TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

10 OCTOBRE 2025

N° RG 24/04301 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEOY

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [5] situé [Adresse 2] représenté par son syndic, GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 311 915 342 dont le siège social est situé

[Adresse 3] et agissant par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Pauline ROUSSEAU de L’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [F]

demeurant [Adresse 4],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 15 Juillet 2024 reçu au greffe le 18 Juillet 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 19 Juin 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 19 Septembre 2025 prorogé au 10 Octobre 2025 pour absence magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [F] est propriétaire des lots n°9, 13, 14 et 24 au sein de la Résidence de l'[8] sise [Adresse 1] à [Localité 7].

Faisant grief à M. [F] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] de l’Orangerie lui a adressé une première mise en demeure d’avoir à s’acquitter des dites charges en date du

10 mai 2022 par l’intermédiaire de son syndic, et une seconde mise en demeure en date du 7 avril 2023 par l’intermédiaire de son conseil.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence de l'[8] sise [Adresse 1] à [Localité 7] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, a, par acte de commissaire de justice en date du

15 juillet 2024, fait assigner M. [F] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 1240 et suivants du code civil, de :

— dire et juger recevables et bien fondées ses demandes,

En conséquence,

— condamner M. [F] à lui verser les sommes suivantes :

∘ 22.933,73 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du

5 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure

du 7 avril 2023,

∘ 174 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 5 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 avril 2023,

∘ 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

∘ 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [F] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025 et signifiées le 28 janvier 2025 à M. [F] par acte de commissaire de justice remis à l’étude, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] de [Adresse 6]Orangerie représenté par son syndic, la société GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du

17 mars 1967 et 1240 et suivants du code civil, de :

— dire et juger recevables et bien fondées ses demandes,

En conséquence,

— condamner M. [F] à lui verser les sommes suivantes :

∘ 26.692,61 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date

du 8 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 avril 2023,

∘ 174 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date

du 8 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 avril 2023,

∘ 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

∘ 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [F] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à ses dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [F], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 15 juillet 2024, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 29 avril 2025

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025 et a été mise en délibéré au 19 septembre 2025. A cette date, le délibéré a été prorogé au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale et la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaire de M. [F] pour les lots n°9, 13, 14 et 24,

— une mise en demeure en date du 10 mai 2022 adressée par le syndic au défendeur pour un montant de 3.266,46 euros, dont 30 euros de frais de mise en demeure,

— une mise en demeure en date du 7 avril 2023 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur par courrier recommandé avec accusé de réception avisé le 13 avril 2023 et non réclamé, pour un montant de 7.332,58 euros,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er octobre 2021 au

8 juillet 2024 pour un solde débiteur de 23.107,73 euros,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er octobre 2023 au

23 janvier 2025 pour un solde débiteur de 26.866,61 euros,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2022 au

31 mars 2025,

— l’apurement de charges pour les exercices du 1er octobre 2020 au

30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et

du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

— les convocations et procès-verbaux des assemblées générales en dates des 12 mars 2019, 17 décembre 2019, 30 juin 2020, 31 mars 2021, 10 mars 2022, 23 mars 2023, 1er juin 2023 et 14 mars 2024 ayant notamment approuvé les comptes des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025, et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non-contestation afférentes à ces assemblées générales,

— le contrat de syndic conclu le 10 mars 2022, prenant effet le 11 mars 2022 et prenant fin le 30 juin 2023,

— le contrat de syndic conclu le 23 mars 2023, prenant effet le 24 mars 2023 et prenant fin le 30 juin 2024,

— le contrat de syndic conclu le 14 mars 2024, prenant effet le 15 mars 2024 et prenant fin le 30 juin 2025.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 26.692,61 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 janvier 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus.

M. [F] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 174 euros correspondant aux mises en demeure des 10 mai 2022 et 7 avril 2023.

Il produit à l’appui de sa demande, outre lesdites mises en demeure, le contrat de syndic de la société GIMCOVERMEILLE, qui prévoit des frais de

30 euros TTC par mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception et la note de frais et honoraires de son conseil.

M. [F] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 174 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur aux intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure

du 7 avril 2023.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 13 avril 2023, date à laquelle le courrier de mise en demeure

a été avisé, pour la somme alors exigible de 7.332,58 euros, à compter

du 15 juillet 2024, date de l’assignation, pour la somme alors exigible

de 23.107,73 euros, et à compter du 28 janvier 2025, date de signification des conclusions d’actualisation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [F] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [F], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [F] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence de l'[8] sise

[Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne M. [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence de l'[8] sise [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 26.692,61 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 janvier 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus,

Condamne M. [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence de l'[8] sise [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 174 euros au titre des frais de recouvrement,

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2023 pour la somme alors exigible de 7.332,58 euros, à compter du 15 juillet 2024 pour la somme alors exigible de 23.107,73 euros, et à compter du

28 janvier 2025 pour le surplus,

Condamne M. [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence de l'[8] sise [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence de l'[8] sise [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [B] [F] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence de l'[8] sise [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 OCTOBRE 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE