Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 13 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

271, boulevard de Tournal

59650 VILLENEUVE D ASCQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [Y]

VIA NOSTA Entrée B Bâtiment B Etage 1 Porte B16

2 Allée Frédéric Chopin

44640 LE PELLERIN

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 janvier 2025

date des débats : 16 janvier 2025

délibéré au : 13 mars 2025

RG N° N° RG 24/02623 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGUR

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [P] [Y] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte sous seing privé en date du 11 mai 2020, la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA (ci-après VILOGIA) a donné à bail à Madame [P] [Y] un local à usage d’habitation au sein du groupe VIA NOSTA au premier étage porte n°B16 sis 2 allée Frédéric Chopin au PELLERIN (44640), moyennant le paiement d’un loyer de 379.09 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 122.27 euros et le versement d’un dépôt de garantie égale au montant du loyer.

Par un second contrat en date du 11 mai 2020, VILOGIA a donné à bail à Madame [P] [Y] un emplacement de stationnement, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 7.26 euros, outre une provision mensuelle pour charge de 3.21 euros.

La locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance lui a été délivré le 8 mars 2024.

Par acte d’huissier du 31 juillet 2024, VILOGIA a assigné Madame [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes afin de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— constater que la location consentie à Madame [P] [Y] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consentie à Madame [P] [Y] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code civil et 7a de la Loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [P] [Y], ainsi que de tous occupants de son chef et ce avec le concours de la Force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Madame [P] [Y] au paiement :

— de la somme de 694.68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, actualisée au jour de l’audience ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers en cours, soit la somme de 422.46 euros, augmentée des charges locatives en cours régularisables et ce, jusqu’à la libération des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

—  800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la Préfecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2025 au cours de laquelle elle a été examinée.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, le bailleur, représenté par son conseil, a soutenu à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance tout en précisant que sa créance s’élève désormais à la somme de 791,63 euros, selon décompte arrêté au 6 janvier 2025.

Régulièrement assignée à domicile, Madame [P] [Y] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique n’a pas été réalisée en l’absence de l’intéressée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La locataire n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1er août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 6 une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié par commissaire de justice en date du 8 mars 2024. Or la locataire n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans le délai d’un mois.

Cependant, il ressort du décompte que le bailleur a souscrit une assurance pour la locataire pour les années 2023 et 2024 dont le montant est facturé 5.50 euros.

Dès lors, la bailleresse ne peut raisonnablement solliciter l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance en raison de la carence des preneurs.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé à la locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit en son article 6 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice 8 mars 2024, la SA VILOGIA a fait délivrer à Madame [P] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1 413.08 euros au titre des loyers et charges arrêté au 1er mars 2024.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 mai 2024.

Les baux relatifs aux emplacements de stationnement sont des accessoires de la chose louée, de sorte qu’ils suivent le même régime et subissent les effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Madame [P] [Y] ne s’est pas présentée devant le tribunal, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire.

Le décompte fait apparaître un solde débiteur de 791.83 euros au 6 janvier 2025. Il convient de déduire la somme de 129.54 euros au titre des frais de pénalités de non-réponse à l’enquête sociale en l’absence de preuve de la lettre recommandée avec accusé de réception, ainsi que les frais de contentieux relevant des dépens (194.18 euros), soit la somme de 323.72 euros.

La créance étant justifiée pour un montant de 468.11 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [P] [Y] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 mai 2024, Madame [P] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 9 mai 2024, augmentée des charges locatives en cours, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [P] [Y] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de décembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er janvier 2025.

Sur les délais de paiement visant à suspendre la clause résolutoire

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Il ressort du décompte produit aux débats que Madame [P] [Y] a repris le paiement des loyers depuis mars 2024, le loyer de décembre 2024 ayant été réglé, ce qui a permis de diminuer la dette locative à la somme de 791.63 euros.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Madame [P] [Y] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [P] [Y] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [P] [Y], qui succombe, supportera les dépens, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 12 mars 2020 entre VILOGIA et Madame [P] [Y] portant sur un local à usage d’habitation au sein du groupe VIA NOSTA au premier étage porte n°B16 sis 2 allée Frédéric Chopin au PELLERIN (44640), sont réunies à la date du 9 mai 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [P] [Y] à payer à la SA VILOGIA la somme de 468.11 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 6 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 413.08 euros ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à la locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

AUTORISE Madame [P] [Y] à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de 10 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [P] [Y] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [P] [Y] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, le bailleur à procéder à l’expulsion de Madame [P] [Y] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE dans ce cas Madame [P] [Y] à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [P] [Y] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA