Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03703 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4EW

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 09 Décembre 2025

ENTRE :

SCIC [Adresse 1] LE TOIT FOREZIEN

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Madame [K] [S], directrice de la gestion locative, munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [H] [U]

né le 17 Février 1964

demeurant [Adresse 3]

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 11 octobre 2021, la société [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [H] [U] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 400 euros, hors charges.

Par courrier recommandé reçu le 9 décembre 2024, la société HLM LE TOIT FOREZIEN a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

La société [Adresse 4] a fait délivrer le 26 mars 2025 à Monsieur [H] [U] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 942,61 euros au titre des loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance.

Suivant acte de commissaire de Justice en date du 18 juin 2025, la société HLM le TOIT FOREZIEN a attrait Monsieur [H] [U] devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

constater la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire à titre principal pour défaut de paiement des loyers et des charges ainsi que pour défaut d’assurance, et de prononcer de la résiliation à titre subsidiaire,ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la fonction publique et l’assistance d’un serrurier,le condamner au paiement de la somme de 1544,41 euros, au titre des loyers et charges locatives dues au 10 juin 2025 (mois de mai 2025 inclus) avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, outre au paiement des loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, et des charges à compter de la résiliation jusqu’au départ effectif,le condamner au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société [Adresse 4] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 2] par lettre électronique avec accusé de réception délivrée le 23 juin 2025.

Lors de l’audience de plaidoirie du 9 décembre 2025, la société HLM le TOIT FOREZIEN, représentée par Madame [K] [S], chargée de contentieux munie d’un pouvoir du directeur général, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi d’un délai de paiement à hauteur de 30 euros par mois. Elle a actualisé sa créance à la somme de 362,99 euros, échéance de novembre 2025 inclus.

Monsieur [H] [U], cité à étude, n’a pas comparu, ni été représenté.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 2] par la voie électronique le 23 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, la société [Adresse 4] a bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1194 du même code précise à cet égard que : « les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi ».

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, la stipulation contractuelle dérogeant au délai légal de six semaines, il sera appliqué un délai de deux mois pour le calcul de l’acquisition de la clause résolutoire, délai également repris dans le commandement de payer.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, et notamment du relevé de compte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [H] [U] le 26 mars 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 942,61 euros, échéance de février 2025 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [H] [U] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 27 mai 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement.

L’analyse du relevé de compte atteste qu’à la date de l’audience, la dette locative demeure impayée et s’élève à la somme de 362,99 euros, échéance de novembre 2025 inclus.

Il convient donc de condamner Monsieur [H] [U] à payer la somme de 362,99 euros à la société [Adresse 4], outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Cependant, compte tenu de l’accord du bailleur et du locataire sur un plan d’apurement en cours, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Monsieur [H] [U] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer, ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées, la somme de 30 euros par mois pendant 12 mois, la dernière mensualité équivalent au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

— La clause de résiliation reprendra son plein effet,

— La totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance de novembre 2025 inclus),

— Monsieur [H] [U] devra régler à la société HLM le TOIT FOREZIEN une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er décembre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur,

— Et faute pour Monsieur [H] [U] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la société [Adresse 4] aux frais et aux risques et périls des locataires, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il a été fait droit à la demande de constater la résiliation du bail sur le fondement du défaut de paiement des loyers et charges figurant en premier lieu dans les termes de l’assignation, il n’y a donc pas lieu d’examiner le moyen tiré du défaut d’assurance.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [U] aux dépens de l’instance

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que la société HLM le TOIT FOREZIEN sera débouté de sa demande formulée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action de la société [Adresse 4] ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail signé le 11 octobre 2021 entre la société HLM le TOIT FOREZIEN et Monsieur [H] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5] – [Localité 3] [Adresse 6] [Localité 4] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 27 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à payer à la société [Adresse 4] la somme de 362,99 euros, échéance de novembre 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [H] [U] à se libérer en douze mensualités de 30,00 euros, la 13ème mensualité équivalent au solde de la dette, payable le 10 de chaque mois en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 1e du mois suivant la présente décision ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la société HLM le TOIT FOREZIEN sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [H] [U] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets,

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [H] [U] devra régler à la société [Adresse 4] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— faute pour Monsieur [H] [U] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la société HLM le TOIT FOREZIEN aux frais et aux risques et périls des locataires, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] au paiement des dépens ;

DEBOUTE la société [Adresse 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION