TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

62 rue Franklin

93100 MONTREUIL

Téléphone : 01 48 58 82 53

@ : civil.tprx-montreuil-sous-bois@justice.fr

N° RG 24/02520 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HWU

Minute : 25/

S.A. RIVP, REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris

C/

Madame [G] [P]

Monsieur [X] [P]

Copie exécutoire délivrée à :

M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [X] [P]

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 07 Février 2025

Ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 07 février 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier audiencier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. RIVP, REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART,

DÉFENDEUR :

Madame [G] [P]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [P]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 13 mars 2018, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a donné à bail à Monsieur [X] [P] et Madame [G] [P], un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) situé au [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a fait signifier à Monsieur [X] [P] et Madame [G] [P], par acte d’huissier en date du 28 août 2024, un commandement de payer la somme de 3.036,65 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 23 août 2024, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier en date du 4 novembre 2024, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a fait assigner en référé Monsieur [X] [P] et Madame [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, relatives au paiement des loyers et charges, et en conséquence, résilier le bail,ordonner la libération des lieux, et celle de tous les occupants de leur chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance des requérants et ce, dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, à peine d’y être contraint par expulsion réalisée, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,condamner Monsieur [X] [P] et Madame [G] [P] solidairement à lui payer les sommes suivantes :4.851,70 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 29 octobre 2024, avec intérêts au taux légal,les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l’assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l’audience,une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2025.

La SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, régulièrement représentée, actualise sa créance à la somme de 3.689,57 euros, échéance du janvier 2025 comprise, selon décompte en date du 2 janvier 2025.

Monsieur [X] [P] comparait et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant.

Madame [G] [P], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 5 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS justifie avoir saisi la CCAPEX le 2 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 13 mars 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 août 2024, pour la somme en principal de 3.036,65 euros. Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s’exposent à une procédure judiciaire de résiliation de leur bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 octobre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 13 mars 2018 à compter du 29 octobre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [X] [P] et Madame [G] [P] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [P] et Madame [G] [P] lui doivent la somme de 3.689,57 euros, à la date du 2 janvier 2025, loyer de janvier 2025 inclus.

Monsieur [X] [P] et Madame [G] [P] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 3.689,57 euros.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [X] [P] déclare qu’il travaille dans un hôtel et perçoit 1.700 euros de salaire mensuel. Madame [G] [P] travaille également et perçoit 1.000 euros de revenus par mois. Ils ont trois enfants à charge. Monsieur [X] [P] sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments et du montant de la dette, Monsieur [X] [P] et Madame [G] [P] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, et justifiera la condamnation de Monsieur [X] [P] et Madame [G] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [P] et Madame [G] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laurence HAIAT, vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe en premier ressort réputée contradictoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant au bail conclu le 13 mars 2018, entre la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS et Monsieur [X] [P] et Madame [G] [P]concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 29 octobre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [P] et Madame [G] [P] à verser à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS la somme de 3.689,57 euros (décompte arrêté au 2 janvier 2025 incluant la mensualité de décembre 2023) ;

AUTORISONS Monsieur [X] [P] et Madame [G] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [X] [P] et Madame [G] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [X] [P] et Madame [G] [P] soient condamnés à verser à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS ou à son mandataire ;

DISONS n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [P] et Madame [G] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection