TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. JMB IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien GARNIER

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00735 – N° Portalis 352J-W-B7I-C67VC

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 24 juillet 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE sise [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1473

DÉFENDERESSE

S.C.I. JMB IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M. [Y] [N], gérant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2025 par Karine METAYER, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 24 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00735 – N° Portalis 352J-W-B7I-C67VC

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JMB IMMOBILIER est propriétaire du lot n°002 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré AN [Cadastre 1] SEC BJ n°[Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété représentant 43/1000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE DROITE en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3 822,99 euros au titre des charges de copropriété arrêté au 29 octobre 2024 ;1 260 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par la SCI JMB IMMOBILIER (43/1000ème).

A l’audience du 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [Y] [N], gérant de la SCI JMB IMMOBILIER, comparait en personne et reconnait la créance. Il expose que le bien objet du présent litige constitue un local commercial, en l’espèce un restaurant. Il souligne qu’il a connu des difficultés financières le contraignant à mettre en vente un pas de porte contigu à ce local. Il déclare qu’une promesse de vente a été signée le 1er mai 2025 pour la somme de 50 000 euros.

Il sollicite des délais de paiement et propose de verser des échéances à hauteur de 1 000 euros.

La décision a été mise en délibéré le 24 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

En dépit de la note en délibéré autorisée, les parties n’ont pas transmis au tribunal l’extrait KBIS de la SCI JMB IMMOBILIER, les justificatifs de la cession et les éventuels règlements en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 002, indiquant la répartition des tantièmes (43/1000èmes), la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété et la qualité de copropriétaire de la SCI JMB IMMOBILIER ;les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 29 octobre 2024 ;l’historique du compte du 1er janvier 2023 au 29 octobre 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 3 822,99 euros ; les procès-verbaux des assemblées générales des 30 mai 2023 et du 12 juin 2024;les attestations de non recours ; deux mises en demeure de payer la somme de 923 euros, 1 495, 06 euros non datées, et sans justificatifs d’envoi et de réception ;une sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023 valant mise en demeure sur la somme de 2 192,15 euros ; le contrat de syndic ; les factures de frais de gestion.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3 822,99 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 29 octobre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 3 822,99 euros.

La SMC JMB IMMOBILIER, représentée par son gérant Monsieur [Y] [N] reconnait la créance à l’audience.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 28 décembre 2023 valant mise en demeure, à hauteur de 2 192,15 euros, et à compter de l’assignation du 12 décembre 2024 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1 260 euros.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

Il est par ailleurs constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’ensuit que la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI JMB IMMOBILIER présente, de manière récurrente depuis plus de 2,5 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, ce qui apparaît à la lecture des décisions d’assemblée générale comme la nécessité de reporter des travaux ou l’instauration d’un appel de fonds pour pallier les impayés.

En ces conditions, la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En vertu de l’article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.

En l’espèce, la SCI JMB IMMOBILEIR déclare une situation financière difficile et une vente à venir avec des liquidités à venir de 50 000 euros. Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

CONDAMNE la SCI JMB IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société FONCIA PARIS RIVE DROITE :

— la somme de 3 822,99 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2023 au 29 octobre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 28 décembre 2023 valant mise en demeure, à hauteur de 2 192,15 euros, et à compter de l’assignation du 12 décembre 2024 pour le surplus.

— la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

AUTORISE la SCI JMB IMMOBILIER à s’acquitter des sommes susvisées en 5 mensualités de 1 000 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE la SCI JMB IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société FONCIA PARIS RIVE DROITE, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI JMB IMMOBILIER aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2025 par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente.