TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e CHARDIGNY

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e MIMOUN

■

Charges de copropriété

N° RG 23/02474 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZB3E

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société REFLET IMMOBILIER, SAS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Maître Sophie CHARDIGNY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2154

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [Z] et Madame [B] [N] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentés par Maître Dan MIMOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0053, avocat postulant et par Maître [H] [N]

avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0436

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/02474 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZB3E

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE , Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 19 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 7 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

***

M. [I] [Z] et Mme [B] [N] épouse [Z] sont propriétaires indivis des lots 3 et 14 dans l’immeuble sis [Adresse 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée du 10 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires les a mis en demeure de régler la somme de 8.895,92 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété arrêtés au 9 novembre 2022.

Soutenant que sa mise en demeure était restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner devant le tribunal de céans par acte du 20 février 2023 aux fins essentielles d’obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 12.065,25 euros au titre des charges arrêtées au 26 janvier 2023.

Aux termes de ses conclusions reconventionnelles récapitulatives n°3 notifiées par voie électronique le 13 juin 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, de l’article 514 du code de procédure civile et de l’article 1231-6 du code civil, de :

« -Dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son Syndic, la SAS Reflet Immobilier ;

— Condamner solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [B] [N] épouse [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes suivantes :

● 1.229,83 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions ;

● 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— Condamner in solidum Monsieur [C] [Z] et Madame [B] [N] épouse [Z] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner in solidum Monsieur [C] [Z] et Madame [B] [N] épouse [Z] aux entiers dépens et autoriser M^e Sophie Chardigny à recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC »

Par conclusions en défense et récapitulatives n°4 notifiées par voie électronique le 30 août 2024, M. et Mme [Z] (ci-après « les époux [Z] ») sollicitent du tribunal, au visa de l’article 1231-6 al. 3 du code civil, de :

« – JUGER que les époux [Z] ont procédé au règlement de l’intégralité de leur dette au titre des charges de copropriété ;

— JUGER que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué au titre des dommages et intérêts ni de la mauvaise foi des époux [Z] ;

En conséquence,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

En tout état de cause,

— JUGER n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— JUGER n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 11 septembre 2024. Elle a été plaidée à l’audience du 19 mars 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/02474 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZB3E

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « dire », « juger » et de « dire et juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

*

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux arrêtés au 4 juin 2024 pour un montant total de 1.229,83 euros.

Il fait valoir qu’à la date de l’assignation, la créance s’élevait à 12.064,25 euros puis suite à divers règlements à 8.964,30 euros au 5 octobre 2023 puis à 7.977,26 euros au 9 janvier 2024

et enfin, à 1.229,83 euros au 4 juin 2024.

Il soutient que si les causes de l’assignation ont été réglées, la dette de charges des époux [Z] n’est pas soldée par effet de l’actualisation. En outre, les sommes réglées en exécution forcée suite au jugement du 2 février 2023 ne figurent pas sur le décompte puisque le décompte produit concerne les charges échues à compter du 1er janvier 2022.

Il observe en outre que le lot n°3 mis en location a été sous-loué moyennant un loyer de 3.400 euros HT et que tant le locataire que le sous-locataire sont tenus de régler leurs charges à leurs bailleurs.

En réponse, les époux [Z] font valoir qu’ils ont réglé l’intégralité de leur dette en procédant à des virements les 5 juillet et 29 juillet 2024 de 2.000 euros chacun puis un virement de 135,82 euros le 28 août 2024.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que les époux [Z] sont propriétaires indivis des lots n°3 et 14 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juin 2021, 27 avril 2022, 19 avril 2023 et 23 avril 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant des assemblées de 2021 et 2022;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance arrêté au 4 juin 2024.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires était bien établie à hauteur de la somme de 1.229,83 euros au 4 juin 2024, qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur.

Cependant, il ressort du document de situation comptable arrêté au 29 juillet 2024 ainsi que de la preuve de virement d’un montant de 135,82 euros que les époux [Z] réglé l’intégralité de leur dette ce que ne conteste pas le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement, cette dernière ayant été réglée en intégralité au 29 juillet 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 3.000 euros de dommages et intérêts à l’encontre des époux [Z] en faisant valoir que :

ccntrairement à leurs allégations, ces derniers disposent de revenus suffisants et ne démontrent pas avoir des difficultés financières dès lors que leur lot n°3 est loué 1.000 euros par mois et sous-loué 3.400 euros par mois ;un fonds de solidarité a dû être crée pour faire face au non-paiement des charges ;les époux [Z] ont été condamnés à deux reprises, le 6 avril 2018 au paiement de la somme de 13.077,66 euros et le 2 février 2022 au paiement de la somme de 22.226,19 euros au titre d’arriérés de charges.ils n’ont pas respecté les délais de paiement accordés par le tribunal de sorte qu’il a été contraint de procéder au recouvrement forcé ;En réponse, les défendeurs concluent au rejet en soutenant que :

ils ont réglé leurs charges au titre de l’année 2023 mais également celles dues en vertu du jugement du 2 février 2022 ;le syndicat des copropriétaires ne démontre aucun préjudice ni du quantum de sa demande ;la création du fonds de solidarité évoqué par le syndicat des copropriétaires ne résulte pas de leur carence mais de celle d’autres copropriétaires ;les travaux de rénovations lourds qui doivent être mis en œuvre par la copropriété la rendent éligible à une subvention de l’Anah et de la ville de [Localité 8] de sorte que le syndicat des copropriétaires dispose d’autres revenus ;ils n’ont pas fait preuve de mauvaise foi, leurs précédentes condamnations résultent de deux chèques sans provision de leur locataire et de difficultés financières ;ils ne perçoivent aucune contrepartie de la sous-location dont le loyer est versé à leur locataire.Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats des jugements rendus le 6 avril 2018 et 2 février 2022 condamnant les époux [Z] au paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que les époux [Z] n’ont pas respecté les délais accordés par le tribunal dans son jugement en 2022. En outre, il ressort du décompte que s’ils s’efforcent d’apurer leur dette, ils règlent de manière très irrégulière leurs charges de copropriété. De plus, bien que le fonds de solidarité n’ait pas été créée uniquement pour pallier leur carence, le montant de leur dette au moment de l’assignation constitue une proportion conséquente du budget de la copropriété, ce qu’ils ne pouvaient ignorer. Dès lors, ces manquements répétés des époux [Z] à leur obligation, à l’égard du syndicat des copropriétaires, de régler leurs charges de copropriété traduisent leur mauvaise foi et constituent une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

Ils seront en conséquence condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [Z] partie perdante à la présente instance, doivent être condamnés in solidum aux dépens dont distraction au profit de Maître Sophie Chardigny conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/02474 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZB3E

Tenus aux dépens, ils seront enfin, condamnés in solidum à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice de sa demande en paiement au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 29 juillet 2024 à l’encontre de M. [I] [Z] et de Mme [B] [N] épouse [Z] ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [Z] et de Mme [B] [N] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 500 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [Z] et de Mme [B] [N] épouse [Z] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sophie Chardigny conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [Z] et de Mme [B] [N] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 07 Mai 2025.

La Greffière La Présidente