N° 25/

JUGEMENT DU

31 Juillet 2025

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N° RG 24/01511 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DQ6Y

[A] [W] épouse [M]

C/

[G] [W], S.C.I. [Adresse 9]

prise en la personne de son co-gérant M. [G] [W] domicilié en cette qualité [Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT MALO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Madame GEFFROY Marie-Laurence, Vice-Présidente siégeant à Juge unique

assisté(e) de : Madame MARAUX Caroline, Greffier

Jugement réputé contradictoire mis à disposition le 31 Juillet 2025, après prorogation du délibéré initiallement prévu le 05/05/2025, date indiquée à l’issue des débats;

DEMANDEUR :

Madame [A] [W] épouse [M]

née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Gilles DAUGAN de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, avocats au barreau de RENNES, avocat plaidant et M^e Valérie HOMO, avocat au barreau de SAINT-MALO, avocat postulant

DEFENDEUR:

Monsieur [G] [W]

né le [Date naissance 5] 1967 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 4]

S.C.I. [Adresse 9]

dont le siège social est sis [Adresse 9]

prise en la personne de son co-gérant M. [G] [W] domicilié en cette qualité [Adresse 4]

Non représentés

*********

EXPOSE DU LITIGE:

La societé Civile Immobiliere dénommée [Adresse 9], dont le siége social

est situé au [Adresse 9], à [Localité 10], a été constituée, selon

statuts établis par Me [J], notaire à [Localité 10], le 12 août 1995, entre Monsieur [O] [W], d’une part et Madame [E] [Z] épouse [W],

d’autre part, qui ont fait apport à cette SCI du bien foncier situé [Adresse 2], à [Localité 10]. Cet immeuble est composé d’une maison d’habitation et d’un jardin d’agrément autour, cadastre section G n° [Cadastre 3] et G n° [Cadastre 7], pour une contenance totale de 43a 05ca.

La sociéte Civile lmmobiliere dénommée [Adresse 9] a pour objet l’acquisition, la réception comme apports, la construction, la gestion, la location, la restauration et l’exploitation de tous biens immeubles, tant en France qu’à l 'étranger, et généralement, toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectemenl à l 'objet social pourvu qu 'elles ne modifient pas, le caractére civil de la société.

La durée de la sociéte a été fixée à 99 ans, prenant fin le 02.10.2094.

Le capital social de la sociéte, de 152.449,02 € ( soit 1 million de francs à la date de la

constitution) a été divisé en 1000 parts sociales, d’une valeur unitaire nominale de 152,45 €

(soit 1000,00 francs à l’origine) chacune, numérotées de 1 à 1000 et entièrement souscrites.

L’article 4 des statuts énonçait qu’en remunération des apports qu’ils ont respectivement effectués, il était attribué a Monsieur [O] [W] 500 parts sociales de 1.000 francs chacune, numérotées de 1 à 500 et à son épouse, Madame [Z] épouse [W],

également 500 parts sociales de 1.000 francs chacune, numérotées de 501 à 1000.

Les associés fondateurs de la SCI [Adresse 9] sont décédes successivement,

Monsieur [O] [W], en février 1997 et Madame [E] [Z] épouse [W], le

12 decembre 2017.

L’article 8 des statuts de la SCI prévoit qu’au cas de décés d’un associée, celui-ci n 'entraine pas la dissolution de la sociéte, celle-ci continuant avec les associés survivants et les héritiers ou légataires du défunt. Cependant, les associés peuvent déroger à ce principe.

Ainsi, la sociéte continuera avec les héritiers et légataires du défunt sans qu 'ils aient à se faire agréer par les associés survivants.

La continuation de la société s’impose aux héritiers des l’instant où ils ont acceplé la

succession de leur auteur… ».

I1 resulte de l’acte de notoriété dressé par Maitre [F], notaire a [Localité 13], le 5

fevrier 2019 que le demier des associés fondateurs survivant, Madame [E] [Z]

épouse [W], a laissé pour lui succéder ses deux enfants majeurs :

— Madame [A], [E], [N], [I] [W] épouse [M],

— Monsieur [G], [O], [R], [B] [W]

Du fait de cette dévolution successorale, Madame [A] [M] et Monsieur

[G] [W] sont désormais titulaires des parts sociales que détenaient leurs parents dans

la SCI [Adresse 9].

Selon le procés verbal de l’assemblée génerale extraordinaire de la SCI [Adresse 9], en date du 17 novembre 2021 , les articles 4 , 10 des statuts ont été modifiés, pour tenir compte du décès des associés fondateurs, Madame [A] [M] et Monsieur [G] [W] étant désormais les seuls associés de la SCI [Adresse 9].

Ils détiennent, chacun, 500 parts sociales, soit 50 % du capital.

Ils sont l’un et l’autre co-gérants.

Une mésentente étant intervenue entre les associés, Madame [M] a souhaité que la SCI soit dissoute de manière anticipée et que l’immeuble dont la SCI est propriétaire soit vendu.

Monsieur [W] étant resté taisant face aux demandes de Madame [M], celle-ci l’a assigné devant ce tribunal, par acte de Commissaire de justice en date du 26 septembre 2024 afin de voir:

— prononcer, en application de l’article 1844-7 5° du code civil, la dissolution de la sociéte civile immobiliere [Adresse 9], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT MALO, sous le numéro 402 349 997, dont le siége social est situé au [Adresse 9], à [Localité 10],

— désigner Madame [A], [E], [N], [I] [W] épouse [M]

comme liquidatrice,

— Ordonner la vente aux enchéres, à la barre du Tribunal judiciaire de SAINT MALO, a

l’audience des criées, du bien sis commune de [Localité 10], [Adresse 2],

— décider que la vente s’effectuera en un lot, selon les modalites et conditions fixées

dans le cahier des charges dont un exemplaire sera déposé au tribunal,

Fixer la mise à prix à 520.000,00 €,

— décider qu’a défaut d’enchéres, une nouvelle vente sera mise en oeuvre pour le bien

immobilier précédemment énuméré, sur baisse de mise a prix d’un quart (1/4), sans nouvelle

publicitée,

— autoriser tel commissaire de justice qu’il plaira au tribunal de désigner, avec le

concours, le cas échéant, de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique, à pénétrer dans les lieux, accompagné de tout professionnel compétent pour établir les mesures et diagnostics utiles, afin d’en dresser un procés-verbal de description

— fixer les modalites des publicités en vue de la vente aux enchéres,

— décider que l’immeuble pourra, en vue de la vente par adjudication, être visité avec le

concours de tel commissaire de justice qu’il plaira au tribunal de désigner, lequel commissaire de justice fixera les heures de visite et pourra se faire assister, si besoin est, des deux temoins,d’un serrurier et de la force publique,

— décider que dans le cadre des opérations de la SCI [Adresse 9], le compte

courant dont Madame [A] [W] épouse [M] est titulaire à l’égard de celle-ci lui sera remboursé,

— Condamné Monsieur [G] [W] à verser à Madame [A] [W] épouse

[M], une indemnite de 8.000,00 €, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procedure civile,

— Condamner Monsieur [G] [W] aux entiers dépens, qui seront recouvrés confonnément aux dispositions de l’article 699 du Code de procedure civile, aux offres de droit.

Une assignation a été délivrée à la SCI [Adresse 9] par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de conférence du 2 novembre 2024.

Ni Monsieur [W] [G] ni la SCI [Adresse 9] n’ont constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 janvier 2025 et l’affaire fixée à cette date , sans audience de plaidoirie, avec dépôt du dossier pour le 5 février 2025 puis mise en délibéré au 5 mai 2025.

Le délibéré a été prorogé en raison de l’arrêt maladie du magistrat en charge de procéder à l’examen de l’affaire.

MOTIFS

A titre liminaire et en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

*Sur la dissolution de la SCI [Adresse 9]

L’article 1844-7 5° dispose que la société prend fin notamment par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal judiciaire à la demande d’un associé, pour justes motifs, notamment en cas d’inéxécution de ses obligations par un associés ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société.

Il est de jurisprudence constante que ce juste motif paralysant l’activité de la société est apprécié souverainement et s’opère in concréto.Il est habituellement admis que s’agissant de la mésentente entre associé, il doit être démontré par celui qui l’allègue , que celle-ci entache le fonctionnement “normal” de la société et entraîne une paralysie.

Madame [M] expose que par son impéritie et le non respect de ses obligations Monsieur [W] met en péril le fonctionnement de la SCI [Adresse 9] ainsi que la conservation et la gestion du patrimoine de celle-ci. Elle indique que la SCI ne dispose d’aucun revenu et ne peut faire face à ses charges et dépenses courantes. Elle reproche à Monsieur [W], son associé,d’une part de ne pas participer aux charges occasionnées par la gestion de l’immeuble appartenant à la SCI à savoir le paiement des taxes foncières et frais d’entretien, précisant qu’elle a versé la somme de 8.126 € ,pour ces postes et que cette somme a été inscrite à son compte courant d’associé, d’autre part d’avoir résilié le contratd’assurance multirisque habitation relative à l’immeuble sans l’avoir informée et enfin de rester taisant face à sa demande de vente de l’immeuble, alors que deux offres d’achat émanant d’acquéreurs distincts lui ont été adressées.

Au soutien de ses affirmations, elle produit aux débats les documents comptables de la SCI arrêtés au 31 décembre 2023, le mandat de vente donné le 10 mars 2022 par Monsieur [G] [W] à la société ATHENA, l’avenant en date du 10 mars 2022, les offres d’achat adressées à la SCI, l’avis de la taxe foncière pour 2023 , les factures de l’élagages réalisées par la SARL A LA CIME DE L’ARBRE , pour les années 2020 et 2021,et les justificatifs des paiement réalisés par Madame [M] ainsi que la souscription auprès de la MACIF d’un contrat d’assurance dommages “sociétaire non occupant”.

Madame [M] justifie , en outre, qu’une procédure a été initiée à l’encontre de la SCI par les propriétaires de l’immeuble voisin de celui dont la SCI est propriétaire, ces derniers sollicitant l’arrachage, sous astreinte ,des arbres plantés ne respectant pas les distances légales, et que cette procédure est pendante devant le tribunal judiciaire.

Il ressort des pièces produites à la procédure que Madame [M] et Monsieur [W] sont tous deux associés à parts égales dans la SCI [Adresse 9] ; que selon le statut de la SCI, les décisions doivent être prises en assemblée générale, en présence à minima des 3/4 des propriétaires de parts présents ou représentés , les parts par eux possédés devant représenter au moins 51% du capital social ; qu’aucune assemblée générale n’apparaît avoir été tenue depuis le 17 novembre 2021 ; que les comptes de la société n’apparaissent pas avoir été approuvés;que la SCI ne dégage aucun bénéfice et ne peut faire face face au paiement de ses charges et dépenses avec ses revenus; qu’elle n’exerce plus d’activité, le bien immobilier étant inoccupé; qu’il n’est pas démontré l’existence de dette sociale liquide et exigible à l’égard de tiers; que toutefois, il est justifié que la taxe foncière de l’immeuble appartenant à la SCI a été réglé en 2020 et en 2023 par Madame [M]; que les frais d’assurance relatif à l’immeuble et les factures d’élagage ont été réglées par cette dernière et qu’une procédure judiciaire est en cours devant le tribunal judiciaire initiée par les propriétaires voisins de l’immeuble afin de condamnation à procéder à l’arrachage d’arbres situés sur la propriété de la SCI.

Il est constant que le dialogue est rompu entre les associés , Monsieur [W] n’ayant exercé aucune des mission lui incombant en sa qualité de gérant ni répondu à aucune des sollicitations de Madame [M] et notamment à celle relative à la vente du bien immobilier appartenant à la SCI , alors qu’il avait donné son accord de principe en signant un mandat de vente au bénéfice de la société ATHENA et alors que deux offres d’achat sérieuses lui ont été adressées.

Cette absence de dialogue , imputable à Monsieur [W], permet de constater une absence d’affection sociatis entre les deux associés égalitaires entraînant une paralysie de la société puisqu’aucune décision ne peut plus être prises.

Eu égard à ces élements, la demande de dissolution anticipée présentée par Madame [M] apparaît reposer sur un juste motif et sera ordonnée.

*Sur les conséquences de la dissolution de la SCI [Adresse 9]

En application des dispositions de l’art. 1844-8 du code civil, la présente dissolution entraîne la liquidation de la SCI [Adresse 9] et impose la désignation d’un liquidateur conformément aux dispositions des statuts. En l’espèce, l’article III des statuts de la SCI prévoit que la société est liquidée par ses gérants en exercice lors de la dissolution, à moins que celle-ci ne résulte d’une décision judiciaire; auquel cas , le liquidateur est désigné par voie de justice.

Madame [M] sollicite sa désignation en qualité de mandataire.

Monsieur [W] n’ayant pas constitué avocat, n’a offert ni de fournir au tribunal des explications relatives à son inaction dans sa misssion de gérant et d’associés de la SCI ni de s’opposer aux demandes émises par sa co-gérante et associée.

Aussi, et afin d’éviter des frais complémentaires, il y a lieu de faire droit à la demande de Madame [M] et de la désigner en qualité de liquidateur.

Conformément à l’article L.237-21 du code de commerce, cette désignation ne pourra excédée trois ans.

En application de l’article L.237-24 du code précité , le liquidateur étant investi des pourvoirs les plus étendus pour réaliser l’actif de la SCI, la nomination du liquidateur retirant tout pouvoir aux gérants.

La mission du liquidateur tend à la réalisation de l’actif pour assurer l’apurement du passif, le remboursement du capital social et, le cas échéant, le partage de l’actif subsistant selon les règles du droit commun.

Il y a lieu de de rappeler que la personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de sa liquidation jusqu’à la publication de la clôture de celle-ci et que cette clôture ne pourra intervenir conformément à l’article l.237-9 du code de commerce qu’après convocation des associés pour qu’il soit statuer sur le compte définitif, sur le quitus du liquidateur et pour constater la clôture de la liquidation.

Madame [M] sollicite l’autorisation de vendre aux enchères à la barre du tribunal judiciaire de Saint-Malo, l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] constituant le seul patrimoine immobilier de la SCI, avec une mise à prix fixée à la somme de 520.000 €.

Il a été constaté dans les développements précédents que des offres d’achat avaient été émises en vue de l’acquisition de l’immeuble appartennant à la SCI en 2020 et 2023 et qu’aucune vente n’avait pu intervenir en raison de l’absence d’accord de Monsieur [W].

La vente aux enchères, qui permet de passer outre l’accord de Monsieur [W], apparaît justifiée en l’espèce. La mise à prix sera fixée à la somme de 520.000 €, pour donner à cette vente un caractère attractif , tout en tenant compte des évaluations produites aux débats.

Les modalités de cette vente seront énoncées au dispositif.

— Sur le remboursement du compte courants d’associé de Madame [M]:

Il est de jurisprudence constante qu’en l’absence de convention particulière ou statutaire le régissant, la caractéristique essentielle du compte courant d’associé est d’être remboursable à tout moment.

Madame [M] sollicite le remboursement de son compte courant d’associé.

Aucune stipulation spécifique ne régit statutairement le remboursement du compte courant des associés de la SCI. Aussi, il convient de faire droit à la demande de Madame [M] et de l’autoriser à rembourser avec les fonds provenant de la vente de l’immeuble, les sommes figurant à l’actif des comptes courant d’associés et notamment à se rembourser de la somme de 8.126 € figurant sur son compte courant d’associé.

— Sur les autres demandes:

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [M] la totalité des frais irrépétibles exposés en vue de la présente instance. Il lui sera ,en conséquence, alloué la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [G] [W] , partie succombante, supportera les dépens conformément à l’article 696 du code précité et sera condamné à verser à Madame [M] l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement mis à disposition par le greffe, réputé contradictoire et en premier ressort:

DECLARE Madame [A] [M] bien fondée en son action initiée à l’encontre de Monsieur [G] [W], sur le fondement de l’article 1844-7 5° du code civil,

PRONONCE la dissolution anticipée de la SCI [Adresse 9],

DESIGNE Madame [A] [M] en qualité de liquidateur, pour une durée de trois ans, afin de procéder à la réalisation de l’actif pour assurer l’apurement du passif, le remboursement du capital social et, le cas échéant, le partage de l’actif subsistant selon les règles du droit commun,

RAPPELLE qu’en application de l’article L.237-24 du code de commerce , le liquidateur est investi des pourvoirs les plus étendus pour réaliser l’actif de la SCI [Adresse 9] et que la nomination du liquidateur retire tout pouvoir aux gérants,

RAPPELLE que la personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de sa liquidation jusqu’à la publication de la clôture de celle-ci ,

AUTORISE le liquidateur à vendre aux enchères, à la barre du tribunal judiciaire de saint-Malo, le bien immobilier sis Commune de [Localité 10], [Adresse 2], une propriété consistant:

UNE MAISON D’HABITATION construite en pierres et agglomérés, enduits,couverte en ardoises, orientze a 1'Est, comprenant:

— de plain-pied : garage, cave et caveau, chaufferie, bucher

— au rez-de-chaussee suréleve : hall d’entree, cuisine, lingerie, salle de sejour,bureau, chambre, salle de bains, vestiaire et water-closet

— au premier étage : quatre chambres, salle d’eau, water-closet avec, dans le prolongement des chambres: grenier perdu

— jardin d’agrement tout autour de la propriéte.

L’ensemble figurant au cadastre revisé de la commune de [Localité 10] :

— section G n° [Cadastre 3] “ [Adresse 12] ” pour 37a 25ca

— section G n° [Cadastre 7] “ [Adresse 8]” pour 05a 80ca

TOTAL 43a 05ca.

L’ensemble immobilier ainsi décrit, dépendant initialement de la commuauté existant entre Monsieur [O] [W] et Madame [E] [Z] épouse [W], ayant été apporté en nature par ceux-ci, à la SCI [Adresse 9], selon acte recu par Me [J], notaire à [Localité 10], le 12.08.1995,

DIT que la vente s’effectuera en un lot, selon les modalites et conditions fixées dans le cahier des charges dont un exemplaire sera déposé au tribunal,

FIXE la mise à prix à 520.000,00 €,

DIT qu’à défaut d’enchères, une nouvelle vente sera mise en oeuvre, pour ledit bien , sur baisse de mise à prix d’un quart (1/4), sans nouvelle publicité,

DESIGNE, pour y procéder le Juge chargé des saisies immobilière du tribunal Judiciaire de Saint- Malo, qui interviendra en qualité de Juge du tribunal judiciaire,

DESIGNE, en application de l’article 1275 du code de procédure civile, M^e Valérie HOMO, pour établir « le cahier de charges » à déposer « au greffe du tribunal »,

DIT qu’il sera procédé à la publicité de la vente projetée, par l’avocat désigné pour accomplir les démarches en vue de la vente, dans un délai compris entre un ou deux mois avant l’audience d’adjudication, dans le respect des articles R 322-31 (à l’exception des dispositions relatives à la publication dans un journal d’annonces légales) et R 322-32 du code des procédures civiles d’exécution, aux frais avancés de Madame [A] [M] ,

DIT que M^e HOMO devra informer, par acte de commissaire de justice, Monsieur [G] [W] de la date fixée pour la vente par adjudication,

AUTORISE Madame [A] [M] à rembourser avec les fonds provenant de la vente de l’immeuble, l’actif figurant sur les comptes courant d’associés et notamment sur son compte d’associé à hauteur de 8.126 €.

RAPPELLE que la clôture des opération ne pourra intervenir, conformément à l’article L.237-9 du code de commerce qu’après convocation des associés pour qu’il soit statuer sur le compte définitif, sur le quitus du liquidateur et pour constater la clôture de la liquidation,

RAPPELLE qu’à défaut d’approbation des comptes ou si la consultation des associés s’avère impossible, il est statué sur les comptes et, le cas échéant, sur la clôture de la liquidation par le tribunal judiciaire à la demande du liquidateur ou de tout intéressé,

ALLOUE à Madame [A] [M] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [W] aux dépens de la présente instance ainsi qu’à verser à Madame [M] l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier Le Président