TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00150 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CRX3

S.A. VILOGIA

C/

[Y]

ORDONNANCE DE REFERE DU 13 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. VILOGIA

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [W] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 9 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Alexandre GASSE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 juin 2017, la SA VILOGIA a donné à bail à Mme [X] [Z] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 246,80 euros et une provision mensuelle sur charges de 20,60 euros.

Selon avenant signé le 29 septembre 2017, Mme [W] [Y] est devenue cotitulaire du bail.

Suivant acte sous seing privé en date du 14 octobre 2020, la SA VILOGIA a donné à bail à Mme [W] [Y] un garage situé [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 47,66 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 décembre 2024, la SA VILOGIA a fait délivrer à Mme [W] [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, lui faisant également commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 août 2025, dénoncé le 13 août suivant au représentant de l’Etat dans le département, la SA VILOGIA a fait assigner Mme [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10], statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail liant les parties,ordonner l’expulsion des locaux de Mme [W] [Y] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, à l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Mme [W] [Y] à lui payer à titre provisionnel la somme de 4 626,33 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 418,92 euros et à compter de la décision pour le surplus,condamner Mme [W] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 375,52 euros, outre revalorisation, jusqu’à la libération effective des lieux, tout mois commencé étant dû en intégralité,condamner Mme [W] [Y] à lui payer la somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la procédure,rappeler que l’ordonnance est exécutoire par provision.

A l’audience du 09 décembre 2025, la SA VILOGIA, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 5 727,06 euros arrêtée au 28 novembre 2025. Elle a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement.

Mme [W] [Y] a sollicité son maintien dans les lieux au moyen de délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois afin d’apurer sa dette. Elle a déclaré percevoir un salaire mensuel de 1 400 euros et supporter, outre les charges de la vie courante, les mensualités d’un crédit automobile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la situation d’arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué le 13 novembre 2024 à l’organisme payeur des aides au logement en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée.

L’action est par conséquent recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le bail d’habitation et le bail portant sur le garage, signés par les parties, contiennent l’un et l’autre une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des sommes dues au bailleur et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Toutefois, le 02 décembre 2024, seul un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme de 2 290,88 euros au titre des loyers et accessoires pour le logement a été délivré à Mme [W] [Y]. Ce commandement de payer ne visait pas le garage. La demanderesse ne verse aucun commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire au titre des loyers et accessoires pour le garage.

La SA VILOGIA sera déboutée de sa demande de constatation de la résiliation du bail du garage.

Il ressort des éléments versés aux débats que les loyers et accessoires du logement n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois imparti dans le commandement susvisé.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à compter du 03 février 2025.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Mme [W] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant Mme [W] [Y] à payer à titre provisionnel à la SA VILOGIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté de la provision pour charges dus pour ce logement, soit la somme de 321,52 euros selon le décompte produit, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré.

L’indemnité d’occupation sera due mensuellement à compter de novembre 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, tout mois commencé étant dû dans son intégralité.

Sur la provision au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le compte de Mme [W] [Y] présentait un solde débiteur de 5 727,06 euros au 28 novembre 2025 (échéance de novembre non incluse).

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester cette somme, tant dans son principe que dans son montant.

Il convient toutefois de déduire du décompte les frais de commissaire de justice (453,32 euros) dont le sort sera traité dans les dépens.

L’obligation au paiement de la dette n’étant pas sérieusement contestable, Mme [W] [Y] sera condamnée à verser à titre provisionnel à la SA VILOGIA la somme de 5 273,74 euros au titre des loyers et charges pour le logement et le garage.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l’article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparait que Mme [W] [Y] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis plusieurs mois.

En outre, le bailleur n’est pas opposé à la mise en place d’un échéancier.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme [W] [Y] des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le présent dispositif.

Par ailleurs, la locataire ayant exprimé à l’audience sa volonté de rester dans les lieux loués, il y a lieu d’analyser cette volonté, associée à la reprise du versement des loyers courants, comme une demande de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail.

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Il est toutefois rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du contrat de bail, et que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme, l’exigibilité immédiate du solde restant dû et la reprise des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [W] [Y], partie perdante au principal, sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, Mme [W] [Y] devra verser à la SA VILOGIA une somme qu’il est équitable de fixer à 150 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Anne TARTAIX, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS recevable l’action de la SA VILOGIA ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 21 juin 2017 concernant le logement n°065420 sis [Adresse 2], sont réunies au 03 février 2025 et que le bail est donc résilié depuis le 03 février 2025 ;

DÉBOUTONS la SA VILOGIA de sa demande de constatation de la résiliation du bail du garage conclu le 14 octobre 2020 concernant le garage n°065487/0040 sis [Adresse 9] ;

CONDAMNONS Mme [W] [Y] à payer à titre provisionnel à la SA VILOGIA la somme de 5 273,74 euros pour le logement et le garage (échéance de novembre 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISONS Mme [W] [Y] à se libérer de sa dette en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 147 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et la 36ème et dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;faute par Mme [W] [Y] d’avoir libéré le logement n°065420 sis [Adresse 2], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;Mme [W] [Y] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 321,52 euros pour le logement, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, tout mois commencé étant dû ;

CONDAMNONS Mme [W] [Y] à payer à la SA VILOGIA la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [W] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente ordonnance a été rendue et signée par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge