N° 25/

JUGEMENT DU

31 Juillet 2025

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N° RG 23/00771 – N° Portalis DBYD-W-B7H-DI3Q

[Z] [O], [P] [H]

C/

S.A.S. VACANTEL

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Madame GEFFROY Marie-Laurence, Vice-Présidente siégeant à Juge unique

assisté(e) de : Madame SELLES BONGARS, Greffier, lors des débats et Madame MARAUX Caroline, Greffier, lors de la mise à disposition

DEBATS à l’audience publique du 03 Février 2025

Jugement CONTRADICTOIRE mis à disposition le 31 Juillet 2025, après prorogation du délibéré initiallement prévu le 05/05/2025, date indiquée à l’issue des débats;

DEMANDEUR :

Madame [Z] [O]

née le 16 Mai 1962 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Olivier SEBAL, avocat au barreau de SAINT-MALO

Monsieur [P] [H]

né le 12 Juin 1957 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Olivier SEBAL, avocat au barreau de SAINT-MALO

DEFENDEUR:

S.A.S. VACANTEL,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Karine POSTOLLEC, avocat au barreau de SAINT-MALO, avocat postulant et M^e Christian Beer, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

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EXPOSE DU LITIGE

La société VACANTEL, affiliée au Groupe [V], exploite des résidences de tourisme notamment à [Localité 6], dans le cadre d’un bail commercial consenti par Monsieur [H] et Madame [O] sur le logement n° A314, de type T3, d’une superficie de 45,41m² et la place de parking extérieure, portant le numéro P59, au sein de la résidence [Adresse 4], dont ils sont propriétaires à [Localité 6].

Le 15 novembre 2017, le bail commercial signé initialement le 15 juin 2006 par le preneur et le 9 octobre 2006 par les bailleurs, a été renouvelé pour une durée de 9 années supplémentaires, soit jusqu’au 1er juin 2027.

Suite aux mesures sanitaires prises par le gouvernement au cours de l’année 2020 dans le cadre de la crise de la COVID-19, une fermeture des résidences de vacances a été décidée dès le 14 mars 2020 pour une durée indéterminée.

La SAS VACANTEL a réglé partiellement les loyers des premier et second trimestres 2020 et n’a pas réglé l’échéance du 4e trimestre dans sa totalité.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 août 2022, Monsieur [H] et Madame [O] ont mis en demeure la société VACANTEL d’avoir à s’acquitter d’une somme de 3 209,26 euros au titre des loyers impayés.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 2 septembre 2022, la SAS VACANTEL a répondu qu’elle se trouvait exonérée des loyers dont elle ne s’est pas acquittée, en application de l’article 5.4 du bail commercial, lequel prévoit que L’article 5.4 du bail prévoit que « De convention expresse entre les parties, le preneur pourra remettre en question le loyer en cas de force majeure interrompant l’activité touristique (tels que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès ou à la circulation des personnes ou des biens, …) ou d’évènements amenant un dysfonctionnement dans l’activité du preneur ».

Les demandeurs n’ayant pas réclamé leur courrier, la société VACANTEL a réitéré son envoi le 4 octobre 2022 ; ce dernier courrier n’a pas été davantage réclamé.

Suivant courrier recommandé avec avis de réception en date du 6 mars 2023, les bailleurs, par l’intermédiaire de leur conseil, ont de nouveau mis en demeure la SAS VACANTEL de régler les échéances dues.

Par courriel en date du 17 mars 2023, la société VACANTEL a réitéré les propos qu’elle avait tenus aux termes de son courrier en date du 2 septembre 2022.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2023, Monsieur [H] et Madame [O] ont fait assigner la SAS VACANTEL devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins d’obtenir la condamnation de la société défenderesse à régler les loyers impayés.

L’affaire a été appelée à l’audience de conférence du 7 juillet 2023 et renvoyée à la mise en état, pour son instruction.

La société défenderesse a constitué avocat.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 21 février 2024, Monsieur [H] et Madame [O] demandent au tribunal de :

— déclarer Monsieur [P] [H] et Madame [Z] [O] recevables et bien fondés en leur demande;

En conséquence,

— condamner la SAS VACANTEL à payer à Monsieur [P] [H] et Madame [Z] [O] la somme de 3 209,26 euros au titre des loyers impayés et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2022 ;

— condamner la même à verser à Monsieur [P] [H] et Madame [Z] [O] une somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [H] et Madame [O] font valoir qu’il est désormais de jurisprudence constante que la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public pendant le Covid ne constitue pas un cas de force majeure permettant au preneur de s’exonérer du paiement des loyers, en application de l’article 5.4 du bail conclu entre les parties. Ils précisent que dans les cas où le bailleur n’est pas responsable de l’impossibilité dans laquelle s’est trouvée le preneur de sous-louer son bien, le locataire n’est pas fondé à se prévaloir de la force majeure.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 avril 2024, la société VACANTEL a demandé au tribunal de :

— débouter Monsieur [H] et Madame [O] de leurs prétentions à l’encontre de la société VACANTEL ;

— exclure l’exécution provisoire de droit ;

— condamner Monsieur [H] et Madame [O] à payer solidairement à la société VACANTEL la somme de 3.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamner Monsieur [H] et Madame [O] en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Karine POSTOLLEC, Avocat au Barreau de Saint-Malo, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la société VACANTEL fait valoir que les demandeurs ne fournissent aucun décompte sérieux des sommes dues. Ils avancent que la jurisprudence produite par les demandeurs n’est pas transposable en l’espèce compte-tenu des stipulations du bail. Elle estime que compte-tenu des stipulations contractuelles, les entraves administratives ou les évènements exceptionnels empêchant la libre circulation des personnes et des biens ou amenant à un dysfonctionnement dans l’activité ont pour effet de la libérer de son obligation de règlement des loyers durant toute la période du trouble de jouissance. Elle précise que les mesures législatives prises du fait de la Covid constituent une entrave administrative rendant impossible l’exécution du contrat conclu entre les parties à l’instance puisqu’elles ont conduit à une fermeture des résidences de tourisme. La société VACANTEL avance plusieurs décisions de jurisprudence affirmant que le confinement et les interdictions de déplacement décidées dans la cadre de la pandémie de COVID constituent une entrave administrative ou un événement exceptionnel, que l’impossibilité de louer qui en découle est susceptible de constituer un cas de force majeure ou d’évènements exceptionnels ou que compte tenu des stipulations contractuelles des baux et du cas de force majeure constitué par la crise sanitaire liée à la Covid à l’origine de l’impossibilité d’exploiter la résidence de tourisme, le preneur n’est pas tenue au paiement des loyers sur ces périodes. Elle fait valoir qu’aux termes d’une jurisprudence abondante, les dispositions de l’article 5.4 prévoyant la suspension du loyer ont vocation à s’appliquer en ce qui concerne la pandémie de la Covid, dès lors que celle-ci revêt les caractères d’un « évènement exceptionnel » causant un « dysfonctionnement dans l’activité » du preneur. Elle ajoute que compte-tenu des mesures gouvernementales et législatives prises dans le cadre de a crise du COVID, l’obligation de payer le loyer qui incombe à la société Vacantel a été temporairement privée de cause, que la société Vacantel peut réviser le contrat à hauteur de son exécution réelle et ainsi suspendre le paiement des loyers au cours de la période litigieuse sur le fondement de l’article 1223 du Code civil, que les dispositions gouvernementales ont constituées des entraves administratives, au sens du contrat de bail et que la doctrine est unanime sur la possibilité de ne pas payer le loyer pour un local inutilisable.

La société VACANTEL estime que la jurisprudence de la Cour de cassation sur le règlement des loyers commerciaux pendant la période COVID n’est pas transposable en l’espèce dans la mesure où le droit commun se heurte à la commune intention des parties que constitue le bail.

En application de l’article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.

La clôture de la procédure a été prononcée le 14 juin 2024, et l’affaire renvoyée pour être plaidée à l’audience du 3 février 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré, et prononcée par mise à disposition au greffe le 5 mai 2025, prorogé au 31 juillet 2025 en raison de l’arrêt de travail du magistrat.

MOTIFS

— Sur le principe du paiement des loyers de l’année 2020

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. ».

Aux termes de l’article 1118 du code civil, « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. ».

Il sera rappelé que par application de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid 19, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national. En application de l’article 3, I, 2, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid -19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu’au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l’exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité. Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis. Les résidences touristiques ont été concernées aussi par les décrets suivants (décret 2020-548 du 11 mai 2020) qui ont, entre autres, interdit leur accès jusqu’au 2 juin 2020.

En l’espèce, la société VACANTEL refuse de régler une partie des loyers des premier et second trimestres 2020 ainsi que la totalité de l’échéance du 4ème trimestre au motif qu’elle serait exonérée des loyers dont elle ne s’est pas acquittée, en application de l’article 5.4 du bail commercial, lequel prévoit que « De convention expresse entre les parties, le preneur pourra remettre en question le loyer en cas de force majeure interrompant l’activité touristique (tels que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès ou à la circulation des personnes ou des biens, …) ou d’évènements amenant un dysfonctionnement dans l’activité du preneur ».

Pour autant, cette disposition contractuelle ne saurait en l’espèce dispenser la société preneuse de son obligation de payer le loyer dans la mesure où :

— d’une part, il n’y a eu ni perte de la chose louée, ni inexécution par les bailleurs de leur obligation de délivrance de la chose louée. En effet, les demandeurs n’ont pas cessé de mettre à disposition de la société VACANTEL le bien loué, celle-ci n’ayant pu à son tour les mettre en location en raison des restrictions résultant de la crise COVID. L’effet de la mesure générale et temporaire imposée par les textes sus-cités, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil ;

— d’autre part, la société preneuse ne démontre pas les éléments constitutifs de la force majeure et en quoi elle aurait été dans l’impossibilité de s’exécuter. L’obligation de la société VACANTEL est de payer le loyer en contrepartie du bien mis à sa disposition. Constitue un cas de force majeure un événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat, extérieur et irrésistible dans son exécution, l’irrésistibilité n’étant pas caractérisée si l’exécution est seulement rendue plus difficile ou onéreuse. Or, l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur. Elle n’est, par nature, pas impossible. Elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse. Il est admis dès lors que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. Il convient d’ajouter que, si la société preneuse fait état d’une baisse de son chiffre

d’affaires, elle ne rapporte pas la preuve de difficultés de trésorerie rendant impossible tout règlement de ses loyers et charges. Il en résulte que les conditions de la force majeure ne sont pas remplies en l’espèce.

Monsieur [H] et Madame [O] n’ayant commis aucun manquement, dès lors que la fermeture des lieux n’est pas de leur fait, l’inexécution ne peut pas davantage trouver application en l’espèce.

L’absence de cause ou la fausse cause ne peuvent être invoqués dans la mesure où le logement objet du bail a bien été fourni par les demandeurs qui n’ont aucunement failli à leur obligation de délivrance contrairement à ce que la société défenderesse allègue.

La mise en œuvre de l’article 1195 du Code civil permettant d’invoquer le régime de l’imprévision n’est pas davantage pertinente en l’espèce dès lors qu’elle suppose que le débiteur continue à exécuter ses obligations durant la phase de renégociation qu’il impose. Or en l’espèce, la société défenderesse a cessé de régler ses loyers sans faire part d’une volonté de renégociation.

Quant à la jurisprudence de la chambre commerciale en date du 18 janvier 2023 produite par la société défenderesse au soutien de ses demandes, elle n’est pas pertinente dans la mesure où la situation est relative à la restitution d’acomptes perçues par une société de la part de clients, alors qu’elle ne se trouvait plus en possibilité de satisfaire aux réservations effectuées.

Il en résulte que l’impossibilité alléguée d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus Covid 19, ne peut exonérer le preneur du paiement des loyers échus pendant l’année 2020 sur le fondement de la clause de suspension des loyers pour force majeure.

— Sur le quantum des loyers dus au titre de l’année 2020

Monsieur [P] [H] et Madame [Z] [O] solliciteent la condamnation de la société VACANTEL à régler la somme de 3.209,26 euros au titre des loyers impayés et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2022.

Aux termes d’un tableau figurant dans ses dernières écritures, la société VACANTEL fait état d’un loyer annuel de 7.420,47 euros TTC, qui n’est pas contesté par Monsieur [H] et Madame [O].

Ce même tableau fait état des différents paiements opérés par la société VACANTEL au titre de ses loyers notamment pour l’année 2020.

Dans un courrier en date du 26 août 2022 à destination de la société VACANTEL, les demandeurs joignent un tableau faisant état des sommes dues.

Il résulte des deux documents qu’ont été réglés par la société VACANTEL :

—  1.855,12 euros au titre de l’échéance du 3e trimestre ;

—  567,69 euros au titre de l’échéance du 2e trimestre ;

—  1.480,04 euros au titre de l’échéance du 1er trimestre.

Compte-tenu du montant du loyer tel qu’il est communiqué par la société VACANTEL, la somme restant due est de 7 420,47 – (1 855,12+567,69+1 480,04) soit 3 517,62 euros.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de condamnation de Monsieur [H] et Madame [O] au paiement de la somme de 3.209,26 euros au titre des loyers impayés.

En conséquence, la société VACANTEL sera condamnée à régler à Monsieur [H] et Madame [O] la somme de 3.209,26 euros au titre des loyers impayés et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2022, compte-tenu de la mise en demeure qui lui a été adressée le 26 août 2022.

— Sur les autres demandes

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société VACANTEL, partie succombant, sera condamnée aux entiers dépens.

*Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société VACANTEL, partie succombant, sera condamnée à régler à Monsieur [H] et Madame [O] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

*Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dans sa version applicable au litige prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifiant que le principe de l’exécution provisoire soit écartée, ce principe sera rappelé en fin de dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [H] et Madame [O] bien fondés en leur action en paiement initiée à l’encontre de la SAS VACANTEL,

CONDAMNE la SAS VACANTEL à régler à Monsieur [H] et Madame [O] la somme de 3.209,26 euros au titre des loyers impayés,

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2022,

DEBOUTE la SAS VACANTEL de l’ensemble de ses moyens opposants,

CONDAMNE la SAS VACANTEL aux entiers dépens,

CONDAMNE la SAS VACANTEL à régler à Monsieur [P] [H] et Madame [Z] [O] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [P] [H] et Madame [Z] [O] du surplus de leur demande accessoire,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE