N° 25/00235

JUGEMENT du

02 DECEMBRE 2025

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N° RG 25/00129 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DU37

[D] [I]

[N] [I]

C/

[E] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 10], assistée de BÉNARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 30 Septembre 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 02 Décembre 2025, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEURS :

Madame [D] [I]

née le 03 Août 1957 à [Localité 8]

Monsieur [N] [I]

né le 04 Octobre 1957 à [Localité 7]

demeurant ensemble [Adresse 3]

[Localité 1]

représentés par M^e Charlotte HUNOT, avocat au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEUR :

Monsieur [E], [X] [Y]

né le 10 Décembre 1946 à

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté M^e Pierre-Malo TERRIEN, avocat au barreau de SAINT-MALO

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Selon acte sous seing privé du 13 février 2019, prenant effet le 21 février 2019, Mme [D] [I] et M. [N] [I] ont consenti à M. [E] [Y] un contrat de location concernant un appartement sis à [Adresse 11], pour une durée de trois années. Le bail s’est renouvelé par tacite reconduction le 20 février 2022 pour une nouvelle durée de trois ans.

Les bailleurs ont par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024 fait délivrer un congé pour vente pour le 20 février 2025. Le prix proposé était de 115.000 euros.

Le locataire n’a pas accepté cette offre dans le délai prévu par la loi.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, Mme [D] [I] et M. [N] [I] ont fait assigner M. [E] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Malo pour obtenir:

— la validation du congé pour vendre délivré le 10 juillet 2024 ;

— la réduction à un mois du délai imparti au locataire pour quitter les lieux, tel que prévu à l’article L 412-1 du Code de Procédure Civile ;

— à défaut, l’expulsion de l’occupant et celle de tous occupants de son chef, avec autorisation de faire transporter et entreposer les meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meubles aux frais et risques du locataire ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du dernier loyer, charges en sus ;

— le paiement d’une somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, avec intérêts au taux légal, et condamnation aux dépens.

***

Après deux renvois à la demande des parties pour échange de leurs pièces et conclusions, l’affaire a été évoquée à l’audience du 30 septembre 2025.

À cette audience, les consorts [I] représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes initiales y ajoutant le rejet des demandes adverses.

En réplique aux moyens soulevés par M. [E] [Y] selon lesquels le congé est nul, ils rappellent que ni la loi ni la jurisprudence n’exigent que le bailleur démontrent la réalisation de démarches pour vendre. De fait, M.onsieur [I] a subi un accident vasculaire cérébral au mois de juillet 2020. Dans les mois qui ont suivi, le bail s’est effectivement renouvelé et courant 2023, ils ont souhaité vendre le bien face à la nécessité de réaliser des aménagements au sein de leur domicile.

Par ailleurs, congé a été délivré plus de sept mois avant la date de fin du bail. Ils estiment avoir respecté l’ensemble des conditions posées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, tout comme celles posées par la jurisprudence. Le congé précise la consistance du bien. Pour contester sa validité, ils soulignent que le défendeur se fonde sur une jurisprudence appliquée dans une espèce où il manquait des éléments essentiels du bien à vendre, soit une place de parking et une cave, ce qui n’est nullement le cas du bien litigieux puisque seul cet appartement de 29,22 m² est à vendre.

Enfin, le défendeur faisant état d’une jurisprudence qui retiendrait que la délivrance de quittance de loyer par-delà l’expiration du délai de préavis donné par le bailleur doive conduire à considérer que ce dernier n’a pas l’intention de mettre un terme au contrat de bail de sorte que celui-ci doit se poursuivre : ils indiquent qu’il serait souhaitable que le défendeur verse aux débats la jurisprudence à laquelle il se réfère. Bien au contraire, il est exigé que des quittances continuent être délivrées au locataire même si le bail a été résilié et le fait qu’il ne soit pas indiqué «reçu» au lieu de «quittance» est tout simplement une erreur de termes pour des bailleurs non sachants qui avaient pour seul intérêt d’aider leur locataire à retrouver un logement. Le congé est donc parfaitement valable.

Les demandeurs s’opposent à la demande de délais pour se reloger formée à titre subsidiaire par le défendeur. Ils font valoir que, selon les noms sur la boite aux lettres, M. [E] [Y] vit avec une autre personne, ce dont ils n’ont pas été avertis. Cette personne perçoit sans doute également des revenus. Ils soulignent également que les démarches du défendeur pour se reloger n’ont été engagées qu’après délivrance de l’assignation. En tout état de cause, compte tenu de la trêve hivernale, M. [Y] va bénéficier de délais pour quitter les lieux, ce qui lui aura laissé plusieurs mois pour partir à compter de la délivrance du congé. Il y a donc pas lieu de lui octroyer un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux.

Le défendeur représenté par son conseil, demande à titre principal que le congé pour vendre délivré le 10 juillet 2024 soit déclaré nul et de nul effet et que soit par conséquent constatée la poursuite du contrat de bail conclu le 13 février 2019. À titre subsidiaire, il sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux. En tout état de cause, il conclut au débouté des demandeurs quant à leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et demande qu’il soit jugé que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Sur la nullité du congé, il soutient en premier lieu que les bailleurs ne justifient pas de leur intention de vendre le logement puisque la seule attestation qu’ils produisent en ce sens a été rédigée postérieurement à ses premières écritures. Et même si manifestement les témoins ont eu la ferme intention d’acquérir l’immeuble loué, ils n’en justifient pas autrement que par leurs propres déclarations. Ils ne produisent aucun écrit comme une offre d’achat avec réserves et il ne peut être accordé aucun crédit à leur témoignage. Ce n’est d’ailleurs qu’au travers du courrier adressé le 3 mars 2025 qu’il est appris que la vente du bien immobilier serait motivée par la nécessité pour les bailleurs de percevoir des fonds afin d’entreprendre des travaux d’aménagement au sein de leur résidence principale en raison de l’état de santé de M. [I]. Cependant la lecture des pièces médicales versées aux débats permet de constater que les problèmes de santé dont souffre le bailleur sont bien antérieurs à la date de délivrance du congé.

En second lieu, le congé donné au locataire doit préciser la consistance exacte du bien, sans que le bailleur puisse se retrancher exclusivement derrière la description énoncée aux termes du contrat de location. Une description imprécise entraîne la nullité du congé délivré. En l’espèce, le congé délivré se réfère uniquement à l’exposé de la consistance du bien résultant du contrat de bail. Or il ressort d’un procès-verbal d’assemblée générale du 21 janvier 2025 que Mme [D] [I] et M. [N] [I] ont manifestement déjà vendu un des quatre appartements sis à la même adresse entre l’année 2019 et 2025, et cet immeuble est dorénavant soumis au régime de la copropriété alors qu’auparavant le régime applicable était celui de la monopropriété. Pour autant le congé ne détaille nullement la consistance des parties communes à acquérir ni même les modalités précises d’une telle acquisition dans ces circonstances, de sorte que la consistance du bien n’est pas suffisamment précise. La nullité du congé est également encourue de ce chef.

Enfin, M. [E] [Y] fait valoir que les bailleurs ont continué à lui adresser des quittances de loyer, et non d’indemnité d’occupation, ce fait conduisant à considérer que les bailleurs n’ont pas l’intention de mettre un terme au contrat de bail, de sorte que celui-ci doit se poursuivre.

À titre subsidiaire, au visa des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, il sollicite un délai de grâce d’une durée d’un an pour quitter les lieux : il fait valoir qu’il est âgé de plus de 78 ans et que ses ressources sont modestes. Il justifie de ses démarches pour se reloger. Il a également enregistré une demande de logement social sur le département d’Ille-et-Vilaine. Il s’est aussi rapproché d’un travailleur social du département. Ainsi il n’a jamais fait montre de mauvaise foi et celle-ci ne saurait se déduire de son seul maintien dans les lieux malgré la délivrance du congé. Il n’a aucun retard dans le paiement du loyer et des charges. Il jouit de manière paisible du bien donné à bail. Il souhaite uniquement pouvoir se reloger dans des conditions décentes. En réplique aux écritures des demandeurs, M. [Y] conteste vivre avec une autre personne. Il explique que les autres dénominations figurant sur la boîte aux lettres sont en réalité en lien avec l’association au sein de laquelle il exerce des fonctions à titre gratuit. Cette association a pour objet d’apporter aide et soutien à un public défavorisé et elle a son siège en Alsace de sorte qu’il s’agit uniquement d’une sorte de boite postale permettant de recevoir du courrier.

Faisant valoir sa bonne foi, il conclut à nouveau au rejet de toutes les demandes, ainsi que de la demande au titre des frais irrépétibles, et sollicite que chacune des parties conserve la charge de ses dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe puis prorogée à la date du 2 décembre 2025 en raison d’une situation de sous-effectif au greffe.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion

A l’appui de leurs demandes, Mme [D] [I] et M. [N] [I] produisent notamment :

— le contrat de location du 13 février 2019 avec prise d’effet au 21 février 2019, conclu pour une durée de trois ans,

— le congé pour vendre délivré par commissaire de justice à M. [E] [Y] le 10 juillet 2024 pour le 20 février 2025.

Le contrat de bail dont s’agit est expressément soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public.

Le congé pour vendre délivré à M. [E] [Y] conformément aux prescriptions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée reproduit les dispositions dudit article.

Il a été signifié à M. [E] [Y] par commissaire de justice le 10 juillet 2024 pour le terme du bail, le 20 février 2025, soit dans les délais légaux.

L’article 15-1 alinéa 1er de ladite loi dispose : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. [ …]

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 195 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local […].

M. [Y] soutient que le congé serait nul au motif qu’il se réfère à la description du bien telle qu’elle ressort du contrat de bail, en reprenant la mention selon laquelle le bien serait soumis au régime de la monopropriété alors que l’un des quatre appartements de l’immeuble a été vendu depuis la conclusion du bail et que c’est donc à tort que le congé reprend la mention de monopropriété, alors que le bien répond désormais au régime de la copropriété.

Cependant l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 se contentant d’exiger que l’objet de la vente soit déterminé, sans y ajouter la nécessité d’informer le locataire sur le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division, la nullité du congé n’est pas encourue de ce chef. Au demeurant le locataire ne rapporte pas la preuve d’un quelconque grief causé par cet irrégularité.

M. [Y] fait encore valoir que les bailleurs ont délivré congé sans intention réelle de vendre et que le congé encourerait également l’annulation pour ce motif. Cependant c’est au locataire qu’il incombe de rapporter la preuve que la décision de vendre affirmée par le bailleur n’est pas réelle. Or, M. [Y] ne produit aucune pièce à l’appui de ses allégations, tandis que de leur côté les bailleurs, qui résident principalement à [Localité 6], versent aux débats un compte rendu d’hospitalisation du 6 décembre 2021 montrant la nécessité pour M. [I] de se déplacer en fauteuil roulant, et un certificat du Docteur [A] du 3 mars 2025 attestant que « l’état de santé de M. [I] justifie la nécessité de réalisation d’aménagements au domicile, non pris en charge» ; ainsi qu’une attestation de Mme [Z] [O] et de M. [J], déjà propriétaires dans l’immeuble sis à [Adresse 9], [Adresse 4], confirmant leur intérêt pour acquérir le logement litigieux, une fois qu’il sera libre de toute occupation.

Au regard de ces pièces, rien ne permet donc de mettre en doute la sincérité du motif du congé pour vendre délivré par Mme [D] [I] et M. [N] [I] le 10 juillet 2024, à savoir le financement de travaux d’accessibilité dans leur résidence principale.

Enfin, lorsqu’il y a un congé signifié, le locataire, quoi qu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction. Ainsi le fait que les bailleurs aient continué à délivrer «quittance», au lieu d’un simple reçu pour les indemnités d’occupation, ne saurait établir leur volonté non équivoque de renoncer au congé pour poursuivre le contrat.

Au total, il convient de rejeter les moyens de nullité du congé soulevés par M. [E] [Y] et de déclarer valide le congé pour vendre délivré le 10 juillet 2024.

Le locataire n’a pas relevé l’offre de vente dans le délai prévu par la loi. Ainsi depuis le 20 février 2025, par l’effet dudit congé, M. [E] [Y] se trouve déchu de tout titre d’occupation sur les lieux loués.

En conséquence, il y a lieu de faire droit aux demandes formées par les consorts [I] concernant l’indemnité d’occupation, l’expulsion et le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux (spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion).

Sur le délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, “Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, […]. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, il est prévu que: Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent une réduction du délai prévu à l’article L412-1 précité et le défendeur sollicite un délai d’un an pour trouver une solution de relogement.

Au vu des éléments du dossier, il convient de rejeter tant la demande des demandeurs en ce que la mauvaise foi de M. [Y] n’est pas établie que celle du défendeur, compte tenu des larges délais de fait déjà obtenus du fait du maintien dans les lieux au-delà du congé et étant rappelé qu’il ne justifie pas que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales, ni le montant de ses ressources, ni son âge ne suffisant à établir une telle condition.

Sur les mesures accessoires

M. [E] [Y] partie perdante sera condamné aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs, contraints d’engager une action en justice pour faire reconnaître leurs droits, les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. En conséquence, M. [E] [Y] sera condamné à leur verser la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré par Mme [D] [I] et M. [N] [I] à M. [E] [Y] le 10 juillet 2024 pour le terme du bail au 20 février 2025 ;

CONSTATE que M. [E] [Y] est en conséquence occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

ORDONNE en conséquence à M. [E] [Y] de libérer les lieux sis [Adresse 5] et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [E] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [D] [I] et M. [N] [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

RAPPELLE que dans le cadre des opérations d’expulsion, l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que: les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE M. [E] [Y] à payer à Mme [D] [I] et M. [N] [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges antérieurs, due à compter du 20 février 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNE M. [E] [Y] à payer à Mme [D] [I] et M. [N] [I] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETTE toutes demandes contraires ou plus amples.

CONDAMNE M. [E] [Y] aux dépens.

DIT que la présente décision sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 10] en vue de la prise en compte de la demande de relogement du défendeur dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du juge tribunal judiciaire, le 2 décembre 2025,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection