MINUTE 25/

DOSSIER N° RG 25/00047 – N° Portalis 46CZ-W-B7J-SX7

NATURE DE L’AFFAIRE : 35G

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT- GAUDENS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Août 2025

Notifié RPVA le

Le

Grosse à M^e MOUNIELOU

CCC à

Me [P]

SELAS EGIDE

DEMANDERESSE (RG 25/47 et 25/57)

Mme [M] [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Etienne MOUNIELOU, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

RG 25/47

S.A.R.L. SOCAB SOCIÉTÉ COMMINGEOISE D’ADMINISTRATION DE BIE NS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

RG 25/57

S.E.L.A.S. EGIDE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 06 Août 2025

PRÉSIDENT : […] […], Président

GREFFIER : […] […],

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : […] […], Président

GREFFIER : […] […],

Prononcée par mise à disposition au greffe,

*

EXPOSÉ DU LITIGE

[M] [X] est copropriétaire d’un bien au sein de la résidence [5] située à [Localité 6] et est présidente du conseil syndical de cette résidence. Cette dernière a pour syndic la SARL Socab (Société commingeoise d’administration de biens) depuis une assemblée générale des copropriétaires en date du 09 juillet 2022.

Se plaignant de plusieurs carences qu’elle impute au syndic et liées au non-paiement depuis plusieurs mois de l’entreprise chargée de l’entretien de la copropriété, au défaut de rédaction et de diffusion du compte-rendu de l’assemblée générale tenue en juin 2024, à l’absence d’appel de fonds pour le premier et le second trimestre 2025 et au non renouvellement de l’assurance incendie, [M] [X] a mis en demeure en vain, la SARL Socab par courrier recommandé avec demande d’avis de réception signé le 22 mai 2025 :

— d’informer exactement le conseil syndical de la situation ;

— de restituer l’ensemble des éléments et des fonds propres à assurer le fonctionnement de la copropriété ;

— de proposer toute solution utile et rapide à la résolution de l’ensemble des problématiques.

Aux termes d’un jugement en date du 23 juin 2025, le tribunal de commerce de Toulouse a placé la SARL Socab en liquidation judiciaire.

PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, [M] [X] a fait assigner la SARL Socab devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens afin d’obtenir la désignation d’un administrateur provisoire avec une mission détaillée. Cette instance a été enregistrée au répertoire général sous le n° RG 25 / 00047.

Aux termes d’un acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, [M] [X] a fait assigner la Selas Egide ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL Socab pour que la décision à intervenir soit déclarée commune et opposable à la Selas Egide et que sa créance soit admise à titre privilégié au passif de la SARL Socab. Cette instance a été enregistrée au répertoire général sous le n° RG 25 / 00057.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 06 août 2025, [M] [X] a demandé de joindre l’instance enregistrée au répertoire général sous le n° RG 25 / 00057 à celle enregistrée sous le n° RG 25 / 00047. Elle a également maintenu les demandes contenues dans les assignations en justice, à savoir :

— juger que la SARL Socab est empêchée à l’égard de la résidence [5] ;

— ordonner la désignation d’un administrateur provisoire pour une durée qu’il fixera et pour une mission habituelle en la matière et qu’elle a détaillée ;

— condamner la SARL Socab aux dépens ;

— condamner la SARL Socab au paiement de la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— juger que la décision à intervenir soit déclarée commune et opposable à la Selas Egide sans tierce opposition ultérieure ;

— juge qu’elle puisse si elle le souhaite faire valoir ses arguments ;

— ordonner la jonction avec la procédure enregistrée sous le n° RG 22 / 00595 opposant [M] [X] ès qualités de présidente du conseil syndical de la résidence Astoria et en son nom personnel à la SARL Socab ;

— juger que son entière créance devra être admise à titre privilégié au passif de la SARL Socab.

[M] [X] a soutenu à l’appui de ses prétentions que :

— la SARL Socab a perdu sa garantie financière le 31 décembre 2024 et n’a pas régularisé sa situation ;

— cet empêchement rend le syndic inapte à exercer ses fonctions et oblige à assurer la continuité de la gestion de la copropriété en saisissant la justice ;

— il y a urgence en l’espèce au regard de la nécessité de renouveler l’assurance incendie et de l’impossibilité et de payer les prestations essentielles.

— -------------

A l’audience du 06 août 2025, la SARL Socab et la SELAS Egide n’ont pas comparu, bien qu’elles aient été régulièrement assignées en justice.

— -------------

A l’issue de l’audience, le président a fait savoir que la décision était mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIVATION

1) sur la demande de jonctions d’instances

Selon l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

L’article 368 du code précité dispose que, les décisions de jonction ou disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire.

— sur la jonction entre l’instance enregistrée au répertoire général sous le n° RG 25 / 00057 et celle enregistrée sous le n° RG 25 / 00047

En l’espèce, il convient d’ordonner la jonction entre l’instance enregistrée au répertoire général sous le n° RG 25 / 00057 à celle enregistrée sous le n° RG 25 / 00047, au regard du fait qu’elles concernent les mêmes parties dont la SARL Socab qui a été placée en liquidation judiciaire le 23 juin 2025 et ne peut plus exercer ses droits et actions que par le biais de son liquidateur la Selas Egide.

— sur la jonction entre les instances enregistrée au répertoire général sous le n° RG 25 / 00057 à celle enregistrée sous le n° RG 22 / 00595

[M] [X] a demandé dans l’assignation en justice qu’elle a fait délivrer le 17 juillet 2025 à la Selas Egide d’ordonner la jonction de l’instance avec la procédure enregistrée sous le n° RG 22 / 00595 opposant [M] [X] ès qualités de présidente du conseil syndical de la résidence [5] et en son nom personnel à la SARL Socab.

Toutefois, aucun élément ne permet de savoir à quoi correspond cette instance enregistrée sous le n° RG 22 / 00595. Il est donc impossible de conclure qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de procéder à leur jonction. La demande de jonction formulée à ce titre, ne peut donc qu’être rejetée.

2) sur la nature de l’ordonnance

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, la présente ordonnance sera réputée contradictoire au regard du fait que les assignations en justice ont été régulièrement délivrées et qu’un délai de 15 jours s’est écoulé entre la date de leur délivrance et le 06 août 2025 correspondant à la date d’audience de plaidoirie du litige.

3) sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire

Selon l’article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété.

L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur ad hoc, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.

Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours.

Il résulte de l’application jurisprudentielle de cet article, que la carence du syndic renvoie à une mauvaise exécution de la mission qui lui incombe laquelle risque d’avoir des conséquences dommageables pour la copropriété, justifiant alors le recours à un administrateur provisoire chargé de rétablir le bon fonctionnement du syndicat. C’est un état de fait d’où il ressort que le syndic ne remplit pas sa mission comme il devrait le faire, qu’elle soit totale ou partielle, traduisant une négligence manifeste et patente dans l’accomplissement de sa mission.

En l’espèce, il est établi que la SARL Socab est le syndic de la copropriété résidence [5] depuis une assemblée générale des copropriétaires en date du 09 juillet 2022. Les pièces produites démontrent que le 27 décembre 2024, ce syndic a effectué un chèque d’un montant de 3629,52 € pour payer la cotisation semestrielle du 1er janvier au 30 juin 2025 et afférente à l’assurance multirisque immeuble de la copropriété.

En revanche, aucun élément ne vient établir que le syndic a réalisé des démarches en vue de payer la cotisation semestrielle du 1er juillet 2025 au 31 décembre 2025. [M] [X] a d’ailleurs indiqué sans être contestée, qu’aucun appel de fonds n’a été adressé aux copropriétaires de la résidence au titre du premier et du second trimestre 2025 et que le compte-rendu de l’assemblée générale du mois de juin 2024 n’a pas été dressé ni diffusé.

Il n’est pas non plus contesté que l’entreprise qui continue à assurer l’entretien de la copropriété n’a pas été payée depuis le mois d’octobre 2024. La demanderesse à l’instance justifie par ailleurs, que la garantie financière délivrée par la société Galian-SMABTP à la SARL Socab au titre de son activité de syndic de copropriété, a cessé le 31 décembre 2024.

Face à l’ensemble de ces éléments, [M] [X] qui est copropriétaire dans la résidence, justifie avoir adressé un courrier recommandé avec demande d’avis de réception signé le 22 mai 2025 à la SARL Socab afin de la mettre en demeure de lui communiquer plusieurs informations, mais aucune réponse ne lui a été apportée.

Dans ces conditions et au regard du fait que le syndic a été placé en liquidation judiciaire, il s’en déduit que celui-ci est désormais empêché au sens de l’article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et que ses carences répétées, justifient de désigner en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété résidence [5], la SELARL [J] [P] et Associés, administrateur judiciaire et dont la mission prévue pour une durée de 6 mois sera définie dans le dispositif de la présente ordonnance.

Il y a lieu enfin, de déclarer la présente ordonnance de référé commune et opposable à la Selas Egide ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Socab.

4) sur les dépens

Enfin, au regard des circonstances de la cause, il y a lieu de laisser à chacune des parties les dépens qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

Nous, président du tribunal judiciaire, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et exécutoire par provision ;

Ordonnons la jonction de l’ instance enregistrée sous le numéro de RG 25 / 00057 à l’instance enregistrée sous le numéro de RG 25 / 00047 ;

Déboutons [M] [X] de sa demande tendant à ordonner la jonction de l’ instance enregistrée sous le numéro de RG 25 / 00057 à l’instance enregistrée sous le numéro de RG 22 / 00595 ;

Désignons pour une durée de 6 mois en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété résidence [5] située à [Localité 6], la SELARL [J] [P] et Associés, prise en la personne de [J] [P], administrateur judiciaire [Adresse 1] ;

Disons que l’administrateur provisoire aura pour mission de :

— organiser une assemblée générale des copropriétaires dans un délai de 3 mois ;

— élaborer l’ordre du jour et veiller à l’envoi des convocations dans les délais légaux ;

— présider l’assemblée générale ou veiller à son bon déroulement ;

— gérer les affaires courantes et urgentes de la copropriété en faisant notamment les appels de fonds nécessaires auprès des copropriétaires ;

— représenter le syndicat des copropriétaires vis-à-vis des tiers ;

— prendre les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des intérêts collectifs ;

— dresser ou vérifier les comptes de la copropriété si ceux-ci sont absents ou contestés ;

— assurer la mise à jour de la comptabilité conformément aux dispositions légales applicables ;

— reconstituer le carnet d’entretien, de diagnostic technique global (DTG) ou tout autre document obligatoire ;

— mettre à jour la liste des copropriétaires, règlements, tantièmes et procès-verbaux ;

— solliciter des devis, préparer des contrats types qui seraient utiles ;

— proposer à l’assemblée générale un ou plusieurs candidats au mandat de syndic ;

— engager le cas échéant, des actions judiciaires urgentes ou conservatoires au nom du syndicat ;

— régulariser les démarches auprès des assurances ou des administrations ;

— fournir à la juridiction et aux copropriétaires un rapport sur la mission accomplie ;

Fixons à la somme de 3000 € la provision à valoir sur les honoraires de l’administrateur provisoire et à verser directement entre ses mains, laquelle sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la copropriété ou à défaut, avancée par [M] [X] ;

Disons qu’il pourra être pourvu au remplacement de l’administrateur ad hoc provisoire par le président du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens statuant sur simple requête et qui sera chargé du suivi de la mesure ;

Disons que l’administrateur provisoire devra rendre compte de sa mission dans un rapport déposé au greffe du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens ;

Déclarons commune et opposable à la Selas Egide ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Socab (Société commingeoise d’administration de biens) la présente ordonnance de référé ;

Laisse à chacune des parties les dépens qu’elle a exposés.

Le Greffier, Le Président,