Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/00422 – N° Portalis DBYQ-W-B7K-JC5E

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Sarah HATRY, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 24 Mars 2026

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Madame [D] [Y], chargée de contentieux locatif, muni d’un pouvoir

ET :

Madame [G] [H]

née le 15 Août 1990

demeurant [Adresse 2] ([Localité 2])

non comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail non daté avec effet au 9 janvier 2024, l’E.P.I.C HABITAT ET MÉTROPOLE a donné à bail à Madame [G] [H] un logement sis [Adresse 3] [Localité 3], pour un loyer initial mensuel de 496,25 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 188,43 euros.

Des loyers étant restés impayés, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer à Madame [G] [H], par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, un commandement de payer la somme principale de 2 034,08 € visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par saisine électronique enregistrée le 14 mai 2025, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a informé la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la dette locative de Madame [G] [H].

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le premier octobre 2025, notifié au représentant de l’État du département de la Loire le 3 octobre 2025, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait assigner Madame [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins :

— de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail ;

— d’ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

— de condamner Madame [G] [H] à lui payer les sommes suivantes :

1 954,08 €, au titre de son arriéré locatif selon décompte du 29 septembre 2025 (échéance d’août 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience ;200 euros à titre de dommages et intérêts ;100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;- ainsi que de condamner Madame [G] [H] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, y compris l’indexation légale et les régularisations de charges, qui auraient dû être payés pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la libération effective des lieux.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier du tribunal avant l’audience.

À l’audience du 24 mars 2026, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE, dûment représenté par sa chargée de contentieux munie d’un pouvoir, a maintenu ses demandes, en actualisant sa créance locative à la somme de 2 373,71 € selon décompte du 23 mars 2026, échéance de février 2026 incluse. Il a expliqué que la locataire avait repris le paiement du loyer courant avant l’audience et qu’un plan d’apurement de 50 euros mensuel avait été mis en place. Il a dès lors sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, par le biais de versements mensuels de 50 euros, en sus du loyer courant.

Bien que régulièrement convoquée, Madame [G] [H] n’était ni présente, ni représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient de faire application des articles précités en raison de l’absence de Madame [G] [H].

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE justifie avoir notifié l’assignation le 3 octobre 2025 au représentant de l’État dans le département de la [Localité 2], plus de six semaines avant l’audience. Il a également saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) dans le délai légal.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. A l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de bail non daté avec effet au 9 janvier 2024 contient une clause résolutoire prévoyant expressément la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer, resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, et impartissant un délai de deux mois pour régler la somme principale de 2 034,08 € euros a été signifié à Madame [G] [H] le 13 mai 2025. Or, il ressort du décompte locatif actualisé produit que cette dernière n’a pas réglé cette somme dans le délai de deux mois suivant la signification dudit commandement.

Dès lors, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 juillet 2025, dès lors que le 13 juillet était un dimanche, suivi le 14 juillet d’un jour férié, ce qui a reporté au 15 juillet à minuit le délai pour régulariser.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier et de l’audience, notamment du bail non daté avec effet au 9 janvier 2024, du commandement de payer délivré le 13 mai 2025, et du décompte de la créance locative en date du 23 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, que l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE démontre que Madame [G] [H] reste lui devoir la somme de 2 373,71 € au titre de l’arriéré locatif, échéance de février 2026 incluse.

Madame [G] [H], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à payer à l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 2 373,71 €, échéance de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif actualisé produit que Madame [G] [H] a repris au jour de l’audience le paiement du loyer courant. En effet, il ressort du décompte qu’elle a versé la somme de 814,62 euros le 6 mars 2026, laquelle couvre le loyer et les charges du mois de février 2026.

L’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a demandé au tribunal lors de l’audience d’accorder à Madame [G] [H] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, sous la forme de versements mensuels de 50 euros en sus du loyer courant, conformément au plan d’apurement amiable mis en place.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, de la position du bailleur, ainsi que des efforts fournis par la locataire, il convient d’accorder à Madame [G] [H] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision, et de faire droit à la demande de l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Dès lors, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont honorées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

Dans ce cas, faute pour elle de quitter les lieux, Madame [G] [H] pourra en être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, délivré en application de la présente décision et conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et ce avec en tant que de besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

En outre, du fait de l’occupation sans droit ni titre, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [G] [H].

Par conséquent, la demande de condamnation à des dommages et intérêts formée par l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [H] aux dépens de l’instance, qui incluront le coût du commandement de payer du 13 mai 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE aux fins de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail non daté avec effet au 9 janvier 2024 conclu entre l’EPIC HABITAT ET METROPOLE et Madame [G] [H] concernant le logement situé [Adresse 4], sont réunies depuis le 16 juillet 2025 ;

CONDAMNE Madame [G] [H] à payer à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE la somme de 2 373,71 € comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [G] [H] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 50 euros, la 36ème mensualité équivalent au solde de la dette en principal et en intérêts, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail pendant l’exécution de ce délai de 36 mois ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’EPIC HABITAT ET METROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse, le premier défaut de paiement à bonne date d’une seule mensualité de l’échéancier accordé ou d’un terme de loyer courant justifiera :

* que la clause résolutoire reprenne son plein effet et que le bail se trouve dès lors automatiquement résilié;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

*qu’à défaut pour Madame [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE soit autorisé à faire procéder, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, du logement situé [Adresse 4], dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ; et qu’il soit également autorisé à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée :

* que l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [G] [H] soit fixée à une somme égale au montant des loyers indexés et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la date de résiliation du bail ;

*que Madame [G] [H] soit condamnée à verser à l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ;

DEBOUTE l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [H] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 13 mai 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION