N° RG 24/02558 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IIPK

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 22 MAI 2026

ENTRE :

Société civile Immobilière [T]

immatriculée au RCS [Localité 1] sous le n°419 206 156

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société DETROIS IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 4] [Localité 2]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Jean-Yves DIMIER de la SELARL JEAN-YVES DIMIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

S.A.S. PBS

immatriculée au RCS [Localité 1] sous le n°890 254 311

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Grégoire MANN de la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Présidente : Séverine BESSE

Assesseur : Guillaume GRUNDELER

Assesseur : Sophie MAY

Greffier : Valérie DALLY lors des débats et du prononcé.

DÉBATS : à l’audience publique du 23 Février 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2026 prorogé au 22 Mai 2026.

DÉCISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort, et après qu’il en eut été délibéré par le président et les assesseurs ayant participé aux débats.

EXPOSE DU LITIGE:

Le 25 juin 1998 la SCI [T] a acquis divers lots de copropriété dans l’immeuble le Mercurial situé [Adresse 5] à Saint-Etienne (Loire), dont un local commercial ou professionnel au rez-de-chaussée de l’immeuble A.

Par acte authentique du 22 novembre 2019, la SCI [T] a fait modifier le règlement de copropriété pour diviser ce local commercial en deux lots.

Par acte sous-seing privé du 23 juillet 2020, la SCI [T] a consenti à la SAS PBS un bail commercial sur l’un des lots issu de cette division pour y exploiter une activité de restauration rapide sur place et à emporter, sous réserve de l’autorisation expresse du syndic quant à l’activité projetée.

Par courrier en date du 29 juillet 2020, le syndic de copropriété a confirmé que la destination des lots permettait l’activité prévue au bail.

Le bail commercial a été définitivement conclu par acte sous seing-privé du 5 août 2020.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 9 avril 2021, les copropriétaires ont refusé les travaux de réfection de la gaine d’évacuation, le carottage de la dalle pour créer de nouvelles évacuations des eaux usées et le réaménagement de la façade par des vitrages toute hauteur.

Dans le cadre d’une procédure à jour fixe, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a, par jugement du 13 juillet 2021, débouté la SCI [T] de sa demande d’autorisation de ces travaux.

Par arrêt du 1er mars 2022, la cour d’appel a déclaré irrecevable l’appel de cette décision comme tardif.

Les travaux ont été à nouveau refusés le 13 décembre 2023 par l’assemblée générale des copropriétaires.

Les 29 avril et 28 mai 2024, la SCI [T] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [F] et la SAS PBS devant le tribunal judiciaire aux fins de l’autoriser à réaliser des travaux pour créer une gaine d’extraction des fumées nécessaire à l’exploitation du restaurant.

Le 15 octobre 2024 le juge de la mise en état a renvoyé au fond l’examen de la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 14 mai 2025, la SCI [T] sollicite du tribunal de :

AUTORISER la SCI [T], copropriétaire des lots n°1, 101,115, 131, 335, 336, 342, 343, 332, 334, 327, 338, 341, 339, 340, 333 de faire réaliser les travaux nécessaires à l’installation d’un établissement de restauration rapide, et qui consistent :

1° Carottage de la dalle suivant plans joints permettant le passage de canalisations [Localité 3] qui circuleront au plafond du niveau R-1 (abritant les garages), indispensables à l’exploitation de ce même établissement.

2° Réfection de la devanture par suppression des allèges rapportées et création en lieu et place de vitrines toute hauteur.

3° Création d’une gaine aux normes reprenant l’ancien conduit aux fins de ventilation des locaux commerciaux, et d’évacuation des fumées.

FIXER les conditions de réalisation des travaux tels qu’ils sont décrits dans les annexes de la convocation d’assemblée générale en date du 13 décembre 2023.

CONDAMNER le syndicat de copropriété [F] à porter à la SCI [T], au regard de sa résistance abusive, dans l’autorisation de réitération des travaux conformes à la destination de l’immeuble et au règlement de copropriété, à payer à titre de dommage et intérêt, et au regard du préjudice subi du fait de ce refus abusif, la somme de 10 000 €.

DISPENSER la SCI [T] des frais de procédure exposés par le Syndicat [F] en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Subsidiairement,

ORDONNER la résiliation du bail en date du 5 aout 2020, pour non-paiement des loyers,

DEBOUTER le syndicat de copropriété [F] et la société PBS de toutes leurs fins et conclusions,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société PBS à payer et porter à la SCI [T], la somme de 114000€ au titre des arriérés de loyers pour la période du 1er février 2021 au 1er mai 2024, somme à parfaire et compléter au jour du jugement.

CONDAMNER le syndicat de copropriété [F] ou la société PBS, ou qui mieux le devra, à payer à la SCI [T] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 8 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [F] sollicite du tribunal de :

Faire droit à la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée des demandes suivantes de la SCI [T] dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice :

AUTORISER la SCI [T], copropriétaire des lots n°1, 101,115, 131, 335, 336, 342, 343, 332, 334, 327, 338, 341, 339, 340, 333 de faire réaliser les travaux nécessaires à l’installation d’un établissement de restauration rapide, et qui consistent :

1° Carottage de la dalle suivant plans joints permettant le passage de canalisations [Localité 3] qui circuleront au plafond du niveau R-1 (abritant les garages), indispensables à l’exploitation de ce même établissement.

2° Réfection de la devanture par suppression des allèges rapportées et création en lieu et place de vitrines toute hauteur.

3° Création d’une gaine aux normes reprenant l’ancien conduit aux fins de ventilation des locaux commerciaux, et d’évacuation des fumées.

Débouter en conséquence la SCI [T] de toutes ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice,

Sur le fond :

Débouter la Société Civile Immobilière [T] de sa demande d’autorisation à effectuer les travaux suivants :

1. Carottage de la dalle suivant plans joints permettant le passage de canalisation [Localité 3] qui circuleront au plafond du niveau R-1 (abritant le garage), indispensables à l’exploitation de ce même établissement,

2. Réfection de la devanture par suppression des allèges rapportées et création en lieu et place de vitrines toute hauteur,

3. Création d’une gaine reprenant l’ancien conduit aux fins de ventilation des locaux commerciaux, et d’évacuation des fumées.

Débouter la Société Civile Immobilière [T] de sa demande de condamnation du syndicat de copropriétaires [F] à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.

Débouter la Société Civile Immobilière [T] de sa demande tendant à être dispensée des frais de procédure exposés par le syndicat [F] en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Débouter la Société Civile Immobilière [T] de sa demande de condamnation à l’égard du syndicat de copropriétaires [F] à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Débouter la société PBS de toutes ses demandes pécuniaires reconventionnelles et de toutes ses demandes de condamnation pécuniaire in solidum présentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société DETROIS IMMOBILIER, en l’absence de toute faute commise par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société DETROIS IMMOBILIER.

Condamner in solidum la Société Civile Immobilière [T] et la société PBS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société DETROIS IMMOBILIER, la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice et procédure abusive.

Condamner la Société Civile Immobilière [T] et la société PBS à payer chacune au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société DETROIS IMMOBILIER, la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, au profit de Maître Jean-Yves DIMIER, avocat gérant de la SELARL JEAN-YVES DIMIER, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 18 février 2025, la SAS PBS sollicite du tribunal de :

Juger que le bail commercial est résilié depuis Février 2023,

À titre subsidiaire,

Prononcer la nullité du bail commercial,

À titre infiniment subsidiaire,

Prononcer la résolution judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI [T],

À titre reconventionnel,

CONDAMNER in solidum la SCI [T] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à verser à la société PBS la somme de 307.717,85 € TTC au titre des préjudices financiers relatifs aux travaux d’investissement effectués ;

CONDAMNER in solidum la SCI [T] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à verser à la société PBS la somme de 10 000 € au titre de la perte d’exploitation ;

CONDAMNER in solidum la SCI [T] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à verser à la société PBS la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral des associés ;

CONDAMNER in solidum la SCI [T] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à verser à la société PBS les sommes suivantes au titre des :

*Aller/retour domicile/siège social = 9 045,17 € ;

*Péages Aller / Retour = 883,20 € ;

*Hébergements = 3 312 € ;

*Temps consacré au = 10 000 € ;

CONDAMNER la SCI [T] à payer à la société PBS la somme de 6.000€ au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

DIRE ET JUGER que ces sommes porteront intérêts de droit, outre capitalisation;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER in solidum la société SCI [T] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à verser à la société PBS la somme de 6 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum la société SCI [T] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] enfin aux entiers dépens de l’instance ;

PRONONCER l’exécution provisoire.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le juge de la mise en état a clôturé la procédure par ordonnance du 29 octobre 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 février 2026 et la décision mise en délibéré au 7 mai 2026, prorogé au 22 mai 2026.

MOTIFS

I – Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 1355 du même code, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Par jugement du 13 juillet 2021, le tribunal a refusé d’autoriser les travaux en raison de l’insuffisance des études de structure produites par la SCI [T].

La SCI [T] a soumis de nouveau son projet de travaux à l’approbation de l’assemblée générale, complété par un avis d’un ingénieur structure quant à l’absence de nécessité de renforts pour les carottages.

L’assemblée générale des copropriétaires a refusé d’autoriser les travaux le 13 décembre 2023.

S’il y a bien identité de parties et de demande, la cause en est différente compte tenu de la modification du dossier de travaux et de la décision de refus du syndicat des copropriétaires.

L’action de la SCI [T] est déclarée recevable.

II – Sur la demande d’autorisation de travaux

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Aux termes de l’article 30 de la même loi, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux. (…)

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

1) Sur la conformité à la destination de l’immeuble

Le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit que les appartements ne pourront qu’être occupés bourgeoisement, à l’exception des locaux situés au rez-de-chaussée qui pourront être occupés commercialement, pourvu que le commerce exploité dans les lieux ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l’immeuble.

En page 31 du règlement que les activités de bar-restaurant, pizzeria, crêperie, salle de jeux sont notamment autorisées.

En l’absence d’exclusion précise de la restauration rapide, l’activité de restaurant comprend toute forme de restauration d’autant que la liste des activités autorisées n’est pas limitative compte tenu de l’emploi du terme « notamment ». Aucune stipulation du règlement de copropriété ne limite l’activité de bar-restaurant à des horaires précis, notamment à la plage horaire du midi et du soir.

Par conséquent l’activité commerciale prévue au bail du 5 août 2020 de restauration rapide est conforme à la destination de l’immeuble.

2) Sur les travaux déjà réalisés

Le copropriétaire qui, de sa propre autorité et sans autorisation de l’assemblée générale, a procédé à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, ne peut demander en justice l’autorisation prévue à l’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 (3e Civ., 25 avril 1990, pourvoi n° 88-13.814, Bulletin 1990 III N° 102 ; 3e Civ., 22 mai 1997, pourvoi n° 95-16.438, publié).

Le règlement de copropriété classe dans les parties communes d’un bâtiment, le gros-œuvre des planchers.

Le 21 décembre 2021 le commissaire de justice, mandaté par le syndicat des copropriétaires, a constaté six trous traversant de part en part le plafond du parking souterrain, trous qu’il qualifie de récents puisqu’ils ne présentent aucune poussière ou coloration due au temps ou à leur utilisation antérieure.

Le commissaire de justice, intervenu le 31 janvier 2024 à la demande de la SCI [T], ne fait que confirmer les carottages effectués dans la dalle du sous-sol par la SCI [T], plusieurs années auparavant puisque ce constat été effectué plusieurs années après les travaux de percement dans un garage dans lequel les véhicules rejettent des gaz d’échappement qui noircissent les murs et plafonds.

Le 4 février 2022 le commissaire de justice, mandaté par le syndicat des copropriétaires, a constaté que des travaux d’électricité étaient effectués au sein des parties communes en présence du preneur du bail commercial, la société PBS.

Certes, en page 36, le règlement de copropriété prévoit l’autorisation pour les copropriétaires de procéder à tous branchements, raccordements sur les descentes d’eaux usées et sur les canalisations et réseaux d’eau, d’électricité, de téléphone, et de manière générale sur toutes les canalisations et réseaux constituant des parties communes.

Cependant cette stipulation s’entend d’un branchement ou raccordement sur un réseau commun existant et ne saurait autoriser les copropriétaires à créer des canalisations et gaines, en tout lieu et en portant atteinte de parties communes.

Il résulte des différents constats que la SCI [T] a procédé au percement d’une partie commune sans autorisation de l’assemblée générale.

Par conséquent la SCI [T] est déboutée de sa demande d’autorisation de travaux.

III – Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Dans la mesure où la gaine d’extraction des fumées de la cuisine de restauration rapide n’a pas été autorisée et où cet élément est indispensable à une telle exploitation, la SCI [T] ne pouvait louer le local commercial en vue de l’exercice de cette activité, prévue au contrat.

Par conséquent elle est déboutée de sa demande de dommages et intérêts résultant du refus de l’assemblée générale pour les autres travaux.

Ce refus ne constitue pas non plus une faute à l’égard du preneur à bail, au sens de l’article 1240 du Code civil. La SAS PBS est déboutée de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

IV – Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Une telle condamnation suppose rapportée la preuve d’une faute faisant dégénérer en abus le droit d’ester en justice (Cassation, Première chambre civile, 8 février 1961, Bulletin civil I, n° 89 ; Cassation, Troisième chambre civile, 2 juin 1981, n° 80-11.635, P ; Cassation, Troisième chambre civile, 11 juillet 2012, n° 10-21.703, inédit).

Le syndicat des copropriétaires se contente d’affirmer le caractère abusif de la procédure sans qu’il démontre malice, mauvaise foi ou légèreté blâmable tant par la SCI [T] que sa locataire.

Il est débouté de sa demande de 10 000 euros de dommages et intérêts.

V – Sur les rapports entre le bailleur et le preneur

1) La résiliation du bail

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le bailleur est tenu de délivrer à son locataire un local conforme à la destination prévue par le bail (3e Civ., 26 mars 1997, pourvoi n° 95-14.103, publié ; 3e Civ., 19 décembre 2012, pourvoi n° 11-28.170, publié)

Pour tous travaux nécessaires à l’exercice de l’activité stipulée au contrat, le bailleur peut être déchargé de l’obligation de les effectuer en cas de clause expresse (3 Civ. 19 avril 1989 n 87-14.535, Bull n 82 ; Com., 13 décembre 1994, n° 93-10.594 ; 3 Civ., 29 janvier 2002, n° 00-16.600).

La clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance (3 Civ., 5 juin 2002, n 00-19.037, publié), ni la clause selon laquelle le preneur s’engage à mettre les lieux loués en conformité avec les règlements en vigueur (3e Civ., 19 décembre 2012, pourvoi n° 11-28.170, publié).

Le bail commercial ne comporte aucune stipulation particulière quant à la prise en charge par le preneur des travaux nécessaires à la conformité du local à l’activité de restauration, et pour cause puisque ces travaux supposaient l’autorisation de la copropriété, que seul le bailleur pouvait solliciter.

Il appartenait à ce dernier de s’assurer de l’accord de la copropriété pour les travaux affectant les parties communes de l’immeuble avant de conclure un bail commercial dont la destination était la restauration, rendant indispensable la réalisation d’un réseau d’évacuation des eaux et la mise en conformité de la gaine d’extraction des fumées.

Par conséquent la SCI [T] a manqué à son obligation de délivrance d’un local conforme à la destination du bail, ce qui justifie la résiliation unilatérale du bail telle que sollicitée par le preneur par courrier recommandé du 9 février 2023, qu’il convient de constater.

L’impossibilité pour le preneur d’exercer son activité de restauration rapide depuis la conclusion du bail justifie de rejeter la demande de paiement des loyers.

2) le préjudice du preneur

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La non-conformité du local commercial à l’activité prévue au bail constitue un manquement contractuel qui engage la responsabilité de la SCI [T] et justifie de la condamner à indemniser la SAS PBS de son préjudice.

a) Le coût des travaux

Par courrier manuscrit daté du 1er septembre 2020, la SCI [T] a autorisé le preneur à effectuer les travaux d’aménagement du restaurant alors qu’elle ne disposait pas de l’autorisation de la copropriété pour les travaux nécessaires à l’exploitation du local.

Les travaux d’aménagement du local, réalisés par le preneur suivant l’autorisation de son bailleur, l’ont été en pure perte compte tenu de l’impossibilité d’effectuer la totalité des travaux de mise en conformité.

Ainsi la SCI [T] est condamnée à rembourser à la SAS PBS le coût des travaux d’aménagement, à savoir :

Facture acompte CHR logistique 27 417,75 euros

Facture géomètre-expert 1 884 euros

Facture 9 septembre 2021 Cor.bat travaux divers 950 euros

Factures Edil revêtements sol 14 104,48 euros

Facture Jac manutention = enlèvement palette 274,80 euros

Facture de [Localité 4] Concept Design 25 240,32 euros

Facture d’acompte Multi Technic Services 6 238,86 euros

Facture d’acompte Neutragel climatisation 3 655,16 euros

Facture Sermaco 1 020,07 euros

Facture UHS 23 novembre 2020 9 142,27 euros

UHS 19 mars 2021 13 173,41 euros

Facture MT Travaux carrelage 6 000 euros

Idem 7 000 euros

Facture Artésia plan aménagement + dossier administratif 13 680 euros

Facture avocat rédaction bail commercial 1 800 euros

Facture honoraires pas de porte 5 400 euros

Facture Engifer Art (vitres de devanture) 22 991,50 euros.

Les autres factures portent sur des équipements qui peuvent être réutilisés. Ainsi il convient de rejeter les factures HSE d’achat d’une friteuse, Splash pour les caisses et de Metro. Il y a lieu également de rejeter la demande de remboursement des sommes justifiées par des devis, en l’absence de preuve de la dépense correspondante.

Ainsi la SCI [T] est condamnée à payer à la SAS PBS la somme totale de 159.972,62 euros au titre du coût des travaux.

La société PBS justifie avoir exposé des frais d’avocat au cours de la précédente instance en autorisation des travaux d’un montant de 1 230 euros, en lien direct avec le manquement du bailleur, somme au paiement de laquelle est condamnée la SCI [T].

b) Le préjudice locatif

Il résulte des quittances de loyer de novembre et décembre 2020 et janvier 2021 que la société PBS a réglé la somme de 8 230 euros (2 850 x 2 + 2 530), outre le dépôt de garantie de 6 000 euros et les frais d’établissement du bail commercial de 1 800 euros.

La SCI [T] est condamnée à payer au preneur la somme de 16 030 euros.

c) Le préjudice d’exploitation

Compte tenu des travaux à effectuer, la SAS PBS devait commencer son activité au 1er juillet 2021. Le bail commercial a été résilié en février 2023 aux torts du bailleur.

Compte tenu du taux de marge brute en matière de restauration rapide et de la durée de l’impossibilité d’exploitation, il convient de faire droit à la demande de dommages et intérêts de 10 000 euros.

d) Le préjudice des associés et du président

La société PBS ne peut réclamer que l’indemnisation d’un préjudice propre et non celui des associés ou de M. [H] [S], animateur du projet d’installation de cette activité de restauration rapide.

Elle est déboutée de ces demandes tant de préjudice moral que du préjudice financier (frais de déplacement, nuitées…).

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la SCI [T], qui succombe en obtenant la totalité des travaux nécessaires à l’exploitation du local commercial, supporte les dépens de l’instance. Elle est condamnée à payer à la SAS PBS la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter les autres demandes sur ce même fondement.

Il est fait droit à la demande fondée sur l’article 699 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE recevable l’action de la SCI [T],

DEBOUTE la SCI [T] de sa demande d’autorisation de travaux,

DEBOUTE la SCI [T] de sa demande de dommages et intérêts résultant du refus de l’assemblée générale,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] ([Localité 4]) de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

DIT que le bail est résilié par l’effet de la résiliation unilatérale de la SAS PBS du 9 février 2023,

CONDAMNE la SCI [T] à payer à la SAS PBS les sommes suivantes :

—  159 972,62 euros au titre des travaux,

—  16 030 euros au titre du préjudice locatif,

—  1 230 euros au titre des frais d’avocat,

—  10 000 euros au titre du préjudice d’exploitation,

DÉBOUTE la SAS PBS de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires et celles pour le compte de ses associés et de M. [H] [S],

CONDAMNE la SCI [T] à payer à la SAS PBS la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [T] aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Jean-Yves Dimier,

DÉBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

Valérie DALLY Séverine BESSE

Copie exécutoire à :

M^e Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES

M^e Jean-Yves DIMIER de la SELARL JEAN-YVES DIMIER

M^e Grégoire MANN de la SELAS LEX LUX AVOCATS

Le