 2025, un plan d’apurement à hauteur de 150,00 Euros par mois a été mis en place, lequel n’a pas été respecté, engendrant l’assignation en justice en date du 15 octobre 2025. Elle précise qu’un nouveau plan d’apurement a été envisagé à hauteur de 100,00 Euros par mois, lequel est actuellement respecté.

Elle ne s’oppose pas aux délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, mais sollicite en application de l’article 511 du code de procédure civile, que le délai de grâce accordé court du jour du jugement.

Monsieur [F] [Q] n’a pas comparu malgré sa convocation régulière.

Présente à l’audience, Madame [V] [G] épouse [Q] n’a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :

d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant ;de suspendre les effets de la clause résolutoire.

A l’appui de ses demandes, Madame [V] [G] épouse [Q] soutient qu’elle a repris le paiement du loyer, et qu’elle est en capacité de payer 100,00 Euros de plus par mois pour apurer l’arriéré locatif.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur la co-titularité du bail et la solidarité pour les dettes de loyers

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local non professsionnel ni commercial ; dès lors qu’il sert effectivement à l’habitation des époux quelque soit leur régime matrimonial, nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

L’article 220 du code civil dispose que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage, et que toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. Ainsi les époux, cotitulaires du bail du local servant à leur habitation sont tenus solidairement au règlement du loyer et des charges.

En l’espèce, bien que le bail locatif n’ait été signé que par Madame [V] [G] épouse [Q], il apparaît à la lecture du diagnostic social et financier que le logement loué sert effectivement à l’habitation des époux et de leurs enfants. Par conséquent, Monsieur [F] [Q] est cotitulaire du bail et est solidairement tenu au règlement du loyer et des charges.

Sur la recevabilité de la demande

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 2] par la voie électronique le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la SA HLM BATIR ET LOGER a bien informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa version résultant de la loi n°23-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, s’agissant d’un contrat de location d’habitation conclu avec un bailleur, personne morale, sa durée est au moins égale à six ans.

En l’espèce, le bail a été conclu entre les parties le 17 juillet 2014 avec une date d’effet au 26 juillet 2014 pour une durée de six ans, tacitement reconduit le 26 juillet 2020 pour une durée équivalente en l’absence de congé émis.

Le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, demeure donc régit par les stipulations des parties, encadrées par la loi en vigueur à la date de la reconduction tacite, soit antérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

Le bail d’habitation conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [V] [G] épouse [Q] et à Monsieur [F] [Q] le 26 février 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 013,57€ et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti de deux mois Madame [V] [G] épouse [Q] et Monsieur [F] [Q] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 avril 2025, à l’expiration du délai de deux mois fixé par le dit commandement ; le 26 avril 2025 étant un samedi ; et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [V] [G] épouse [Q] et Monsieur [F] [Q] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SA [Adresse 5] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [V] [G] épouse [Q] et Monsieur [F] [Q] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SA HLM BATIR ET LOGER verse aux débats un décompte arrêté au 28 février 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 785,53 €.

Madame [V] [G] épouse [Q] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA [Adresse 5] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [V] [G] épouse [Q] et Monsieur [F] [Q] à payer la somme de 1 785,53 € actualisée au 28 février 2026, outre intérêts au taux légal sur ladite somme à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(…)

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.»

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Suite au commandement de payer délivré à Madame [V] [G] épouse [Q] et Monsieur [F] [Q] le 26 février 2025, la dette locative demeure impayée, il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à [V] [G] épouse [Q] est demeuré infructueux dans le délai imparti et que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 avril 2025, conformément aux développements ci-dessus.

Par ailleurs, Madame [V] [G] épouse [Q] et Monsieur [F] [Q] ont été condamnés à payer la somme de 1 785,53 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 28 février 2026.

Toutefois, il n’est pas contesté et il ressort du décompte actualisé ainsi que du diagnostic social et fiancier que Madame [V] [G] épouse [Q] et Monsieur [F] [Q] ont repris le paiement du loyer courant, que Madame [V] [G] épouse [Q] perçoit des revenus mensuels de l’ordre 1 500,00€, et que Monsieur [F] [Q] perçoit des revenus mensuels à hauteur de 1030,00€. Il en résulte que les époux [Q] sont en capacité de régler leur dette locative tout en réglant le loyer et les charges courantes.

Par suite, le paiement du loyer courant ayant été repris, et compte tenu de l’engagement de Madame [V] [G] épouse [Q], il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [V] [G] épouse [Q] et Monsieur [F] [Q] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer charges comprises – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 100,00 € par mois pendant 18 mois, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision. Monsieur [F] [Q] n’étant pas présent pour accepter de commencer le paiement d’un échéancier de la dette dès l’audience, l’échéancier qui résulte soit de l’accord des parties soit de la décision du juge, doit dès lors être préalablement portée à la connaissance des débiteurs.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Madame [V] [G] épouse [Q] et Monsieur [F] [Q] devront régler à la SA HLM BATIR ET LOGER une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 28 février 2026, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;et faute par Madame [V] [G] épouse [Q] et Monsieur [F] [Q] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SA [Adresse 5], aux frais et aux risques et périls de Madame [V] [G] épouse [Q] et de Monsieur [F] [Q], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de réduire le délai laissé aux occupant pour quitter les lieux après la notification du commandement d’huissier de quitter les lieux, en l’absence de démonstration de mauvaise volonté manifestée, et d’arguments développés en ce sens par le bailleur.

Sur les demandes accessoires

Malgré les multiples relances qu’a dû réaliser le bailleur et dans la mesure où les locataires ont effectué des paiements partiels aucun argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [V] [G] épouse [Q] et de Monsieur [F] [Q] la demande de condamnation formée par la SA HLM BATIR ET LOGER à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [V] [G] épouse [Q] et Monsieur [F] [Q] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 février 2025, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SA [Adresse 5] ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2014 entre la SA HLM BATIR ET LOGER et Madame [V] [G] épouse [Q], dont Monsieur [F] [Q] est tenu solidairement, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 29 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [G] épouse [Q] et Monsieur [F] [Q] à payer à la SA [Adresse 1] BATIR ET LOGER une somme de 1 785,53 € au titre de la dette locative arrêtée au 28 février 2026, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [V] [G] épouse [Q] et Monsieur [F] [Q] à se libérer en 18 mensualités de 100,00 €, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SA [Adresse 5] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [V] [G] épouse [Q] et Monsieur [F] [Q] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

— Madame [V] [G] épouse [Q] et Monsieur [F] [Q] devront régler à la SA HLM BATIR ET LOGER une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 28 février 2026, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— faute par Madame [V] [G] épouse [Q] et Monsieur [F] [Q] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SA [Adresse 5], aux frais et aux risques et périls de Madame [V] [G] épouse [Q] et Monsieur [F] [Q] ;

REJETTE la demande d’indemnité pour résistance abusive ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [G] épouse [Q] et Monsieur [F] [Q] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 février 2025, de la dénonciation auprès de la Caisse d’allocations familiales, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE