Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/05209 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IRA6

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Cécile PASCAL, juge déléguée dans la fonction de juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 06 Janvier 2026

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT venant aux droits de CITE NOUVELLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [Y], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [G] [N] épouse [E]

demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

représentée par M^e François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2025-002458 du 10/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 juillet 2008, CITE NOUVELLE a donné à bail à l’A.N.E.F., un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 225,42 euros, outre une provision pour charge de 72,78 euros.

Par avenant signé le 13 février 2009, le contrat de bail a été transféré à la locataire, Madame [G] [E] à compter du 01 février 2009.

La S.A. ALLIADE HABITAT, venant aux droit de CITE NOUVELLE, a fait délivrer le 17 avril 2024 à Madame [G] [N] épouse [E] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1 537,61 €, comprenant une mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux.

Par courrier simple du 11 avril 2024, la S.A. ALLIADE HABITAT a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 13 novembre 2024, signifiée par dépôt à étude, la S.A. ALLIADE HABITAT a attrait Madame [G] [N] épouse [E] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail pour impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [N] épouse [E] ;

— de condamner Madame [G] [N] épouse [E] au paiement des sommes suivantes :

1 825,97 € au titre de sa créance locative arrêtée au 05 novembre 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.A. ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 13 novembre 2024.

Le dossier a été appelé à l’audience du 15 avril 2025 et renvoyé le 16 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, audience à laquelle il a été retenu.

Lors de l’audience, la S.A. ALLIADE HABITAT, représentée par son chargé de contentieux muni d’un pouvoir, a maintenu ses demandes en actualisant à la somme de 1 628,41 euros sa créance locative à la date du 31 août 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse.

Madame [G] [N] épouse [E], représentée par son conseil, a soutenu ses dernières écritures au titre desquelles elle sollicite :

que la S.A. ALLIADE HABITAT soit déboutée de ses demandes visant son expulsion et l’octroi d’indemnité d’occupation ;que soit constaté le règlement de la somme de 4 853,05 euros à la suite du commandement de payer ;l’octroi de délais de paiement sur une durée de 03 ans ;la condamnation de la S.A. ALLIADE HABITAT à verser à son conseil la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Par jugement avant dire droit en date du 13 novembre 2025, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et a enjoint à la S.A. ALLIADE HABITAT de produire un décompte actualisé de sa créance.

L’audience s’est tenue le 06 janvier 2026 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A. ALLIADE HABITAT, représentée, a déposé ses dernières écritures, actualisant sa créance à la somme de 3 054,81 euros. Au terme de celles-ci, elle précise que le paiement du loyer courant est repris et dans ses conditions, indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [G] [N] épouse [E], représentée par son conseil, a soutenu ses précédentes écritures et déposé de nouvelles pièces faisant état notamment de son récent placement sous sauvegarde de justice.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mars 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s’en rapporte à un délai légal de six semaines.

Malgré le caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d’équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît que le commandement de payer, a été délivré à Madame [G] [N] épouse [E] le 17 avril 2024 pour un arriéré de loyers de 1 537,61 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [G] [N] épouse [E] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 juin 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte actualisé au 30 décembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 054,81 €, échéance du mois de novembre incluse.

Au regard des justificatifs fournis, la créance du bailleur est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [G] [N] épouse [E] à payer la somme de 3 054,81 €, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort des déclarations des parties ainsi que du décompte actualisé produit, que la locataire a repris le paiement du loyer courant. En effet, il ressort du décompte, qu’elle a versé à deux reprises les sommes de 371,45 euros au cours du mois de décembre 2025, correspondant au paiement des deux derniers loyers échus à la date du décompte, soit octobre et novembre 2025.

Dans ces conditions, le bailleur ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicité par la défendeuresse.

Au regard du récent placement sous protection de Madame [G] [N] épouse [E] et de la reprise du paiement du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement sur une période de 36 mensualités.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société ALLIADE HABITAT.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [G] [N] épouse [E] sera désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la société ALLIADE HABITAT propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [N] épouse [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la société ALLIADE HABITAT à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [N] épouse [E] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 avril 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 28 juillet 2008 entre la société CITE NOUVELLE, aux droits duquel vient la société ALLIADE HABITAT, et l’A.N.E.F., bail poursuivi par Madame [G] [N] épouse [E] selon avenant signé le 13 février 2009, concernant le bien sis [Adresse 6], s’est trouvé de plein droit résilié le 18 juin 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [G] [N] épouse [E] à payer à la société ALLIADE HABITAT la somme de 3 054,81 €, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [G] [N] épouse [E] à se libérer en 35 mensualités de 85,00 euros, la 36ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la société ALLIADE HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [G] [N] épouse [E] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 18 juin 2024 et Madame [G] [N] épouse [E] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [G] [N] épouse [E] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 6], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la société ALLIADE HABITAT conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [G] [N] épouse [E] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la société ALLIADE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [G] [N] épouse [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 avril 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE