REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

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JUGEMENT

Dans l’affaire :

N° RG 23/01204 – N° Portalis DB2B-W-B7H-EGIU

NAC : 50D

DEMANDEUR :

Madame [B] [L] divorcée [D]

6 ROUTE DES PYRENEES

65700 SOUBLECAUSE

représentée par M^e Didier SANS, avocat au barreau de TARBES, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [A]

22 RUE ST JEAN

32160 PRECHAC SUR ADOUR

représenté par la SCP BERRANGER BURTIN & PASCAL, avocats au barreau de TARBES, avocats plaidant

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 03 Février 2026, où étaient présentes ETIEN Elen, Vice-Présidente, faisant fonction de Présidente, GIMENO Véronique, juge placée déléguée au Tribunal Judiciaire de TARBES par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de PAU en date du 11 Décembre 2024, statuant en qualité Juge du tribunal judiciaire sigeant en qualité de juge rapporteur et DAVID Gwendoline, Greffier;

ETIEN Elen, Vice-Présidente, faisant fonction de Présidente, GIMENO Véronique, juge placée déléguée au Tribunal Judiciaire de TARBES par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de PAU en date du 11 Décembre 2024, statuant en qualité Juge du tribunal judiciaire en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition, ont tenu l’audience pour entendre les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats le juge a indiqué que le jugement était mis en délibéré et serait prononcé le 04 MAI 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

ETIEN Elen, Vice-Présidente,faisant fonction de Présidente, GIMENO Véronique, Vice-Présidente ont rendu compte au Tribunal en sa formation collégiale composée de :

ETIEN Elen, Vice-Présidente, faisant fonction de Présidente, GIMENO Véronique, Vice-Présidente et PICHENOT Lucile, Vice Présidente, assesseurs, qui en ont délibéré conformément à la loi, et le 04 MAI 2026 le jugement, rédigé par V. GIMENO, a été rendu ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié dressé par Maître [I] [U], Notaire à VIC en BIGORRE, le 22 Décembre 2021, Monsieur [W] [A] a vendu à Madame [B] [L], divorcée [D] une maison d’habitation sis 6 Route des Pyrénées 65700 SOUBLECAUSE, cadastré Z N° 17, au prix de 146 500 €.

La transaction a été réalisée par l’intermédiaire de Madame [V] [K] de l’agence CAPIFRANCE.

Selon LRAR du 19 Septembre 2022, les époux [S], voisins de Madame [B] [L], l’informaient que Monsieur [A] avait été condamné par décision du tribunal de grande instance de Tarbes du 15 février 2018 à rétablir les limites de propriété et plus précisément en enlevant la clôture empiétant sur leur propriété et en nivelant le terrain en bordure du fonds [A]. Celui-ci n’ayant pas exécuté ses obligations, les époux [S] mettaient Madame [B] [L] en demeure, en sa qualité de propriétaire, de rétablir la limite divisoire. Ils l’informaient également qu’il existait un tuyau d’évacuation d’eaux usées qui longeait leur terrain et s’écoulait dans un champ voisin.

Une fois entrée dans les lieux, à l’occasion de l’installation de son antenne de télévision, Madame [B] [L] se rendait dans les combles pour la première fois et découvrait l’état de vétusté très avancé de la charpente.

Le 10 novembre 2022, l’expert diligenté par GROUPAMA au titre de la protection juridique de Madame [B] [L] rédigeait un rapport suivant une expertise réalisée le 5 septembre 2022, en présence de Monsieur [D] [T], Monsieur [W] [A] ainsi que les professionnels mandatés par CAPIFRANCE pour réaliser les bilans préalables aux opérations de vente.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2023 Madame [B] [L] a assigné Monsieur [W] [A] devant le tribunal judiciaire de Tarbes aux fins de :

S’entendre, le Tribunal, juger que la requérante est fondée à solliciter une diminution de prix de vente à hauteur de 28 000 € et condamner Mr [A] à verser cette somme à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1644 du Code Civil,S’entendre, le Tribunal, condamner Monsieur [A] à payer la somme de 10 000€ pour mauvaise foi,

S’entendre, le Tribunal, condamner Monsieur [A] aux entiers dépens comprenant le coût du rapport d’expertise de GROUPAMA utile et nécessaire aux débats ainsi qu’à la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC. Selon ordonnance en date du 3 juin 2025 le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction à la date du 20 janvier 2026 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 3 février 2026.

À l’issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré, les parties étant avisées qu’elle serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 4 mai 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2025, Madame [B] [L] demande au tribunal de :

Déclarer l’action de Mme [D] recevable et non prescrite,Déclarer l’action de Mme [D] fondée sur les vices cachés, recevable et bien fondée, Débouter Mr [W] [A] de ses demandes, fins et conclusions,S’entendre, le Tribunal, juger que la requérante est fondée à solliciter une diminution de prix de vente à hauteur de 28 000 € et condamner Mr [A] à verser cette somme à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1644 du Code Civil,S’entendre, le Tribunal, condamner Monsieur [A] à payer la somme de 10 000 € pour mauvaise foi,S’entendre, le Tribunal, condamner Monsieur [A] aux entiers dépens comprenant le coût du rapport d’expertise de GROUPAMA utile et nécessaire aux débats ainsi qu’à la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, Monsieur [W] [A] demande au tribunal de :

Prononcer la nullité du rapport d’expertise amiable du 10.11.2022, sinon son inopposabilité à Monsieur [W] [A], Prononcer l’irrecevabilité de l’action issue de l’assignation signifiée à Monsieur [W] [A] du 20.06.2023 pour défaut de preuve, Sinon, Débouter Madame [P] [D] née [L] de toutes ses demandes, fins moyens et conclusions, En toute hypothèse condamner Madame [P] [D] née [L] à payer à Monsieur [W] [A] : 5.000 € en réparation du préjudice subi, 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, les entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions.

À l’issue de l’audience du 3 février 2026, la décision a été mise en délibéré, les parties étant avisées qu’elle serait prononcée par sa mise à disposition au greffe le 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande relative à l’irrecevabilité de l’action introduite par Madame [B] [L]

Monsieur [W] [A] sollicite que « l’irrecevabilité de l’action issue de l’assignation signifiée à Monsieur [W] [A] le 20.06.2023 soit prononcée au motif suivant « défaut de preuve ».

Une telle demande relève d’une confusion entre l’irrecevabilité de l’assignation dont la compétence relève du juge de la mise en état pour se prononcer sur les exigences légales ou formelles qui rendent l’action recevable avant toute appréciation et l’analyse du litige au fond par le tribunal et notamment du bien fondé des prétentions du demandeur.

Monsieur [W] [A] n’ayant exposé aucun moyen tendant à voir justifier que l’action est irrecevable, à l’exception « du défaut de preuve », il convient de considérer que sa demande est une demande au fond et qu’elle tend à voir rejeter les demandes de Madame [B] [L], faute d’élément au soutien de ses prétentions.

Il n’y a donc pas lieu de déclarer l’action de Madame [B] [L] irrecevable.

Sur la nullité du rapport d’expertise :

Monsieur [W] [A] sollicite que la nullité du rapport d’expertise amiable soit prononcée.

Or, le rapport établi par l’expert de l’assureur de Madame [B] [L], dans le cadre d’une expertise diligentée à la demande de son assureur, ne s’analyse pas en un acte de procédure, mais comme une pièce au soutien des demandes de la requérante. De ce fait, il n’est pas soumis aux mêmes exigences qu’un rapport établi par un expert judiciaire, désigné par une décision de justice.

Afin de voir prononcer la nullité ou à défaut l’inopposabilité du rapport d’expertise, Monsieur [W] [A] lui reproche de ne pas être contradictoire au motif que l’expert n’a pas mentionné la présence de Madame [B] [L], mais celle de son ex-époux.

Alors que Monsieur [W] [A] était présent lors des opérations d’expertise, il en déduit qu’en raison d’un conflit d’intérêt, du défaut de qualité de Monsieur [T] [D] et en toute hypothèse, du fait de l’inversement de la charge de la preuve, le rapport est nul ou « sinon » inopposable.

S’agissant du conflit d’intérêt, il fait valoir que l’expert est mandaté par GROUPAMA au service de son assurée Madame [D] et qu’en conséquence l’expert ne pouvait, « sans prendre le risque de se voir opposer le conflit d’intérêt, constater que le SPANC mis en cause étant assuré chez GROUPAMA, l’impartialité frappe de nullité le rapport ainsi établi ».

Outre le fait qu’il ne peut se déduire qu’il existe un conflit d’intérêt du seul fait que l’expert rédacteur du rapport a été mandaté, à titre amiable par l’assurance de Madame [B] [L], le tribunal relève que Monsieur [W] [A] ne développe pas d’argument permettant d’établir l’existence d’un conflit d’intérêt avec le SPANC, qui plus est n’est pas parti au litige, mais tiers intervenant au rapport.

Sur le défaut de qualité de Monsieur [T] [D], Monsieur [W] [A] considère que sa présence à l’expertise, justifie que la nullité ou son inopposabilité soit constatée parce que le rapport ne précise pas « son état civil complet, sa profession, ni sa nationalité, et en ne vérifiant pas sa qualité à agir au sens de l’article 122 du Code de procédure civile ». Cependant, il n’indique pas les motifs pour lesquels cette présence constituerait une fin de non-recevoir, qui au surplus n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état.

En outre, il est établi par le courrier rédigé le 28 février 2024 par l’expert que Monsieur [D] et Madame [L] étaient présents lors de l’expertise amiable, même s’il a omis d’indiquer la présence de cette dernière dans le rapport ou qu’il a utilisé à tort la mention « les époux [D] ».

Il est enfin reproché au rapport d’expertise d’écarter «l’application des dispositions contractuelles de l’acte de vente du bien, aux termes desquelles :

— le vendeur ne garantit pas les vices cachés,

— Mme [P] [D] fait son affaire des travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement,

— Madame [P] [D] a connaissance de l’état de la charpente, notamment, par le fait que le rapport de diagnostic précise que la charpente est infectée d’insecte.»

Or, il ne résulte pas de la lecture du rapport que l’expert amiable écarte ces éléments comme affirmé par Monsieur [W] [A], mais au contraire qu’il fait des constats objectifs sur la base des pièces produites et des déclarations de chacun.

La partie du rapport dans laquelle l’expert donne son avis ne saurait s’interpréter comme une négation des dispositions de l’acte notarié, la mission de l’expert ne consistant pas à faire une analyse juridique, mais à recueillir des éléments factuels.

S’agissant des carences reprochées à ce rapport par Monsieur [W] [A] et notamment de l’absence d’investigation technique, elles ne sauraient justifier le prononcer de la nullité du rapport et ce d’autant qu’il était loisible à Monsieur [W] [A] de tirer d’autres conclusions des carences techniques qu’il invoque au lieu d’affirmer sans l’établir que «l’expert amiable a manqué à ses obligations de neutralité et de diligence, et n’a réalisé aucune investigation technique».

Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande de Monsieur [W] [A] tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise amiable du 10.11.2022, sinon son inopposabilité

Sur la demande en restitution d’une partie du prix de vente :

Conformément aux dispositions de l’article 1641 du Code Civil, «le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1643 du même Code dispose que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Selon les dispositions de l’article 1644 du code civil, l’acquéreur a le choix entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire.

Enfin, l’article 1645 du Code Civil dispose que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Il résulte de ces dispositions qu’il incombe à l’acquéreur de démontrer que le vice était antérieur à la vente, inhérent au bien vendu et enfin qu’il rend le bien impropre à son usage.

En l’espèce, Madame [B] [L] sollicite la réduction du prix de vente à hauteur de 28 000€ soit une somme correspondant approximativement au montant des travaux établis par l’expert selon le décompte suivant :

8 934.00 pour la remise en état des limites de propriété avec le fonds [S] 9 130.00 € pour la démolition du bac à graisse non conforme et mise en conformité d’un nouveau bac à graisse9 766.00 € pour la remise en état de la charpente.

Sur la dissimulation de la procédure judiciaire :

Si le défaut d’information de l’existence d’une procédure en cours est susceptible de caractériser un vice du consentement et de fragiliser la vente, il peut également être considéré qu’une procédure judiciaire en cours, cachée à l’acquéreur, pourrait constituer un vice caché dans l’hypothèse où il est démontré qu’elle affecte la jouissance du bien et que l’acquéreur ne pouvait pas la découvrir (Cass. 3e civ., 10 septembre 2008, n°07-170.86).

En l’espèce, il est constant que le litige qui opposait Monsieur [W] [A] à ses voisins n’a pas été révélé à Madame [B] [L], ni qu’aucune information n’a été communiquée au notaire où au mandataire immobilier chargé de la vente du bien.

L’acte notarié contient une mention indiquant qu’il n’existe à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété.

Monsieur [W] [A] a également déclaré à l’acte qu’il n’y a eu aucun empiétement sur le fonds voisin et que le bien ne fait l’objet d’aucune injonction de travaux.

Il ressort de l’acte notarié que lors de la signature de l’acte de vente il a déclaré que plus aucune procédure n’était en cours, ce qui n’est pas contestable puisque la décision du Tribunal de grande instance du 15 février 2018 se prononçant sur le litige relatif à la limite de propriété est antérieure.

Il ressort de ce jugement que deux ans avant la vente, le Tribunal a constaté que Monsieur [W] [A] avait empiété sur la propriété des époux [S] et qu’il l’a condamné à réaliser les travaux tendant à rétablir les limites de propriété.

Il n’est pas constestable que Monsieur [W] [A] n’a pas fait état de cette condamnation lors de la vente et il résulte du jugement du 7 janvier 2022 produit au débat qu’il n’a réalisé qu’une partie des travaux.

Cependant, il ne peut pour autant se déduire de ces seules décisions que le bien vendu à Madame [L] a été modifié par cette décision de justice.

Madame [B] [L] ne développe aucun moyen tendant à éclairer le Tribunal sur l’ampleur de cet empiétement, à démontrer que cette condamnation est de nature à affecter la jouissance du bien ou encore qu’elle est de nature à en diminuer la valeur.

En outre, s’agissant du jugement du 7 janvier 2022, confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de Pau du 31 octobre 2022 et postérieur à la vente, il y a lieu de relever que le juge de l’exécution a été saisi parce que seulement une partie des travaux a été réalisée. Monsieur [W] [A] a été condamné à nouveau à réaliser les travaux manquants outre à la liquidation de l’astreinte.

Madame [B] [L] indique que ses voisins l’ont mise en demeure de réaliser les travaux incombant à Monsieur [W] [A], sans toutefois ne développer aucun moyen permettant de justifier de l’exigibilité de ces condamnations à son encontre ; ni aucun moyen tendant à démontrer que cette décision lui est opposable.

En outre, elle ne développe aucun élément permettant d’établir que cette condamnation de Monsieur [W] [A] est de nature à diminuer la valeur du bien au point qu’elle ne l’aurait pas acquis à ce prix ou en aurait donné un prix moindre.

Dès lors, Madame [B] [L] n’est pas fondée à se prévaloir de l’existence d’un vice caché résultant de la dissimulation de la procédure judiciaire de nature à rendre le bien impropre à sa destination ou à en diminuer la valeur.

Sur la demande relative à la démolition du bac à graisse :

Il ressort du seul rapport de l’expert que Monsieur [O] [Y], technicien SPANC a déclaré que lors de son contrôle il n’a pas eu connaissance du bac à graisse illicite ; qu’il a précisé qu’il n’est pas entré dans l’habitation et qu’il n’a pas fait couler indépendamment chaque robinet pour en vérifier l’écoulement.

Il est également indiqué dans le rapport de l’expert que Monsieur [W] [A] avait connaissance de ce réseau et qu’il n’en a pas déclaré l’existence au technicien SPANC.

Enfin, il convient de relever que Madame [B] [L] a été informée de l’existence de ce bac par ses voisins.

Il en résulte que ces informations n’ont pas été communiquées à Madame [B] [L] avant l’acquisition du bien et que Monsieur [W] [A] a eu l’intention de les dissimuler.

Dès lors, Madame [B] [L] justifie de l’existence d’un vice caché résultant de la dissimulation d’un bac à graisse.

S’il n’est pas établi que la présence de ce bac est de nature à rendre le bien impropre à sa destination ou à en diminuer la valeur, il ressort en revanche de l’évaluation des travaux réalisée par l’expert que le montant de la facture nécessaire pour la mise au norme (9 130.00 € ) est de nature à diminuer la valeur du bien.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de Madame [B] [L] et Monsieur [W] [A] sera condamné à lui payer la somme de 9300 €

Sur la remise en état de la charpente :

Il ressort du rapport d’expertise que Madame [B] [L] n’a pas eu accès aux combles avant la vente parce que l’accès lui en aurait été interdit, déclaration contestée par Monsieur [W] [A] celui-ci ayant indiqué à l’expert que les acquéreurs n’ont pas souhaité se rendre dans les combles.

Il résulte également de ce rapport que les dégradations de la charpente sont visibles pour toute personne, même non professionnelle du bâtiment dès lors que l’on accède aux combles. L’expert a également précisé que le rapport de DIAG AFFAIRE relevait la présence d’indices d’affectation d’autres agents de dégradation biologique et qu’il incombait tant à l’agent immobilier qu’aux acquéreurs d’insister pour avoir accès aux combles.

En l’absence d’élément permettant d’établir que l’accès aux combles aurait été refusé à l’acquéreur, il ne peut être établi que l’état de dégradation de la charpente a été dissimulé.

En conséquence, Madame [B] [L] sera déboutée des demandes indemnitaires fondées sur l’existence d’un vice caché affectant la charpente.

Sur la demande en condamnation de Monsieur [A] à payer à Madame [B] [L] la somme de 10 000 € pour mauvaise foi

Selon les dispositions de l’article 1644 du code civil, « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

En l’espèce, estimant que la mauvaise foi de Monsieur [W] [A] est évidente parce qu’il aurait volontairement caché les vices affectant le bien, Madame [B] [L] indique être recevable et fondée à solliciter sur ce fondement la condamnation de Monsieur [W] [A] à lui payer la somme de 10 000 €.

Cependant, elle ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui ayant déjà fait l’objet de réparation et justifiant une nouvelle condamnation de Monsieur [W] [A].

Dès lors, cette demande de condamnation sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [W] [A]:

Sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil Monsieur [W] [A] sollicite la condamnation de Madame [B] [L] à lui payer la somme de 5000€ au motif que les époux [S] auraient adressé à Mme [P] [D] une mise en demeure datée du 19.09.2022 sans objet et que les consorts [S] auxquels il reproche un « comportement belliqueux » seraient des « instigateurs d’actions juridiques en cascades, le rapport d’expertise amiable fondé sur des suspicions illégitimes contre Monsieur [W] [A] » SIC.

Enfin, après avoir affirmé que les époux [S] reportent « sur Mme [P] [D] leur comportement belliqueux » il reproche à cette dernière de l’avoir assigné « en toute connaissance de cause puisqu’elle a fait le choix du même avocat que celui des consorts [S] ».

De tels arguments qui ne sont qu’une appréciation subjective de la relation existant entre Madame [B] [L] et ses voisins ne sauraient caractériser une quelconque faute de la requérante à laquelle d’ailleurs Monsieur [W] [A] ne reproche pas d’avoir introduit une action dilatoire.

Il sera par conséquent débouté de cette demande reconventionnelle.

Sur les demandes de fin de jugement :

Monsieur [W] [A] succombant, il sera condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [B] [L] les frais qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits.

En conséquence Monsieur [W] [A] sera condamné à payer à Madame [B] [L] une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande de Monsieur [W] [A] tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise amiable du 10.11.2022, sinon son inopposabilité à Monsieur [W] [A],

Rejette la demande de Monsieur [W] [A] tendant à voir prononcer l’irrecevabilité de l’action issue de l’assignation signifiée à Monsieur [W] [A] du 20.06.2023 pour défaut de preuve,

Condamne Monsieur [W] [A] à payer à Madame [B] [L] la somme de 9.130,00 €,

Déboute Madame [B] [L] de ses plus amples demandes fondées sur la garantie des vices cachés,

Rejette la demande formée par Madame [B] [L] en condamnation de Monsieur [W] [A] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi,

Rejette la demande de Monsieur [W] [A] en condamnation de Madame [B] [L] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [W] [A] aux dépens,

Condamne Monsieur [W] [A] à payer à Madame [B] [L] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle l’exécution provisoire assortissant de droit la présente décision.

Jugement signé par ETIEN Elen, Présidente et par DAVID Gwendoline, Greffière présente au greffe le 04 MAI 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe.

La Greffière La Présidente

En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.