N° RG 25/03346 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQF6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

11ème civ. S4

N° RG 25/03346 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQF6

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marc JANTKOWIAK

M^e Floriane ROMERA

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Marc JANTKOWIAK

M^e Floriane ROMERA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

28 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

SCI FONCIERE RU 01/2014

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 452 020 563

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis, [Adresse 4]

représentée par M^e Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 94

DEFENDEURS :

Madame [N] [E]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Floriane ROMERA, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 119

Monsieur [H] [E]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

[W] [D], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Janvier 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/03346 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQF6

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 8 mars 2018, la SCI FONCIERE RU 01/2014 a consenti à Monsieur [H] [E] et à Madame [N] [E] un bail d’habitation sur un logement et équipements accessoires situé [Adresse 2] 67100 Strasbourg [Adresse 1]), pour un loyer mensuel de 682,86 € et une avance sur charges mensuelle de 126,82 €, soit une échéance mensuelle de 809,68 €.

Se prévalant de loyers impayés, la SCI FONCIERE RU 01/2014 a fait signifier à Madame [N] [E] et à Monsieur [H] [E], le 20 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3.369,19 €, arrêté au 17 janvier 2025, loyer du mois de janvier 2025 non inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 20 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025, la SCI FONCIERE RU 01/2014 a fait assigner Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties ;

— subsidiairement, le prononcé de la résiliation du contrat de location susvisé ;

— l’ évacuation de Madame [N] [E] et de Monsieur [H] [E], ainsi que de tout occupation de leur chefs, des locaux dont il est question, et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

— la condamnation solidaire de Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] à lui payer la somme de 5.239,03 € au titre des arriérés de loyers et de charges, clauses pénales et accessoires, tels que détaillée dans le compte locataire versé aux débats daté du 27 mars 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— la condamnation solidaire de Madame [N] [E] et de Monsieur [H] [E] à lui payer la somme de 1.073,92 € à titre d’indemnité d’occupation, cette somme étant équivalente au loyer et avances sur charges antérieurement exigibles (764,92 € au titre du loyer du logement + la provision sur charges à hauteur de 309 €), et ce, jusqu’au jour où Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] auront quitté les lieux, étant précisé que l’indemnité devra être précisée comme étant due pour le mois entier si celui-ci est entamé ;

— la condamnation solidaire de Madame [N] [E] et de Monsieur [H] [E] à lui payer une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation solidaire de Madame [N] [E] et de Monsieur [H] [E] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du Département du Bas-Rhin le 7 avril 2025.

A l’audience du 17 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SCI FONCIERE RU 01/2014, représentée par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son assignation.

Elle sollicite l’autorisation de produire un état réactualisé de sa dette en cours de délibéré et indique s’opposer aux demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitées par Madame [N] [E].

Madame [N] [E], représentée par son conseil, reprend les prétentions et moyens développés dans ses conclusions du 14 novembre 2025.

Elle sollicite ainsi :

— le débouté des demandes de la SCI FONCIERE RU 01/2014, y compris celle au titre des dépens et de la demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— l’octroi à son profit ainsi qu’au profit de Monsieur [H] [E] de délais de paiement sur 36 mois ;

— la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais accordés.

Au soutien de ses demandes, elle expose que le couple a recontré des difficultés personnelles et financières importantes ; que le climat de violence conjugale l’a plongée dans un état dépressif persistant et qu’elle est actuellement en arrêt maladie et avec une baisse de revenus conséquente ; que Monsieur [H] [E] a quitté le logement, la laissant seule avec les deux enfants du couple et sans contribution alors qu’il a des revenus importants ; qu’elle est de bonne foi ; qu’elle est fragilisée et tente de se reconstruire sur le plan psychologique ; qu’il est essentiel qu’elle puisse conserver son logement au moins jusqu’à ce qu’elle soit en mesure soit de reprendre son emploi, soit de trouver un logement moins onéreux et plus adapté à sa situation ; qu’elle a sollicité, dans le cade de la procédure de divorce, que Monsieur [H] [E] prenne intégralement en charge la dette locative relative au logement familial ; qu’elle s’engage à régler, dès le mois de décembre 2025, l’intégralité du loyer courant.

Il a été donné lecture du diagnostic financier et social du 3 juin 2025, déposé au greffe le 4 juin, duquel il résulte que les locataires n’ont pas donné suite au rendez-vous proposé.

Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude de Me [I] [T], Commissaire de Justice à [Localité 9], le 7 avril 2025, Monsieur [H] [E] ne s’est ni présenté ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

La SCI FONCIERE RU 01/2014 a été autorisée à produire un décompte réactualisé en cours de délibéré, et Madame [N] [E] a été autorisée à produire la preuve du versement annoncé en décembre ainsi que la preuve de ses prestations familiales.

La SCI FONCIERE RU 01/2014 a déposé au greffe, le 1er décembre 2025, un décompte arrêté au 24 novembre 2025.

Madame [N] [E] a produit le 6 janvier 2025 une confirmation de virement au titre du paiement de loyer à hauteur de 500 €, virement effectué le 26 décembre 2025. Elle a également produit une attestation de paiement de la CAF concernant les prestations familiales et sociales versées au mois de novembre 2025.

Suite à ces dernières pièces, à la demande du Juge des Contentieux de la Protection, la SCI FONCIERE RU 01/2014 a produit un nouveau décompte actualisé et arrêté au 14 janvier 2026. Une copie de ce décompte a été adressé par le conseil de la demanderesse au conseil de Madame [N] [E].

La SCI FONCIERE RU 01/2014 et Madame [N] [E] étant représentées lors de l’audience, et Monsieur [H] [E] étant absent, bien que régulièrement assigné, le jugement sera réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 janvier 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 7 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 7 avril 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 17 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en page 9 paragraphe II 4), intitulé « résiliation du contrat – clause résolutoire », qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou des charges, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail (page 12, chapitre VI 1 ) que le loyer doit être réglé mensuellement à terme échu, au domicile du bailleur ou de son mandataire, au plus tard le 5 de chaque mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 20 janvier 2025 pour une somme en principal de 3.369,19 € selon relevé de compte arrêté au 5 janvier 2025.

Il ressort du décompte arrêté au 14 janvier 2026 que les sommes dues dont le paiement était demandé par le commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il est ainsi établi que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 20 mars 2025 à 24 heures.

Il sera rappelé que la bonne foi du locataire ne peut être prise en compte pour la mise en oeuvre ou non de la clause résolutoire et que le Juge des Contentieux de la Protection n’a aucun pouvoir d’appréciation quant à l’application de la clause résolutoire : ainsi, si les conditions sont réunies, il ne peut que constater son application.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail du 8 mars 2018 liant la SCI FONCIERE RU 01/2014, d’une part, à Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E], d’autre part, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 14 janvier 2026 que la SCI FONCIERE RU 01/2014 rapporte la preuve que Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] lui doivent, au 14 janvier 2026, la somme de 14.340,56€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de leur dette.

Madame [N] [E] indique que Monsieur [H] [E] a quitté le logement mais qu’il ne participe pas aux dépenses familiales dont au montant du loyer.

Ainsi, tant que le bail était encore en cours et non résilié, il apparaît que Monsieur [H] [E] était encore dans le logement, de sorte qu’en vertu de la clause de solidarité figurant au bail (page 9 chapitre III) ainsi qu’en vertu des dispositions de l’article 220 du Code Civil, ils sont solidairement tenus au paiement de la dette locative ayant pour objet l’entretien du ménage.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, due à compter du 21 mars 2025, telle qu’elle sera développée dans un paragraphe ultérieur, en raison du caractère ménager de la dette, puisque l’épouse, ayant de faibles ressources financières, et l’enfant du couple continuent de résider dans le logement, l’article 220 du Code Civil a vocation à s’appliquer, malgré l’absence de cohabitation du couple, de sorte que Monsieur [H] [E], qui a quitté le domicile, en sera également tenu tant que les époux ne seront pas divorcés ou tant que Madame [N] [E] demeurera dans le logement.

En conséquence, ils seront condamnés solidairement à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2014 la somme de 14.340,56 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 14 janvier 2026, échéance de janvier 2026 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de cette même loi la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [N] [E] souhaite pouvoir bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle souhaite pouvoir rester dans le logement.

La SCI FONCIERE RU 01/2014 s’y oppose.

Pour pouvoir bénéficier de délais de paiement, il faut remplir deux conditions cumulatives : être en mesure de régler la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Or, force est de constater que Madame [N] [E] n’a pas repris le paiement des loyers courants et ce, depuis le mois de septembre 2024, donc nécessairement avant l’audience, seule l’allocation logement étant versée par la Caisse d’Allocations Familiales.

Madame [N] [E] justifie avoir réglé la somme de 500 € le 26 décembre 2025. Cependant, ce montant intervient après l’audience et ne peut donc pas être pris en considération pour l’application des dispositions de l’article 24 précitées. En outre, il sera relevé que la somme de 500 € versée ne correpond même pas à la totalité du loyer résiduel dû ; en effet, la mensualité correspondant aux loyer et charges est de 1.124,81€ et l’allocation logement est de 301 €, de sorte que le loyer résiduel dont devait s’acquitter la locataire est de 823,81 €.

De plus, la situation financière de Madame [N] [E] ne lui permet pas de régler à la fois le loyer résiduel et d’apurer le solde de la dette, celle-ci étant en arrêt maladie et ne percevant que des revenus de l’ordre de 500 € par mois, outre des prestations familiales et sociales de 621,69 € et une allocation logement de 301€ par mois et ayant deux enfants, dont un majeur, à charge.

Madame [N] [E] ne remplit ainsi pas les deux conditions susvisées et il ne sera pas fait droit ni à la demande de délais de paiement, ni à la demande de suspension de la clause résolutoire.

Elle sera dès lors déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur l’expulsion

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant la SCI FONCIERE RU 01/2014, d’une part, et Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E], d’autre part, à compter du 21 mars 2025.

Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, leur expulsion sera en conséquence ordonnée.

Les locataires devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour eux de le faire, ils pourront être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

La procédure d’expulsion légalement existante et la possibilité de recourir à l’usage de la force publique le cas échéant, suffisent à garantir l’effectivité de la décision d’expulsion et il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’ indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour leur maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas sérieusement contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 21 mars 2025, date de résiliation du bail, à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

En vertu des motifs développés précédemment, dans le paragraphe relatif au montant de l’arriéré locatif, la condamnation au paiement de cette indemnité d’occupation sera solidaire.

Par conséquent, Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] seront condamnés solidairement au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 15 janvier 2026 (loyer du mois de janvier 2026 non inclus), payable au prorata temporis de l’occupation et révisable et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner solidairement Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E], qui succombent, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 20 janvier 2025.

L’équité ne justifie pas la condamnation de Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SCI FONCIERE RU 01/2014 à l’encontre de Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail signé le 8 mars 2018 entre la SCI FONCIERE RU 01/2014, d’une part, et Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] 67100 Strasbourg (bâtiment A, étage 1, porte A11), sont réunies à la date du 21 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DÉBOUTE Madame [N] [E] de sa demande de délais de paiement et de sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] à la SCI FONCIERE RU 01/2014 à compter du 21 mars 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sous réserve du décompte de charges, avec indexation, selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2014 la somme de 14.340,56 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 14 janvier 2026, échéance de janvier 2026 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2014 l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 15 janvier 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail ;

DÉBOUTE la SCI FONCIERE RU 01/2014 de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 janvier 2025 ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS