TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/50717 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZRP

N° : 6-CH

Assignation du :

22 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 07 octobre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSES

Madame [E] [L]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [N] [T] dite “[L]”

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par Maître Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS – #D0285

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. ERELL CONSULTING (NOM COMMERCIAL “GROUPE EURO CONSEIL”), C/O ABC LIV

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par Maître Laëtitia CROISE, avocat au barreau de PARIS – E2183

DÉBATS

A l’audience du 09 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 2 décembre 2008 et acte de cession de fonds de commerce du 12 mars 2014, Madame [E] [L] et Madame [N] [T] ont donné à bail commercial à la société Erell Consulting des locaux situés [Adresse 6] (lots n°14,15 et 101) à [Localité 9].

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un premier commandement de payer le 25 novembre 2024 pour la somme de 11.350,93 euros.

Par acte délivré le 22 janvier 2025, Madame [E] [L] et Madame [N] [T] ont fait assigner la société Erell Consulting devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 16.757,86 euros, arrêtée au 9 janvier 2025.

S’apercevant d’erreurs commises dans la rédaction du commandement, les bailleresses ont fait délivrer deux commandements de payer le 4 avril 2025 pour la somme de 22.343,54 euros TTC et pour la même somme, arrêtée au 1er avril 2025, par un deuxième commandement du 5 mai 2025, ce dernier commandement venant rectifier une erreur commise sur le délai octroyé pour payer les causes du commandement.

A l’audience du 9 septembre 2025, Madame [E] [L] et Madame [N] [T] ont demandé, aux termes de leurs dernières conclusions de :

— leur donner acte de leur renonciation au bénéfice des commandements de payer du 25 novembre 2024 et du 4 avril 2025, s’agissant de la clause résolutoire qui s’y trouve visée,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— prononcer la résiliation judiciaire du renouvellement du bail commercial du 2 décembre 2008,

— ordonner l’expulsion de la société Erell Consulting et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé,

— condamner la société Erell Consulting à lui payer la somme provisionnelle de 27.929,22 €, arrêtée au 10 juillet 2025, 2e trimestre 2025 inclus, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 novembre 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts,

— condamner la société Erell Consulting au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers majoré de 1%, charges et taxes en sus, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société Erell Consulting au paiement d’une somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer du 25 novembre 2024 et du 5 mai 2025.

A l’audience du 9 septembre 2025, Madame [E] [L] et Madame [N] [T] se sont désistées de leur demande subsidiaire portant sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

La société Erell Consulting demande au juge des référés de :

Juger que les bailleresses ont renoncé sans équivoque à se prévaloir des commandements de payer visant la clause résolutoire du 25 novembre 2024 et du 4 avril 2025, et en tant que besoin, juger qu’il existe une contestation sérieuse, relative à la validité de ces commandements,

Juger que la substitution de commandement de payer visant la clause résolutoire modifie substantiellement l’objet du litige et le fondement juridique, ce qui constitue une fin de non-recevoir,

Déclarer irrecevables les bailleresses en leur demande d’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que les demandes subséquentes,

Juger qu’il existe une contestation sérieuse quant au quantum de la dette locative du fait des troubles de jouissance,

Débouter les bailleresses de leur demande de condamnation à titre provisionnel au paiement de la somme de 27.929,22 euros outre les intérêts,

Débouter les bailleresses de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles,

A titre infiniment subsidiaire :

Lui octroyer des délais de paiement de la dette locative sur 12 mois,

Suspendre la résiliation du bail et les effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause :

Condamner in solidum les bailleresses aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes

La société Erell Consulting se fonde sur l’article 122 du code de procédure civile et le défaut de droit d’agir des bailleresses sur le fondement du commandement de payer délivré le 5 mai 2025, en cours d’instance, venant modifier l’objet du litige en intégrant une nouvelle dette locative en cours d’instance échue postérieurement à la délivrance du commandement de payer du 25 novembre 2024 et à la délivrance de l’assignation.

Les bailleresses ne répondent pas sur ce point.

En application de l’article 122 du code de procédure civile, les bailleresses, titulaire du droit de propriété sur l’appartement et ayant fait délivré le commandement de payer du 5 mai 2025, ne sont nullement dépourvues de droit d’agir aux fins d’acquisition de la clause résolutoire du bail.

La question soulevée par la société Erell Consulting est de savoir si les bailleresses pouvaient se prévaloir d’un commandement de payer délivré en cours d’instance ou si elles devaient introduire une nouvelle instance à cet effet.

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, la délivrance de nouveaux commandements de payer au cours de l’instance est justifiée par les bailleresses par la nécessité de régulariser des erreurs commises dans les deux premiers commandements du 25 novembre 2024 et du 4 avril 2025, sur le délai de deux mois, conventionnellement prévu, et non uniquement le délai légal d’un mois, pour apurer les causes du commandement. Dès lors, l’actualisation de sa demande d’acquisition de clause résolutoire fondé sur la délivrance d’un commandement de payer visant la dette actualisée constitue une évolution des prétentions de la demanderesse, qui présente un lien suffisant avec l’objet et le fondement de la demande tel que formée dans l’assignation initiale.

Par conséquent, la demande d’acquisition de clause résolutoire telle que formulée dans les conclusions récapitulatives des demanderesses présente un lien suffisant avec leur demande initiale telle que formulée dans l’assignation et est donc recevable.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [E] [L] et Madame [N] [T] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 22.343,54 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er avril 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

La société Erell Consulting oppose à la demande d’acquisition de la clause résolutoire une contestation fondée sur l’article 1719 du code civil, en raison d’un trouble de jouissance causé par les travaux réalisés dans la copropriété, notamment dans la cour, depuis 2021, l’empêchant d’exploiter le local et d’organiser des expositions d’art.

Il convient cependant de rappeler que le locataire commercial qui entend se prévaloir d’un trouble de jouissance doit démontrer l’impossibilité absolue d’exploiter son fonds de commerce dans les locaux donner à bail, or en l’état des pièces produites aux débats, la société Erell consulting ne produit aucun élément probatoire sur le trouble de jouissance subi et sur son ampleur.

Par conséquent, la contestation ainsi soulevée n’apparaît nullement sérieuse au sens de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Erell Consulting et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Erell Consulting depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel majoré de 1%, outre les charges, taxes et accessoires, en application de la clause stipulée au bail (page 9).

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

La contestation soulevée par la société Erell Consulting a été précédemment écartée et il y a lieu de faire droit à la demande de provision formée par les demanderesses.

Au cas présent, au vu du décompte produit par Madame [E] [L] et Madame [N] [T], l’obligation de la société Erell Consulting au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 10 juillet 2025, terme du 2e trimestre 2025 inclus, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 27.929,22 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Erell Consulting.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 25 novembre 2024, pour la somme de 11.172,18 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, avec capitalisation des intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la société Erell Consulting sollicite des délais de paiement au motif de sa bonne foi faisant valoir qu’elle ne peut exploiter le local dans des conditions correctes et de sécurité, toute recherche d’une solution amiable avec le bailleur ayant été refusée, que ses difficultés ne sont que temporaires et ne remettent pas en cause la continuité de l’exploitation.

En réponse, les bailleresses font valoir que la présente instance est la seconde saisine du juge des référés en paiement des loyers en moins de deux ans, que les loyers sont leur principale source de revenus et qu’aucun versement n’est intervenu depuis plus d’un an.

Il ressort des pièces produites par les bailleresses qu’une première décision de condamnation a été rendue à l’encontre de la société Erell Consulting le 21 avril 2023 en paiement des loyers pour un montant de 25.210,24 euros, que si cette somme a été apurée, aucun règlement n’est intervenu depuis début 2024.

En l’état des pièces produites, l’octroi de délais de paiement n’apparaît pas justifié, le trouble de jouissance allégué étant insuffisamment caractérisé et le preneur s’étant abstenu de tout règlement des loyers depuis plus d’un an.

Sa demande est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Erell Consulting condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement délivré le 5 mai 2025, à l’exclusion de celui délivré le 25 novembre 2024, ne fondant pas l’acquisition de la clause résolutoire constatée au cours de la présente instance, et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Erell Consulting ne permet d’écarter la demande de Madame [E] [L] et Madame [N] [T] formée sur le fondement des dispositions susvisées, qui sera évaluée à la somme de 3 000 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 6 juillet 2025 ;

Ecartons la contestation soulevée par la société Erell Consulting ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 juillet 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Erell Consulting et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 6] (lots n°14,15 et 101) à [Localité 9], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Erell Consulting à payer à Madame [E] [L] et Madame [N] [T] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel majoré de 1%, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Erell Consulting à payer à Madame [E] [L] et Madame [N] [T] la somme de 27.929,22 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 10 juillet 2025, 2e trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024, pour la somme de 11.172,18 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts ;

Déboutons la société Erell Consulting de sa demande de délais de paiement ;

Condamnons la société Erell Consulting aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 5 mai 2025, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Erell Consulting à payer à Madame [E] [L] et Madame [N] [T] la somme de 3. 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 07 octobre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN