Minute N° 25/00164

29 Juillet 2025

2ème chambre civile

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N° RG 24/00158 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DRUB

Copie exécutoire

le

à

Copie certifiée conforme

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : BURON Annabelle, Juge, juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Saint-Malo

Greffier : BENARD Sandra

Débats à l’audience publique du 10 Juin 2025 ;

Décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR(S) :

Monsieur [E], [A], [I] [Z]

né le 23 Septembre 1980 à [Localité 9]

Madame [G], [L], [N] [V] épouse [Z]

née le 30 Décembre 1985 à [Localité 7]

demeurant ensemble [Adresse 1] – [Localité 3]

Représentés par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocat au barreau de RENNES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [X], [M] [S]

née le 20 Janvier 1999 à [Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 35288-2025-001536 du 24/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST MALO)

Monsieur [U], [C], [P] [B]

né le 23 Juin 1987 à [Localité 9]

demeurant ensemble [Adresse 4] – [Localité 2]

Représentés par Maître Charlotte HUNOT, avocat au barreau de SAINT-MALO

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M. [E] [Z] et Mme [G] [V] épouse [Z] ont donné à bail à M. [U] [B] et Mme [X] [S] un logement à usage d’habitation principale situé [Adresse 4] [Localité 2] par contrat du 8 septembre 2023 pour un loyer mensuel de 900 € outre 12 € à titre de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [E] [Z] et Mme [G] [V] épouse [Z] ont fait signifier le 5 juillet 2024 aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 2 252,20 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, M. [E] [Z] et Mme [G] [V] épouse [Z] ont fait assigner en référé M. [U] [B] et Mme [X] [S] en résiliation du bail les liant (à titre principal, son constat et à titre subsidiaire, son prononcé) et ce, pour défaut de paiement des loyers et provisions sur charges y afférents, expulsion des lieux au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier. M. [E] [Z] et Mme [G] [V] épouse [Z] sollicitent également leur condamnation à leur payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme provisionnelle de 3 213,52 euros au titre de la dette locative arrêtée à fin septembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties pour échanges de leurs pièces et conclusions.

À l’audience du 10 juin 2025, les consorts [Z] représentés par leur conseil s’en réfèrent à leurs dernières écritures actualisant la dette locative à la somme de 4 726,42 euros et s’opposant à tout délai de paiement. Ils modifient leurs demandes initiales y ajoutant une demande d’astreinte assortissant l’expulsion, la solidarité des condamnations en paiement et portant leur demande au titre des frais irrépétibles à 1 000 euros.

M. [U] [B] et Mme [X] [S] représentés par leurs conseils s’en réfèrent également à leurs dernières écritures et sollicitent :

— à titre principal que l’assignation soit déclarée nulle et que les demandeurs soient en conséquence déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

— à titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement sur une période de 24 mois,

— à titre infiniment subsidiaire, un délai de deux ans pour quitter le logement et un échelonnement des sommes dues.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions des parties et à la note d’audience pour un exposé plus détaillé des prétentions et moyens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe en amont de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. SUR LA NULLITÉ DE L’ASSIGNATION

Les défendeurs sollicitent à titre principal que l’assignation délivrée le 2 octobre 2024soit déclarée nulle faisant valoir :

— que les dispositions de l’article 56 du code de procédure civile ne sont pas respectées puisque l’assignation ne comporte pas la liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée,

— que l’existence de diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige n’est pas démontrée,

— que l’adresse figurant sur l’assignation est erronée mentionnant [Adresse 5] en lieu et place de [Adresse 6].

En réplique, les demandeurs font notamment valoir qu’aucun grief n’est démontré.

En application de l’article 56 du codede procédure civile, l’assignation contient, à peine de nullité, outre les mentions prescrites par les actes de commissaire de justice, notamment la liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé.

L’article 114 du même code prévoit que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit de formalités substantielles ou d’ordre public.

En l’espèce, les défendeurs se contentent d’exposer le non-respect des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile précité mais ne font valoir aucun grief ni dans leurs écritures ni à l’audience.

Aucune nullité ne saurait en conséquence être prononcée.

Concernant l’absence de diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige, M. [U] [B] et Mme [X] [S] se fondent sur les dispositions de l’article 54 du code de procédure civile, qui disposent que :

“ La demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties.

A peine de nullité, la demande initiale mentionne :

[…]

3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;

b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement ;

4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;

5° Lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative.”

En l’espèce, la demande en justice a pour objet une demande indéterminée (résiliation du contrat) et n’entre donc pas dans le champ de l’article 750-1 du code de procédure civile qui exige une tentative préalable de résolution amiable.

La demande de nullité de l’assignation sur ce moyen est donc mal fondée.

Enfin, concernant le fait que l’adresse des défendeurs est mal orthographiée, il convient de relever que :

— cette “coquille” irrigue toute la procédure et est même contenue dans le contrat de bail signé par les parties,

— le commandement de payer du 5 juillet 2024 a été délivré à personne avec la même erreur matérielle et par le même commissaire de justice,

Dans ces conditions, il convient de relever que cette erreur purement matérielle ne vient pas remettre en cause la délivrance de l’acte au bon endroit et que par ailleurs, il n’est démontré aucun grief, Mme [S] étant présente dès la première audience pour défendre ses intérêts et ceux de son compagnon.

La demande principale des défendeurs de voir l’assignation déclarée nulle sera donc rejetée.

II. SUR LA RESILIATION

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

En l’espèce, le bail conclu le 8 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de six semaines pour régulariser l’impayé.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juillet 2024 pour la somme en principal de 2 252,20 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 16 août 2024.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

M. [E] [Z] et Mme [G] [V] épouse [Z] produisent un décompte démontrant que M. [U] [B] et Mme [X] [S] restent devoir la somme de 4 726,42 €, échéance de juin 2025 comprise et étant précisé que les sommes dues depuis la résiliation au 16 août 2024 correspondent à des indemnités d’occupation.

M. [U] [B] et Mme [X] [S] ne contestent pas le principe et le montant de cette dette sous réserve de déduction de l’aide au logement accordée à hauteur de 910 € pour les mois de février et mars 2025.

Il convient donc de les condamner solidairement au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE DE RÉSILIATION DE PLEIN DROIT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le “juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

À titre subsidiaire, les défendeurs sollicitent la mise en place d’un échéancier sur la base de mensualités de 100 euros sur 24 mois. Ils font valoir qu’ils sont de bonne foi, qu’ils ont repris le paiement du loyer courant et effectué des versements complémentaires, que certains défauts de paiement sont en lien avec des difficultés pour percevoir l’aide au logement. Les bailleurs ne contestent pas que des versements ont été effectués depuis l’assignation mais s’opposent à la mise en place d’un échéancier faisant valoir que la dette locative a augmenté depuis la délivrance du commandement de payer.

Au vu des éléments du dossier, et notamment compte tenu du fait que des versements au titre de l’aide au logement n’ont pas été pris en compte et vont venir diminuer sensiblement la dette, de la situation professionnelle de M. [U] [B] (couvreur en contrat à durée indéterminée), il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [U] [B] et Mme [X] [S] seront donc autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais de paiement accordés. Si M. [U] [B] et Mme [X] [S] règlent outre le loyer courant, l’arriéré locatif dans le délai accordé, la clause sera réputée ne pas avoir joué et l’exécution du bail se poursuivra. En revanche, en cas de non-respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets : le bail sera résilié et le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique. Une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, continuera d’être due du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [U] [B] et Mme [X] [S], partie perdante, supporteront la charge des dépens et seront condamnés solidairement à verser à M. [E] [Z] et Mme [G] [V] épouse [Z] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que les bailleurs ont dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la demande de nullité de l’assignation formée par M. [U] [B] et Mme [X] [S] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 8 septembre 2023 entre M. [E] [Z] et Mme [G] [V] épouse [Z] et M. [U] [B] et Mme [X] [S] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 2] sont réunies à la date du 16 août 2024 ;

CONDAMNONS solidairement M. [U] [B] et Mme [X] [S] à verser à titre provisionnel à M. [E] [Z] et Mme [G] [V] épouse [Z] la somme de 4 726,42 € euros (décompte arrêté au 3 juin 2025, échéance de juin 2025 comprise et sous réserve de déduction de l’aide au logement versée directement aux bailleurs), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [U] [B] et Mme [X] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour . M. [U] [B] et Mme [X] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [U] [B] et Mme [X] [S] soient condamnés à verser à M. [E] [Z] et Mme [G] [V] épouse [Z] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement M. [U] [B] et Mme [X] [S] à verser à M. [E] [Z] et Mme [G] [V] épouse [Z] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M. [U] [B] et Mme [X] [S] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes formées par les parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 29 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection