TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/01302 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2EQY

N° de MINUTE : 26/00269

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] I SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société cabinet immobilier [Localité 2][Adresse 3], SARL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0165

C/

DEFENDEUR

Monsieur [N] [R]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES , Vice-Présidente statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 15 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [R] est propriétaire des lots n°3 et 64 au sein de la [Adresse 6] [Adresse 7] située [Adresse 8] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] située [Adresse 8] à Aubervilliers (93300), représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. LARS’JEAN, a fait assigner M. [N] [R] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner M. [N] [R] à lui payer la somme de 10.241,06 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024 sur la somme de 8.206,20 et sur le solde à compter de l’assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner M. [N] [R] à lui payer la somme de 174,58 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété ;

— condamner M. [N] [R] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée au syndicat ;

— condamner M. [N] [R] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamner M. [N] [R] à supporter les dépens de l’instance en ce compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [N] [R] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 juin 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 15 décembre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 23 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] située [Adresse 8] à [Localité 5] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [N] [R],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er octobre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 10.241,06 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 17 décembre 2021, 17 octobre 2022 et 25 novembre 2023 portant approbation des comptes des exercices allant du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 et du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, vote du budget prévisionnel des exercices 2023, 2024 et 2025, et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à M. [N] [R],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives,

— la mise en demeure du 6 mars 2024 adressée à M. [N] [R].

L’examen de ces pièces permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er octobre 2024 s’élève à la somme de 10.241,06 euros.

De son côté, le défendeur, non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, M. [N] [R] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] située [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 10.241,06 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2022 et le 1er octobre 2024 (appels du 4ème trimestre inclus), décompte arrêté au 1er octobre 2024.

Conformément aux articles 1231-6 du code civil et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2024, soit le lendemain de la date de réception de la mise en demeure par le débiteur, sur la somme de 8176,10 euros – correspondant aux causes de la mise en demeure expurgées des frais de recouvrement -, et à compter du 30 janvier 2025, soit la date de signification de l’assignation, sur le surplus.

S’agissant de la demande accessoire de capitalisation des intérêts, l’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 30 janvier 2025, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’agissant des frais réclamés au titre de la remise du dossier à l’avocat pour un montant de 144,48 euros, il sera rappelé que les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux ne constituent pas des actes nécessaires au sens des dispositions susvisées, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais seront donc écartés.

Le syndicat des copropriétaires justifie bien, en revanche, de la mise en demeure du 6 mars 2024 et de son envoi par lettre recommandée avec accusé de réception, de sorte que son coût de 30,10 euros sera mis à la charge de M. [N] [R].

Par conséquent, M. [N] [R] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] située [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 30,10 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément aux articles 1231-6 du code civil et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2024, soit le lendemain de la réception de la mise en demeure par le défendeur.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que M. [N] [R] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – celui-ci n’ayant effectué aucun règlement depuis le 1er janvier 2022.

Les manquements répétés de M. [N] [R] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner M. [N] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] située [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 1.000 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] [R], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance. La demande formée par le syndicat des copropriétaires portant sur le droit d’engagement de poursuites ne peut qu’être rejetée, la charge de cet émolument étant défini par l’article A444-15 du code du commerce sans qu’il ne soit reconnu au juge un quelconque pouvoir d’appréciation à ce titre.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [N] [R] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] située [Adresse 8] à [Localité 5] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE M. [N] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] située [Adresse 8] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 10.241,06 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2022 et le 1er octobre 2024 (appels du 4ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 1er octobre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2024 sur la somme de 8176,10 euros, et à compter du 30 janvier 2025 sur le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 30 janvier 2025 ;

CONDAMNE M. [N] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] située [Adresse 8] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 30,10 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2024 ;

CONDAMNE M. [N] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] située [Adresse 8] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE M. [N] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] située [Adresse 8] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [N] [R] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 23 Février 2026

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES