N° RG 23/05777 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MBTY

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

45 rue du Fossé des Treize

CS 60444

67008 STRASBOURG CEDEX

11ème civ. S1

N° RG 23/05777

N° Portalis DB2E-W-B7H-MBTY

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Gauthier BAUTZ

— M^e Philippe-Didier DIETRICH

Le

Le Greffier

e Gauthier BAUTZ

M^e Philippe-didier DIETRICH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 OCTOBRE 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [H]

demeurant [Adresse 1]

Madame [S] [H]

demeurant [Adresse 1]

représentés ensemble par M^e Gauthier BAUTZ, substitué par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 318

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [J]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [C] [J]

demeurant [Adresse 2]

représentés ensemble par M^e Philippe-Didier DIETRICH, substitué par M^e Clarisse DE BAILLIENCOURT, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 30

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de Victor GEORGET, greffier stagiaire

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Octobre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 mai 2014, « l’indivision [I] » par l’intermédiaire de l’AGENCE GARE a loué à Monsieur et Madame [H] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1 000 euros outre 250 euros de provision pour charges, payable d’avance le premier jour de chaque mois.

Monsieur [C] [J] et Monsieur [T] [J] sont venus aux droits de l’indivision [I].

Par requête en injonction de faire reçue le 13 juillet 2023 par le greffe de la juridiction de céans, Monsieur [U] [H] et Madame [S] [H] ont demandé au tribunal qu’il enjoigne à Monsieur [C] [J] et Monsieur [T] [J], dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance, de :

leur fournir toute explication utile pour justifier les écarts constatés entre les valeurs résultant des relevés réalisés par la société OCEA et celles utilisées dans les décomptes,leur communiquer ou mettre à leur disposition l’intégralité des relevés réalisés par la société OCEA au titre des trois périodes considérées (2018-2019, 2019-2020, 2020-2021) pour l’ensemble logements de l’immeuble [Adresse 1],fixer à 9 440 euros les dommages-intérêts qui leur seraient dus à défaut d’exécution de l’injonction de faire.

Par ordonnance en date du 25 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a ordonné à Monsieur [C] [J] et Monsieur [T] [J], dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance aux débiteurs, de :

fournir à Monsieur et Madame [H] toute explication utile pour justifier les écarts constatés entre les valeurs résultant des relevés réalisés par la société OCEA et celles utilisées dans les décomptes,communiquer ou mettre à disposition de Monsieur et Madame [H] l’intégralité des relevés réalisés par la société OCEA au titre des trois périodes considérées (2018-2019, 2019-2020, 2020-2021) pour l’ensemble logements de l’immeuble [Adresse 1].Et a renvoyé l’affaire à l’audience du 28 novembre 2023 afin qu’elle soit examinée à moins que le demandeur n’ai fait connaître que l’injonction a été exécutée.

L’ordonnance a été notifiée par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 août 2025 à Monsieur [C] [J] et Monsieur [T] [J] ; le courrier a été reçu le 8 septembre 2023 par Monsieur [T] [J]. Le courrier adressé à Monsieur [C] [J] étant revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », Monsieur et Madame [H] ont fait signifier l’ordonnance par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2023 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

A l’audience du 28 novembre 2023, à laquelle Monsieur [U] [H] a comparu ainsi que les défendeurs représentés par leur conseil, ce dernier a déposé ses écritures aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

leur donner acte qu’ils produisent l’intégralité des relevés réalisés par la société OCEA au titre des trois périodes considérées pour l’ensemble des logements de l’immeuble [Adresse 1] à Strasbourg en indiquant produire les relevés des frais de chauffage et d’eau chaude sanitaire pour l’immeuble sur la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2021,leur donner acte qu’ils fourniront toutes explications utiles quant aux chiffres figurant sur les relevés annuels de décomptes de charges des demandeurs.Les défendeurs ont ainsi sollicité un renvoi de l’affaire.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 février 2024 à laquelle les parties ont comparu par l’intermédiaire de leurs conseils respectifs. Les demandeurs ont indiqué tenter « d’y voir plus clair dans le dossier », ils ont sollicité un renvoi et précisé que des pourparlers pouvaient aboutir et qu’ils devaient voir les pièces adverses. Les défendeurs ont déposé leurs écritures et indiqué qu’ils avaient dû passer du temps pour « éplucher les comptes et les traduire ». L’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 mai 2024.

Après de multiples renvois à la demande de l’une ou l’autre partie et échanges d’écritures, l’affaire a été retenue à l’audience du 9 septembre 2025 pour plaidoirie.

A cette audience, Monsieur [U] [H] et Madame [S] [H], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs écritures du 17 avril 2025 aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

déclarer la demande recevable et bien fondée,débouter Monsieur [T] [J] et Monsieur [C] [J] de leurs entières fins, demande et conclusions contraires,condamner solidairement Monsieur [T] [J] et Monsieur [C] [J] à leur payer la somme de 9 440 euros,condamner Monsieur [T] [J] et Monsieur [C] [J] aux entiers dépens de l’instance,condamner solidairement Monsieur [T] [J] et Monsieur [C] [J] à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Ils font valoir qu’aucune des pièces versées dans l’ordonnance en injonction de faire n’a été transmise par les bailleurs avant la première audience, que c’est le 12 février 2024 qu’un certain nombre d’éléments avait été communiqué : notamment les relevés réalisés par la société OCEA au titre des trois périodes considérées pour l’ensemble des logements de l’immeuble en question et que les bailleurs ont formulé un certains nombres d’explications dans les conclusions déposées à cette occasion. Ils relèvent cependant que les explications n’étaient pas convaincantes et ne permettaient pas de vérifier que le montant des charges qui leur était réclamé était correctement calculé. Malgré la communication pour l’audience du 25 février 2025 des décomptes individuels de charges pour l’intégralité des habitants de l’immeuble pour les trois périodes en question et les explications complémentaires des défendeurs, les éléments fournis sont incomplets et nébuleux, ne permettent pas de comprendre la régularisation des charges et notamment concernant « les lignes chauffage frais variables et par énergie pour eau chaude ». Ils précisent que les relevés au niveau de leurs radiateurs présentent des incohérences et qu’il y a une augmentation inexpliquée d’environ 30 % de la puissance de leurs radiateurs étant susceptible d’augmenter injustement leu part de frais de chauffage depuis le 30 juin 2019.

Dès lors, ils estiment que les défendeurs ne justifient toujours par des charges réclamées et qu’ils n’ont ainsi pas déféré à l’injonction qui leur avait été faite. Ils sollicitent que les défendeurs soient condamnés à leur verser la somme de 9 440 euros correspondant aux avances sur charges indûment conservées au titre des exercices 2018-2019, 2019-2020 et 2020-2021.

Ils soutiennent que leur action n’est pas prescrite dans la mesure où l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur ne se prescrit par trois ans qu’à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu.

Ils soulignent que leur demande indemnitaire était connue dès le départ car formulée dans leur requête en injonction de faire.

Monsieur [T] [J] et Monsieur [C] [J], représentés par leur conseil se réfèrent à leurs écritures du 24 février 2025 aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

leur donner acte de ce qu’ils produisent l’intégralité des relevés réalisés par la société OCEA au titre des trois périodes considérées (2018-2019, 2019-2020, 2020-2021) pour l’ensemble logements de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3],leur donner acte de qu’ils produisent l’intégralité des décomptes individuels de charges pour l’ensemble des occupants de l’immeuble et ce pour les trois exercices à savoir du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021,dire et juger qu’ils ont fourni toutes explications utiles quant aux chiffres figurant sur les relevés annuels de décomptes de charges de Monsieur [U] [H] et Madame [S] [H],pour le surplus :débouter Monsieur [U] [H] et Madame [S] [H] de leurs entières fins et conclusions,condamner solidairement Monsieur [U] [H] et Madame [S] [H] à leur payer la somme de 1 500 euros.

Ils font valoir qu’ils ont fourni l’ensemble des relevés de la société OCEA concernant les frais de chauffage et d’eau chaude sanitaire pour l’immeuble sur les trois périodes sollicitées ainsi que les relevés généraux des dépenses pour l’immeuble pour lesdites périodes. Ils précisent qu’ils communiquent également les décomptes individuels de charges pour l’ensemble des occupants de l’immeuble pour les trois exercices en question bien que cette demande n’ait été selon eux pas fondée et que le bailleur n’est pas tenu de communiquer les justificatifs des charges relatifs aux autres habitants. Ils fournissent des explications sur le calcul des charges imputables aux locataires et notamment sur les frais fixes et variables en précisant le mode de calcul.

Ils expliquent que c’est à tort que les époux [H] font état d’incohérences dans les relevés des unités de compte opérés par la société OCEA et les propres relevés du couple [H] et donnent des explications sur le mode de calcul de la consommation pour les radiateurs : la multiplication de l’index par la puissance des radiateurs et indiquent qu’ils démontrent que les calculs des consommations sont exacts.

Sur la demande de condamnation financière des époux [H], ils avancent qu’elle ne peut qu’être rejetée dans la mesure où le tribunal n’est pas compétent pour statuer sur cette nouvelle demande de condamnation financière, que les demandeurs auraient dû agir par voie d’assignation à cet effet ce qu’ils n’ont pas fait.

Subsidiairement, ils soutiennent qu’ils démontrent le bien fondé des charges locatives mises en compte sur les trois exercices en question, que le couple [H] ne conteste d’ailleurs pas avoir bénéficié de chauffage et avoir consommé de l’eau, qu’ils doivent également la taxe sur les ordures ménagères, ils font remarquer que les locataires ne contestent d’ailleurs que les charges afférentes au chauffage et pas le reste des charges.

A titre infiniment subsidiaire, ils soulèvent que l’action des demandeurs est en tout état de cause prescrite en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où leur demande de remboursement vise des charges dont l’antériorité est supérieure à trois ans.

L’affaire est mise en délibéré au 30 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1425-8 du code de procédure civile le tribunal, en cas d’inexécution totale ou partielle de l’injonction de faire qu’il a délivrée, statue sur la demande, après avoir tenté de concilier les parties. Il connaît, dans les limites de sa compétence d’attribution, de la demande initiale et de toutes les demandes incidentes et défenses au fond. En cas de décision d’incompétence, l’affaire est renvoyée devant la juridiction compétente selon les règles prévues à l’article 82.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ».

La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

Les charges récupérables sont exigibles sur justification. Le bailleur doit ainsi être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve ; la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur qui, bien que n’ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d’instance.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce et à titre liminaire, il convient de dire que les demandeurs sont recevables à faire une demande indemnitaire en remboursement des provisions pour charges versées, celle-ci étant une demande additionnelle qui se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires tendant à obtenir des documents et des explications sur les charges locatives, elle est recevable dans le cadre de la procédure en injonction de faire sans que les demandeurs ne soient tenus d’introduire une instance selon la procédure de droit commun.

Il y a lieu de relever que si les défendeurs n’ont que partiellement exécuté l’ordonnance en injonction de faire lors de la première audience qui était fixée au 28 novembre 2023, ils ont par la suite et dans le cadre de la présente instance, versé aux débats l’ensemble des documents qu’ils étaient enjoints à produire : l’intégralité des relevés réalisés par la société OCEA au titre des trois périodes considérées (2018-2019, 2019-2020, 2020-2021) pour l’ensemble logements de l’immeuble [Adresse 1]. Ils versent également aux débats les relevés généraux des dépenses pour les exercices en question.

Ils donnent des explications sur le mode de répartition des dépenses collectives et individuelles pour l’ensemble de l’immeuble en distinguant entre la part fixe de ces dépenses (en fonction des tantièmes de chaque logement dans la copropriété) et la part variable (en fonction des unités de compte consommées s’agissant du chauffage par exemple). S’agissant d’un logement au sein d’une copropriété, les lots et les tantièmes figurent dans lesdits relevés.

Sur les incohérences et charges contestées notamment de chauffage par les époux [H], les défendeurs qui produisent les relevés opérés par les techniciens de la société OCEA explicitent le mode de calcul des consommations à travers les explications fournies par la société OCEA et en l’espèce la multiplication de l’index relevé par la puissance des radiateurs.

Les explications sont fournies tant dans les écritures des défendeurs que dans les nombreux mails de l’agence ASI (annexes 4, 5 et 6 des défendeurs) en charge de la gestion du bien et qui répond à des questions très précises des locataires sur les charges contestées et notamment sur les frais liés au chauffage précise que pour certaines données il s’agit des relevés effectués par la société OCEA.

Il y a lieu de relever que les régularisations de charges produites par les défendeurs pour les trois exercices en question correspondent aux calculs explicités par les défendeurs en fonction des valeurs relevées par la société OCEA.

Dès lors et compte tenu des pièces versées aux débats, il y a d’une part lieu de constater que les défendeurs ont bien fourni l’ensemble des documents demandés dans le cadre de l’ordonnance en injonction de faire ainsi que les explications quant aux chiffres figurant sur les relevés annuels de décomptes de charges.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [U] [H] et Madame [S] [H] de leur demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de l’issue de litige, qu’il a ainsi fallu une ordonnance en injonction de faire puis plusieurs renvois pour que les époux [H] obtiennent les justificatifs sollicités ainsi que des explications utiles quant aux chiffres figurant sur les relevés annuels de décomptes de charges, que les charges sollicitées par les défendeurs étaient finalement justifiées ; il y a lieu de dire que chaque partie conservera les frais qu’elle a engagés au titre des dépens et de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [U] [H] et Madame [S] [H] de leur demande de remboursement des avances sur charges des exercices 2018-2019, 2019-2020, 2020-2021 ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera les frais qu’elle a engagés au titre des dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS