N° RG 25/00728 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PQZ4

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 05 Mars 2026

DEMANDEUR:

Monsieur [I] [H] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [P] [Z] épouse [H] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [S] [M], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Habiba MARGARIA, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 08 Janvier 2026

Affaire mise en deliberé au 05 Mars 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 05 Mars 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Nicolas GALLON

M^e Habiba MARGARIA

Copie certifiée delivrée à :

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail en date du 24 juin 2014, Madame [S] [M] a donné à bail à Monsieur [I] [H] [C] et Madame [P] [Z] épouse [H] [C] un logement situé [Adresse 4].

Estimant avoir subi un préjudice de jouissance du fait de l’indécence du logement, Monsieur [I] [H] [C] et Madame [P] [Z] épouse [H] [C] a, selon exploit de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024 et avenir d’audience du 19 novembre 2024, fait assigner Madame [S] [M] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de la voir condamner à lui verser la somme de 10 800 € à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance depuis le mois de mai 2021 jusqu’à la date de levée de l’indécence en mai 2024 outre 2400 € au visa des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

À cette audience, Monsieur [I] [H] [C] et Madame [P] [Z] épouse [H] [C], représentés par son avocat qui a plaidé, concluent comme suit :

Vu les articles 6 et 21 de la loi du 6juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,

CONDAMNER Madame [S] [M] à payer à Monsieur et Madame [H] [C] la somme de 300 euros par mois de carence depuis le mois de mai 2021 jusqu’à la date de levée d’indécence en mai 2024, soit la somme de 10 800 euros, à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

DEBOUTER Madame [S] [M] de l’ensemble de ses demandes.

Y AJOUTANT

CONDAMNER Madame [S] [M] au dépens et au paiement d’une somme de 2400 euros au visa des articles 37 et 75 de la loi du l0juillet 1991 dont Maître Nicolas GALLON, avocat, pourra poursuivre personnellement le recouvrement en renonçant à la part contributive de l’État en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

En défense, Madame [S] [M], également représentée par son avocat qui a plaidé, demande :

VU l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989

VU les pièces à l’appui

IN LIMINE LITIS

JUGER prescrite la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance formée par Monsieur [H] [C] et Madame [P] [Z] épouse [H] [C]

AU FOND

DEBOUTER Monsieur [H] [C] et Madame [P] [Z] épouse [H] [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions et les juger non fondées.

JUGER que Madame [M] [S] qui n’a jamais reçu la moindre réclamation de la part de Monsieur [H] [C] et Madame [P] [Z] épouse [H] [C] quant aux désordres pouvant affecter le logement donné à bail, a été mise dans l’impossibilité d’agir d’y remédie en temps utile de leur fait.

JUGER que Madame [M] a respecté le délai qui lui a été fixé pour faire réaliser les travaux afin de rendre le logement décent à la date du 26/02/2024 comme retenu dans 1e constat établi par 1e Service d’hygiène et de Santé de la Ville de [Localité 1]

JUGER que Monsieur [H] [C] et Madame [P] [Z] épouse [H] [C] qui ont continué à occuper le logement n’ont subi aucun préjudice, ni leurs enfants également

A TITRE SUBSIDIAIRE

Si par impossible il est fait droit à la demande indemnitaire formée par Monsieur [H] [C] et Madame [P] [Z] épouse [H] [C] il conviendra de :

JUGER qu’il y aura lieu de ramener à de juste proportion le montant de l’indemnité pour trouble de jouissance sollicitée par Monsieur [H] [C] et Madame [P] [F] [A] épouse [H] [C]

A TITRE RECONVENTIONNELLE

JUGER que Monsieur [H] [C] et Madame [P] [Z] épouse [H] [C] manquent à leurs obligations contractuelles en refusant de s’acquitter des charges locatives restant à charge et correspondant aux années 2021,2022,2023,2024, de prendre à leur charge les frais relatifs à l’entretien annuel de la chaudière et de communiquer leur attestation d’assurance.

CONDAMNER Monsieur [H] [C] et Madame [P] [Z] épouse [H] [C] à régler à Madame [S] [M] la somme totale 2141,55 € au titre des charges locatives (1208,55 € + taxes foncières 773 € + facture entretien chaudière à gaz 160€) restant dues a ce jour, somme à laquelle ils devront être condamnés avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir

ENJOINDRE à Monsieur [H] [C] et Madame [P] [Z] épouse [H] [C] de communiquer une attestation d’assurance sincère pour l’année 2025.

JUGER qu’à défaut d’exécuter leurs obligations contractuelles consistant à communiquer une attestation d’assurance sincère pour l’année 2025 et de procéder au règlement charges locatives leur incombant et impayées pour la somme totale de2141,55 € il y aura lieu d’ordonner la résiliation du bail avec toutes ses conséquences de droit à compter du jugement à intervenir.

JUGER n’y aura lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

LES CONDAMNER à payer à Madame [Q] [S] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile

LES CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 05 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi dite Alur du 24 mars 2014, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il convient de relever que les dispositions de la loi ALUR du 24 mars 2014 sont d’application immédiate de sorte que le bail conclu entre les parties est soumis aux dispositions de cette loi.

En effet, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est immédiatement applicable aux baux en cours conformément à l’article 82 II 2° de la loi du 6 août 2015 dite loi MACRON, dans les conditions de l’article 2222 du code civil.

Selon l’alinéa 2 de cet article, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

La prescription triennale s’est ainsi substituée à la prescription quinquennale à compter du jour de l’entrée en vigueur la loi du 6 août 2015, soit le 7 août suivant.

En termes de responsabilité contractuelle, la prescription d’une action en responsabilité contractuelle ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu connaissance précédemment.

Le point de départ du délai de prescription de 3 ans est, selon les termes de la loi, le jour où Monsieur [I] [H] [C] et Madame [P] [H] [C] ont connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il résulte des dispositions du Code civil que les causes d’interruption de la prescription sont la reconnaissance de dette par le débiteur, la mise en œuvre d’une mesure conservatoire ou d’une voie d’exécution et la demande en justice ; la délivrance d’une assignation par le locataire au bailleur interrompt donc le délai de la prescription triennale.

En l’espèce, Madame [S] [M] soutient que l’action est prescrite dans la mesure où les désordres étaient connus des locataires plus de trois ans avant l’acte introductif d’instance dans la mesure où ces derniers indiquent que les désordres existaient depuis l’entrée dans les lieux.

Toutefois, il convient de constater qu’aucun justificatif ne démontre la présence de ces désordres lors de l’entrée dans les lieux en 2014 puisqu’en l’espèce, pour justifier des désordres, Monsieur [I] [H] [C] et Madame [P] [H] [C] qui n’ont réalisé aucune mise en demeure préalable, versent aux débats le « diagnostic – constat décence » établi par le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 1] réalisé, à la suite de sa visite du 9 février 2022, et daté du 9 mars 2022.

Ce document mentionne l’existence d’un « chauffage non efficient (desembouage?) », « Un cabinet d’aisance en communication avec la cuisine », une « absence d’entrée d’air frais dans les pièces principales » et une « absence de sortie d’air vicié dans les pièces techniques » avec des « portes peu détalonnées », « des traces de moisissures sur les murs de la chambre droite » et « des fenêtres vétustes, non étanches à l’air dans la salle de bain et le cabinet d’aisance notamment ».

Madame [S] [M] justifie de la réalisation des travaux relativement aux portes et fenêtres les 26 septembre 2022 suite à une demande de devis réalisé le 9 juin 2022. Elle a fait procédé au désembouage du réseau des radiateurs le 30 novembre 2023. Elle précise avoir réalisé les travaux d’isolation des murs le 1er février 2024, ce qui a été constaté par la direction santé publique environnementale de la ville de [Localité 1] qui a établi un rapport de visite de contrôle, suite à sa visite le 23 février 2024 relatant la réalisation des travaux.

Ainsi, Madame [S] [M] justifie avoir effectué la majorité des travaux dans le délai de sept mois. Elle a installé de nouvelles fenêtres et portes avec ventilation, puis a effectué les travaux de desembouage en novembre 2023 et des travaux relativement au mur de la chambre en février 2024. Néanmoins sur ce point, il convient de relever que Madame [S] [M] justifie d’échange de SMS adressé à Monsieur [H] [C] aux termes duquel ce dernier répond qu’il est impossible pour la bailleresse de venir voir le mur et ce en juillet 2023.

Dès lors, au regard des diligences de la bailleresse ayant effectué les principaux travaux dans les sept mois puis en novembre 2023 et février 2024, du montant du loyer de 650 euros, il convient d’ allouer à Monsieur [I] [H] [C] et Madame [P] [H] [C] la somme de 2500 €.

Sur les demandes reconventionnelles au titre des charges locatives

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L.125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

(…)

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Cependant, le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges dès lors qu’elles sont justifiées et que le bailleur justifie, en outre, avoir mis à la disposition du locataire, fût-ce à l’audience, les pièces justificatives qui s’entendent des factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que les décomptes des quantités consommées et le prix unitaire de chacune des catégories de charges, c’est-à-dire, toutes les pièces qui ont été utilisées pour opérer la régularisation des charges. Les documents doivent être suffisamment probants et éclairants pour le locataire et comporter une ventilation permettant à ce dernier de vérifier l’exactitude des charges récupérables. La charge de la preuve incombe au bailleur. Le délai de prescription est de trois ans, comme en matière de loyers conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, pour procéder aux régularisations de charges sollicitées la bailleresse justifie des projets de répartition du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023, ainsi que des relevés de la taxe foncière faisant état de la taxe des ordures ménagères, outre une facture au titre du contrat d’entretien de la chaudière.

Ces décomptes ont été adressés aux locataires.

Ainsi, Monsieur [I] [H] [C] et Madame [P] [H] [C] sont redevables de la somme totale de 3581,55 euros correspondant à la somme de 2648,55 € (829,50+985,01+834,04) au titre des charges locatives, 773 € ( 172+177+190+234) au titre de la taxe d’habitation ainsi que 160 € au titre de la chaudière.

Au titre de ces années, ils ont versé la somme de 1440 € de provision sur charges et restent donc redevable de la somme de 2141,55 euros. Il convient donc de les condamner à verser cette somme et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir.

Sur la demande au titre de l’assurance du logement

En l’espèce, il convient de constater que les locataires ont parfaitement justifié de l’assurance du logement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [M], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au regard de la solution du litige et du contexte, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de Procédure Civile dispose que Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de la décision à intervenir sera donc rappelée. S’agissant de condamnations, exclusivement financières, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [S] [M] à verser à Monsieur [I] [H] [C] et Madame [P] [H] [C] la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] [C] et Madame [P] [H] [C] à verser à Madame [S] [M] la somme de 2141,55 € au titre de la régularisation de charges locatives ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [S] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE Monsieur [I] [H] [C] et Madame [P] [H] [C] de ses autres demandes ;

DEBOUTE Madame [S] [M] de ses autres demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier.

La Greffière, La juge,