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ORDONNANCE DU : 16 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00067 – N° Portalis DBYQ-W-B7K-JC2L

AFFAIRE : S.C. FSJ IMMO C/ S.A.R.L. AUTO-ECOLE DU COIN FR, [G] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C. FSJ IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL VIAJURIS AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDEURS

S.A.R.L. AUTO-ECOLE DU COIN FR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christina CHARTIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Monsieur [G] [B] né le 30 Novembre 1978 à [Localité 1], caution solidaire, demeurant [Adresse 2]

non représenté

Débats tenus à l’audience du : 26 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 16 Avril 2026

DECISION: réputée contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 mai 2024, la SC FSJ Immo a consenti à la SARL Auto-école du Coin FR, un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 2] pour une durée de 9 années entières à compter du 13 mai 2024 et pour un loyer principal annuel hors charges de 8 400 € HT payable mensuellement.

Par acte sous seing privé du 13 mai 2024, Monsieur [G] [B] s’est porté caution solidaire du règlement de toutes les sommes pouvant être dues par la SARL Auto-école du Coin FR, dans la limite de 27 000 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2026, la SC FSJ Immo a assigné la SARL Auto-école du Coin FR et Monsieur [G] [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de résiliation du bail.

L’affaire est retenue à l’audience du 26 mars 2026, à laquelle la SC FSJ Immo sollicite de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 28 novembre 2025 ;

— Constater la résiliation du bail commercial ;

— Condamner la SARL Auto-école du Coin FR à payer 2 532,42 € TTC à titre provisionnel, outre intérêts ;

— Fixer une indemnité d’occupation de 1 800 € TTC par mois ;

— Condamner la SARL Auto-école du Coin FR au paiement par provision d’une pénalité de 10% des sommes dues, soit 253,24 € ;

— Condamner solidairement la SARL Auto-école du Coin FR et la caution ;

— Constater la rétention du dépôt de garantie par la SC FSJ Immo à titre d’indemnité pour résiliation pour faute ;

— Ordonner l’expulsion, sous astreinte de 30 €/jour ;

— Condamner la SARL Auto-école du Coin FR à verser la somme de 2 000 € à la SC FSJ Immo au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Au visa des articles L143-2 et 145-41 du code de commerce, la SC FSJ Immo expose que dès l’origine, la locataire a accumulé des retards et impayés répétés ; que par mail du 8 novembre 2024, elle a formellement notifié à la locataire les manquements contractuels récurrents constatés depuis l’entrée en jouissance des lieux ; qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivrée le 27 octobre 2025 ; que le commandement est resté infructueux ; que les difficultés personnelles ou économiques invoquées par la défenderesse sont juridiquement inopérantes ; que la SARL Auto-école du Coin FR tente de s’affranchir de ses obligations contractuelles en libérant les lieux sans préavis, tout en reprochant indûment au bailleur son refus d’établir un état des lieux ; que la société a libéré les lieux de fait, sans aucune formalité légale, rendant sa demande de remise de clés juridiquement inefficace ; que la demande de délais de paiement doit être rejetée.

La SARL Auto-école du Coin FR sollicite de voir :

Sur la résiliation du bail,

— Constater la résiliation du bail ;

— Constater l’engagement de la SARL Auto-école du Coin FR à remettre les clés à la SC FSJ Immo et à établir l’état des lieux de sortie dans les plus brefs délais ;

Sur les prétentions financières de la SC FSJ Immo au titre des arriérés de charges et de loyers et la demande de condamnation de la SARL Auto-école du Coin FR à leur paiement à titre provisionnel,

— Débouter la SC FSJ Immo de toutes ses prétentions financières ;

Sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation, de la pénalité de 10 % et de la rétention du dépôt de garantie,

— Juger qu’il n’y a pas lieu à référé ;

— En tout état de cause, débouter la SC FSJ Immo de l’intégralité de ses prétentions;

Sur les autres demandes de la SC FJS Immo

— La débouter de toutes ses autres demandes ;

En tout état de cause,

— Accorder à la SARL Auto-école du Coin FR des délais de paiement sur une période de 24 mois ;

— Dire et juger que la SARL Auto-école du Coin FR s’acquittera des sommes dues sous la forme de versements mensuels pendant 24 mois ;

— Dire que les versements mensuels s’imputeront en priorité sur le capital ;

— Dire que les versements porteront intérêts à un taux réduit au taux légal ;

— Débouter la SC FSJ Immo de sa demande de condamner la SARL Auto-école du Coin FR au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la SC FSJ Immo à payer à la SARL Auto-école du Coin FR la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, y compris les frais de commandement de payer délivré par le commissaire de justice.

Elle expose qu’en décembre 2024, Monsieur [R], gérant, a dû se rendre à [Localité 3] et a été confronté au cyclone Chido ; qu’il a dû prolonger son séjour sur place et n’a pas pu exercer son activité d’auto-école dans des conditions normales ; qu’il a multiplié les efforts pour régler ses difficultés économiques ; qu’à la date de délivrance du commandement de payer, il n’était redevable que de la somme de 800 € ; qu’au mois de janvier 2026, le seul véhicule de l’auto-école s’est trouvé hors d’état de circuler suite à un accident de la circulation ; qu’elle n’a pu reprendre son activité que le 16 mars ; qu’elle a tout de même effectué des règlements au profit du bailleur ; qu’elle a quitté les lieux et a proposé à la SC FSJ Immo de lui remettre les clés et d’établir un état des lieux de sortie au plus tôt, ce que le bailleur a refusé ; que s’agissant de la taxe foncière d’un montant de 728 €, la demanderesse ne justifie pas de son exigibilité à la date du 27 octobre 2025 ; qu’à la date du 31 janvier 2026, elle n’est redevable que de la somme de 731,42 € ; que le doublement du loyer, l’indemnité de 10% et la conservation du dépôt de garantie constituent des clauses pénales dont il ne peut être fait application par le juge des référés ; que la SC FSJ Immo fait preuve de mauvaise foi ; qu’elle sollicite des délais de paiement sur 24 mois.

L’affaire est mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est, toutefois, pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un contrat de bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations du bail, " En cas de méconnaissance par le PRENEUR d’une-seule obligation résultant pour lui, du présent bail, dont les stipulations sont toutes de rigueur ; et en particulier à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires, et charges à leur exacte échéance ; des arriérés de loyers et du complément du dépôt de garantie après révision du loyer. des indemnités d’occupation après congé-refus de renouvellement; ou plus généralement de toutes sommes qui viendraient à être dues au [Localité 4] par le PRENEUR, quelle que soit l’origine de cette dette, le présent Bail sera résilié de plein droit, s’il plaît au BAILLEUR, et sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire, si un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure visant la présente clause résolutoire, et mettant le PRENEUR en demeure de payer ou d’exécuter l’obligation ainsi méconnue, il n’a pas été satisfait à ce commandement ou à cette mise en demeure ".

Un commandement de payer les loyers a été signifié à la SARL Auto-école du Coin FR le 27 octobre 2025 pour la somme principale de 2 508 €.

Le locataire n’ayant pas contesté les causes du commandement dans le délai d’un mois à compte de sa délivrance, le montant réclamé n’est plus contestable.

Le preneur, en ne réglant pas l’intégralité de la somme, ne s’est pas libéré du montant de la dette dans le délai d’un mois. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 novembre 2025.

La SARL Auto-école du Coin FR a d’ores et déjà quitté les lieux, la demande tendant à voir ordonner son expulsion est sans objet.

Il n’est pas sérieusement contestable qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés.

Au vu du décompte produit, les loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés au 1er février 2026, terme de février 2026 inclus, s’élèvent à 1 700,47 €. La taxe foncière au titre de l’année 2025, dont la SC FSJ Immo justifie en versant aux débats l’avis d’impôts locaux, est due par le locataire.

Il convient donc de condamner solidairement la SARL Auto-école du Coin FR et Monsieur [G] [B] à payer à la SC FSJ Immo la somme provisionnelle de 1 700,47 €, arrêtée au 1er février 2026, terme de février 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au regard du montant de la dette, il convient d’accorder des délais de payement à la SARL Auto-école du Coin FR, délais qui sont de nature à permettre le règlement de la dette locative.

La SARL Auto-école du Coin FR est autorisée à se libérer de sa dette par 10 versements mensuels de 170 €, jusqu’à apurement de la dette.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. Les clauses pénales dont il est demandé de faire application étant susceptible d’être modérées par le juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.

En application de l’article 491 et 696 du Code de procédure civile, les défendeurs sont condamnés solidairement aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et à payer à la demanderesse la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 695 du code de procédure civile, le coût de l’assignation est nécessairement compris dans les dépens sans qu’il soit besoin de le préciser.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONSTATE la résiliation du bail liant la SC FSJ Immo à la SARL Auto-école du Coin FR pour défaut de paiement des loyers et ce à compter du 28 novembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement la SARL Auto-école du Coin FR et Monsieur [G] [B] à payer à la SC FSJ Immo les sommes provisionnelles suivantes :

—  1 700,47 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2026, terme de février 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter du 1er mars 2026 jusqu’à la libération complète des lieux par la remise des clés ;

—  1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

AUTORISE la SARL Auto-école du Coin FR à se libérer de sa dette en 10 versements mensuels de 170 €, jusqu’à apurement de la dette, lesdits versements devant intervenir le 05 de chaque mois, le premier avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement la SARL Auto-école du Coin FR et Monsieur [G] [B] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer de 144,26 €.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Alicia VITELLO

Grosse + Copie :

M^e Christina CHARTIER

la SELARL VIAJURIS AVOCATS

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Le 16 Avril 2026