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ORDONNANCE DU : 02 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00147 – N° Portalis DBYQ-W-B7K-JEJA

AFFAIRE : [V] [X], [F] [K] C/ S.C.I. SCI CLEVALTIGA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [V] [X], [F] [K]

née le 14 Janvier 1951 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL CABINET CIUFFA, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 1194,

DEFENDERESSE

S.C.I. SCI CLEVALTIGA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELEURL AVOCAT LEVY ERIC-LOUIS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 399, avocat plaidant, Maître Charlotte FARIZON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant

Débats tenus à l’audience du : 12 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 02 Avril 2026

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 28 juillet 2023, Madame [V] [K] a acquis une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2026, Madame [V] [K] a fait assigner la SCI Clevaltiga devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, afin de voir :

— Ordonner la remise en état aux frais de la SCI Clevaltiga des deux ouvertures donnant sur la propriété de Madame [K], à savoir :

o Remise en place de verres dépolis sur les deux jours ;

o Remise en place de joues non ouvrables (suppression des poignées et de l’ouverture en soufflet) ;

— Ordonner une astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir pour réaliser la remise en état ;

— Condamner la SCI Clevaltiga à payer à Madame [K] la somme de 2 460 € TTC au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de la signification de l’assignation.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 mars 2026, à laquelle Madame [V] [K] expose que son jardin et sa cour sont surplombés par un mur de la propriété voisine appartenant à la SCI Clevaltiga ; que depuis toujours, ce mur comportait deux jours fixes, constitués de verres dépolis et d’un grillage, situés au-dessus du préau de Madame [K] et donnant directement sur ses espaces privatifs ; qu’aucune servitude conventionnelle de vue n’a été mise en place ; que courant 2024, la SCI Clevaltiga a transformé ces jours fixes en fenêtres ouvrables avec poignées, modifiant également les verres en verres transparents ; que ces modifications n’ont fait l’objet ni d’une information préalable, ni d’un accord de la part de Madame [K] ; que malgré des tentatives amiables, la SCI Clevaltiga a refusé de modifier les fenêtres transformées ; que les jours en place jusqu’à la modification étaient parfaitement conformes aux règles applicables ; que depuis les modifications, les critères fixés par l’article 676 du Code civil ne sont plus respectés ; que les modifications entreprises permettent une vue directe sur la propriété de Madame [K] ; que cette situation porte atteinte à son droit de propriété et à son droit au respect de la vie privée, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qui doit cesser, par la remise en état des jours.

La SCI Clevaltiga sollicite de voir :

A Titre principal,

— Dire et juger que le juge des référés n’est pas compétent ;

— Dire et juger que Madame [K] devra assigner au fond la SCI

Clevaltiga, si elle entend poursuivre ses démarches ;

— Débouter Madame [K] de l’entièreté de ses demandes ;

A Titre subsidiaire,

— Dire et juger irrecevable le procès-verbal de constat du 8 janvier 2026 et de l’écarter des débats ;

— Dire et juger que Madame [K] ne rapporte pas la preuve du trouble manifestement illicite qu’elle invoque ;

— Débouter Madame [K] de l’entièreté de ses demandes

En conséquence, condamner Madame [K] à payer une somme de 3 000 € à la SCI Clevaltiga au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Elle expose que avant son acquisition, le mur de sa propriété qui surplombe la cour intérieure et le jardin de Madame [K] comportait deux ouvertures constituées de verres dépolis et d’un grillage ; que courant 2024, elle a procédé à des travaux de rénovation ; que dans ce cadre, les deux ouvertures ont été modernisées avec double vitrage, encadrement blanc, équipées de poignées et s’ouvrant en soufflet ; que l’ouverture se fait à l’intérieur, et que les fenêtres sont toujours équipées de barreaux ; qu’une tentative de conciliation a été engagée mais s’est soldée par un échec ; que la qualification juridique de la situation nécessite une analyse approfondie, qui excède les pouvoirs du juge des référés ; que l’absence de servitude conventionnelle ne signifie pas nécessairement l’illicéité des ouvertures ; que lors de l’acquisition du bien, les fenêtres pouvaient s’ouvrir en soufflet ; que les fenêtres sont à l’emplacement exacts avec la même dimension et la même hauteur ; que la présence de poignées est justifiée par des impératifs de sécurité, d’entretien et de ventilation du bâtiment, sans que cela ne crée une atteinte disproportionnée aux droits de Madame [K] ; que l’illicéité du comportement de la SCI Clevaltiga n’est pas manifeste et nécessite une appréciation au fond des droits respectifs des parties ; que néanmoins elle est prête à limiter le degré d’ouverture et a déjà fait poser un film sur les deux fenêtres ; qu’elle propose également de remplacer le vitrage actuel par du vitrage granité afin de laisser passer la lumière dans les pièces ; que le procès-verbal de constat a été réalisé dans des conditions qui violent manifestement les principes fondamentaux du procès équitable, puisqu’aucun dirigeant de la SCI n’a été informé ou invité à participer aux opérations de constatation.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

L’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’article 676 du Code civil prévoit que " Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.

Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant ".

Pour être conformes aux dispositions légales, les jours doivent être établis non seulement sur des châssis à verre dormant, c’est-à-dire des châssis fixes, mais encore à vingt-six décimètres au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer si c’est à rez-de-chaussée et à dix-neuf décimètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

En l’espèce, selon le procès-verbal de constat du 8 janvier 2026, dans la cour de la requérante Madame [K], le commissaire de justice a constaté la présence, sur un pignon perpendiculaire à la façade de la maison d’habitation de la requérante, de deux fenêtres rectangulaires dont les encadrements sont blancs. Il précise que devant les deux fenêtres se trouve une grille. Au sein du logement appartenant à la SCI Clevaltiga, le commissaire de justice a pu constater que les fenêtres sont équipées de poignées et de paumelles. Il précise qu’une grille et une façade sont visibles à travers les fenêtres. Il précise également que la fenêtre présente dans la première chambre est occultée.

Il résulte de ces constatations que les vues qui existaient précédemment, dont on voit sur les photographies versées aux débats qu’elles étaient en verre dépoli, ont été remplacées par des fenêtres en verre transparent et équipées d’une ouverture à soufflet.

Ces ouvertures ne respectent plus les dispositions relatives aux jours, ce qui est à l’origine d’un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin.

Il convient donc de condamner la SCI Clevaltiga à re mettre en état à ses frais les deux ouvertures donnant sur la propriété de Madame [K], à savoir :

o Remise en place de verres dépolis sur les deux jours ;

o Remise en place de jours non ouvrables (suppression des poignées et de l’ouverture en soufflet) ;

Et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, puis sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant deux mois une fois ce délai écoulé.

Sur la demande subsidiaire

L’article 114 du Code de procédure civile dispose que " Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ".

L’article 119 du même code précise que : « Les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse ».

En l’espèce, l’exception de nullité tirée de l’irrégularité du procès-verbal de constat n’est pas soulevée in limine litis.

Il n’y a pas lieu de l’examiner.

En application de l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés doit statuer sur les dépens. La SCI Clevaltiga, qui succombe, est condamnée à les supporter et à payer à Madame [V] [K] la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONDAMNE la SCI Clevaltiga à re mettre en état à ses frais les deux ouvertures donnant sur la propriété de Madame [V] [K], à savoir :

o Remise en place de verres dépolis sur les deux jours ;

o Remise en place de jours non ouvrables (suppression des poignées et de l’ouverture en soufflet) ;

Et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, puis sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant deux mois une fois ce délai écoulé,

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNE la SCI Clevaltiga à payer à Madame [V] [K] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Clevaltiga aux dépens.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Alicia VITELLO

Grosse + Copie :

la SELARL CABINET CIUFFA

COPIES

— M^e Charlotte FARIZON ( pour la SELEURL AVOCAT LEVY ERIC-LOUIS)

— DOSSIER

Le 02 Avril 2026