TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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N° RG 24/57109 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C57RB

N° : 15

Assignation du :

11 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 mai 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [X] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [V] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par Maître David BOUSSEAU de la SELARL ORTOLLAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #R0231

DEFENDERESSE

La S.A.S. KETTER I

[Adresse 1]

[Localité 3]

ayant pour avocat M^e Fei CHEN, avocat au barreau de PARIS – #W13

DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu le conseils de la partie demanderesse,

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2023, M. [Z] et Mme [G] son épouse ont donné à bail commercial à la société Ketter I les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2022, moyennant un loyer annuel de 25 350 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, M. et Mme [Z] ont fait délivrer à la société Ketter I, par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 10 250 euros au titre des loyers et charges impayés.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, M. et Mme [Z] ont, par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, fait assigner la société Ketter devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 835, alinéa 2, du code de procédure civile, L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution :

« Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er octobre 2023 liant les parties par l’effet du commandement signifié le 24 juillet 2024 ;

Ordonner en conséquence l’expulsion de la SAS KETTER I ainsi que tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], tels que désignés au bail du 1 er octobre 2023, au besoin avec l’aide de la force publique ;

Condamner à titre provisionnel la SAS KETTER I à régler à Monsieur et Madame [Z], la somme de 10. 250 € au titre des loyers et charges impayés ;

Condamner à titre provisionnel la SAS KETTER I à régler à Monsieur et Madame [Z], la somme de1.025 au titre de la clause pénale ;

Condamner à titre provisionnel la SAS KETTER I à régler à Monsieur et Madame [Z], une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer à compter du 1er octobre 2024 et ce jusqu’à restitution effective des locaux, outre les charges ;

Condamner la défenderesse aux dépens comprenant le coût du commandement s’élevant à 177, 68 € et à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Cette affaire, appelée pour la première à l’audience du 7 janvier 2025, a fait l’objet d’un renvoi en présence de l’avocat de la société Ketter I, une tentative de rapprochement étant en cours.

A l’audience qui s’est tenue le 8 avril 2025, M. et Mme [Z], représentés par leur conseil, ont maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

La société Ketter I n’était pas représentée à l’audience du 8 avril 2025. Toutefois, dès lors qu’elle était représentée à l’audience du 7 janvier 2025, il sera statué par décision contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025. M. et Mme [Z] ont été autorisés à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, ce qu’ils ont fait le 8 avril 2025 en communiquant le courrier adressé par M. [Z] à la société Ketter I le 26 décembre 2024 contenant le détail des sommes dues ainsi que le versement effectué par la société Ketter I.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 24 juillet 2024 par M. et Mme [Z] à la société Ketter I pour avoir paiement de la somme de 10 250 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il ressort du courrier que M. [Z] a adressé à la société Ketter I le 26 décembre 2024 qui mentionne le détail des sommes dues ainsi que le versement effectué par cette dernière à hauteur de 2 050 euros, que la société Ketter I n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 24 août 2024.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société Ketter I jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de M. et Mme [Z].

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

M. et Mme [Z] sollicitent la condamnation de la société Ketter I à lui régler la somme de 10 250 euros au titre des loyers, charges et accessoires (troisième trimestre 2024 inclus).

Il ressort des pièces versées aux débats que cette somme est effectivement due par la société Ketter I.

Cette dernière sera en conséquence condamnée au paiement, par provision, de la somme de 10 250 euros qui n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande relative à la clause pénale

M. et Mme [Z] sollicitent la condamnation de la société Ketter I à leur payer une provision d’un montant de 1 025 euros au titre de la clause pénale.

Ce faisant, elle demande l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La société Ketter I, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à M. et Mme [Z] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 24 août 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Ketter I et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Ketter I à M. et Mme [Z], à compter de la résiliation du bail, soit du 25 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoire ;

Condamnons, par provision, la société Ketter I à payer à M. et Mme [Z] la somme de 10 250 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés (troisième trimestre 2024 inclus) ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. et Mme [Z] au titre de la clause pénale ;

Condamnons la société Ketter I aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société Ketter I à payer à M. et Mme [Z] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 4] le 13 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Sophie COUVEZ