N° 25/00218

JUGEMENT du

28 OCTOBRE 2025

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N° RG 25/00151 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DVAG

[P] [U]

C/

[K] [F]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT-MALO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de Saint-Malo, assistée de BENARD Sandra, greffier ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de Saint-Malo, assistée de CHAPPÉ Laëtitia, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 30 Septembre 2025 ;

Jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 28 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

Monsieur [P] [U]

né le 21 Juin 1954 à [Localité 1]

[Adresse 3]”

[Localité 1]

Comparant

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [F]

née le 06 Août 1999 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Non comparante

*********

M. [P] [U] a donné à bail à Mme [K] [F] et M. [Z] [G] un logement à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] par contrat du 15 octobre 2019 pour un loyer mensuel de 620 € outre les charges locatives.

Suite à un changement de situation, Mme [K] [F] est devenue seule titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [P] [U] a fait signifier le 13 février 2025, par acte de commissaire de justice, à Mme [K] [F] un commandement de payer la somme en principal de 7110 euros, de justifier de l’occupation du logement et d’une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025, M. [P] [U] a fait assigner Mme [K] [F] en constatation de la résiliation du bail les liant, et ce, pour défaut de paiement des loyers, à titre subsidiaire défaut d’assurance, expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et autorisation de faire transporter aux frais de la locataire les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux, et si des délais de paiement étaient accordés, en résiliation du bail au moindre manquement.

M. [P] [U] sollicite également sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 7010 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui serait dû en l’absence de résiliation, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, en ce notamment compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et les frais de mise à exécution à intervenir.

A l’audience du 30 septembre 2025, M. [P] [U] comparait en personne, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9285 euros.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à personne, Mme [K] [F] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe en amont de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 28 octobre 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

La présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 9 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [P] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 15 octobre 2019, contient une clause résolutoire (article 10) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il en sera fait application.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 février 2025 pour la somme en principal de 7110 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 13 avril 2025.

À toutes fins utiles, il sera précisé que si la défenderesse fait état dans un courrier transmis en amont de l’audience et dans le cadre de l’établissement du diagnostic social et financier de la vétusté du logement, elle ne produit aucun élément objectif et concret à l’appui de ses déclarations et ne se présente pas à l’audience pour soutenir ses arguments, étant par ailleurs rappelé le principe selon lequel le locataire n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable, ce qui n’est pas établi au cas d’espèce.

En l’absence de demande à l’audience par l’une des parties quant à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, les conditions de la clause précitée s’imposent au juge des contentieux de la protection qui ne peut que faire droit aux prétentions qui lui sont soumises en ce qui concerne le principe de la résiliation du bail à la date du 13 avril 2025, l’indemnité d’occupation, l’expulsion et le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux (spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion).

La résiliation étant acquise sur le fondement du défaut de paiement des loyers, il n’y a pas lieu d’examiner le moyen tiré du défaut d’assurance locative.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

M. [P] [U] produit un décompte démontrant que Mme [K] [F] reste devoir la somme de 9285 € à la date du 15 septembre 2025, échéance de septembre 2025 comprise et étant précisé que les sommes dues depuis la résiliation au 13 avril 2025 correspondent à des indemnités d’occupation.

La défenderesse non comparante mais parfaitement informée de la procédure (assignation délivrée à personne) n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle ne l’a d’ailleurs pas contestée dans le cadre du diagnostic social et financier. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7010 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Mme [K] [F] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [K] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité et la situation économique de la défenderesse telle qu’elle ressort du diagnostic social et financier justifient de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 15 octobre 2019 entre M. [P] [U] et Mme [K] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [K] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [K] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [P] [U] pourra, un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que dans le cadre des opérations d’expulsion, l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que: « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans le délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Mme [K] [F] à verser à M. [P] [U] la somme de 9285 € (décompte arrêté au 15 septembre 2025, incluant les loyers et indemnités d’occupation, échéance de septembre 2025 comprise ), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7010 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [K] [F] à verser à M. [P] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande formée par M. [P] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 4] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de la défenderesse dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,